華人置業(yè)65億拋售內(nèi)地資產(chǎn)港資房企加速逃離內(nèi)地？

王小明

繼李嘉誠(chéng)早前拋售內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目之后，近期多家港資房企緊跟李嘉誠(chéng)的步伐，大手筆出售內(nèi)地物業(yè)。7月14日，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業(yè)集團(tuán)宣布，向恒大地產(chǎn)出售位于成都的三個(gè)商住物業(yè)項(xiàng)目的全部權(quán)益，代價(jià)為65億港元。這是華人置業(yè)在內(nèi)地的最大的發(fā)展項(xiàng)目，該筆交易之后，華人置業(yè)在內(nèi)地的布局將僅剩重慶地區(qū)的一個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，其余的都是持有型物業(yè)。

在不少資本市場(chǎng)分析人士看來(lái)，港資房企頻頻拋售內(nèi)地資產(chǎn)，一方面可能是企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整所致，另一方面也是因?yàn)橘Y產(chǎn)投資回報(bào)率不及以往時(shí)候，“如果套現(xiàn)投入到一些高新技術(shù)行業(yè)，回報(bào)率會(huì)比投資地產(chǎn)更高一些。”

華人置業(yè)退出

根據(jù)華人置業(yè)的公告內(nèi)容，華人置業(yè)此次出售的兩家目標(biāo)公司分別為L(zhǎng)ucky Benefit Limited及升亮，包括出售上述公司100%的股權(quán)及應(yīng)收債權(quán)等全部權(quán)益，代價(jià)約為65億港元。

上述兩家公司持有華人置業(yè)位于四川成都的三個(gè)商住物業(yè)項(xiàng)目，分別為華置·西錦城、華置·都匯華庭及華置廣場(chǎng)。該3個(gè)物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積合共約65.27萬(wàn)平方米，其中華置·西錦城及華置·都匯華庭為住宅、車位及商業(yè)項(xiàng)目，而華置廣場(chǎng)為酒店、辦公樓、購(gòu)物中心、住宅項(xiàng)目。

此外，此次出售的資產(chǎn)包中還包括一家注冊(cè)于上海、總投資3億元的有限合伙企業(yè)。該合伙企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍為股權(quán)投資、投資管理及投資咨詢服務(wù)，通過(guò)獲得、持有及處置投資組合公司，為其合伙人獲取長(zhǎng)期投資回報(bào)。

目前，該投資公司75.8%股權(quán)已由Lucky Benefit Limited間接持有，剩余的24.2%股權(quán)也將在近期轉(zhuǎn)讓予Lucky Benefit Limited。

在公告中，華人置業(yè)將出售上述資產(chǎn)的原因歸結(jié)為資產(chǎn)升值空間有限。華人置業(yè)認(rèn)為，隨著中央政府對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的確立，未來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)將在合理區(qū)間內(nèi)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。但受到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，目前國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)的市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，加上預(yù)期開(kāi)征的房產(chǎn)稅及充裕的物業(yè)供應(yīng)量，尤其非一線城市，比如成都，其住宅物業(yè)的售價(jià)于未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間難有上升空間。

而在國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)(包括購(gòu)物中心、辦公樓及酒店)方面，華人置業(yè)也認(rèn)為，隨著近年在成都市有多個(gè)大型商業(yè)物業(yè)落成并投入市場(chǎng)，導(dǎo)致可供租用面積及酒店房間的供應(yīng)均出現(xiàn)過(guò)剩，出租物業(yè)的收入及酒店的經(jīng)營(yíng)收入已出現(xiàn)明顯的下調(diào)，繼而導(dǎo)致持有商業(yè)物業(yè)的回報(bào)較預(yù)期低。“目前在成都市仍有多個(gè)興建中及待建的大型商業(yè)物業(yè)將會(huì)相繼落成，預(yù)計(jì)商業(yè)物業(yè)的收益會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。公司認(rèn)為成都市商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)下跌。”

通過(guò)出售成都這三個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)組合以及中國(guó)的私募基金投資，華人置業(yè)不僅可以錄得約11.51億港元的凈收益，還直接套現(xiàn)了65億港元現(xiàn)金，華人置業(yè)表示，在出售交易完成后，華人置業(yè)會(huì)尋求其他投資機(jī)遇。

作為最早踏足內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的香港地產(chǎn)商之一，華人置業(yè)在內(nèi)地的發(fā)展可以追溯到1987年，通過(guò)其內(nèi)地投資旗艦——愛(ài)美高集團(tuán)，華人置業(yè)的投資足跡遍布北京、上海、深圳、南京、成都、重慶等多個(gè)一線中心城市。

目前，華人置業(yè)仍然在內(nèi)地持有包括北京希爾頓酒店、北京東方國(guó)際大廈、上海愛(ài)美高大廈、上海新茂大廈、深圳羅湖商業(yè)城等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，此次向恒大出售的成都項(xiàng)目組團(tuán)，也是由華人置業(yè)于2006年時(shí)獲得的土地開(kāi)發(fā)而成。在完成該資產(chǎn)的出售后，華人置業(yè)于內(nèi)地的布局除了持有型資產(chǎn)外，將可銷售物業(yè)僅剩位于重慶江北區(qū)的御龍?zhí)旆遄≌?xiàng)目。

“華人置業(yè)的退出一方面可以理解為是因?yàn)閮?nèi)地地產(chǎn)資產(chǎn)的投資回報(bào)不及以前，但更可能的原因是與其企業(yè)自身的調(diào)整變化有關(guān)”，有香港券商分析師表示，近年來(lái)，華人置業(yè)的經(jīng)營(yíng)境況并不好，隨著大股東劉鑾雄卷入澳門(mén)巨貪案，華人置業(yè)的營(yíng)收情況每況愈下，不得不頻頻出售資產(chǎn)以渡危機(jī)。

華人置業(yè)2014年年報(bào)顯示，當(dāng)年華置的收入同比大減了59.3%，只有26.27億港元，而同期債務(wù)卻達(dá)到165.49億港元，其中近90%的債務(wù)都必須在兩年內(nèi)償還。為緩解燃眉之急，華人置業(yè)去年至今不得不出售了多項(xiàng)物業(yè)及兩家上市公司股權(quán)。

內(nèi)地吸引力大減？

雖然從表面看來(lái)，華人置業(yè)此次出售內(nèi)地資產(chǎn)更多是出于疏解內(nèi)困的需求，但事實(shí)上，從李嘉誠(chéng)的這兩年頻頻拋售內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)始，內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于港資地產(chǎn)企業(yè)的吸引力已經(jīng)在逐漸降低。

在華人置業(yè)出售成都資產(chǎn)之前，總部位于香港的瑞安房地產(chǎn)也被傳出即將向領(lǐng)匯基金出售位于上海的企業(yè)天地一期項(xiàng)目的消息。據(jù)稱，領(lǐng)匯收購(gòu)的單價(jià)還不到9萬(wàn)元/平方米，按企業(yè)天地一期地上總建筑面積8.3萬(wàn)平方米推算，成交總價(jià)將逾70億元。

7月10日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告證實(shí)，公司確實(shí)正與潛在買(mǎi)家商討可能出售本公司直接或間接持有的商業(yè)物業(yè)，包括位于中國(guó)上海市的物業(yè)。但還未與任何人士或公司就可能出售簽訂具法律約束力的協(xié)議。瑞安表示，該等交易與公司早前公布的投資策略是一致的。

而最新的信息顯示，瑞安期望出售的可能還不只是企業(yè)天地一期項(xiàng)目，還包括企業(yè)天地三期。7月14日，有外媒援引知情人士的消息稱，萬(wàn)科正尋求與PAG以及鐵獅門(mén)合作組成財(cái)團(tuán)，期望以35.7億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)瑞安房地產(chǎn)手中的企業(yè)天地三期項(xiàng)目。該財(cái)團(tuán)中，萬(wàn)科將占50%的權(quán)益，PAG以及鐵獅門(mén)分別占45%以及5%的權(quán)益。

目前，該消息還未獲得各方的證實(shí)，但市場(chǎng)已有消息稱，三方組成的財(cái)團(tuán)已經(jīng)在為收購(gòu)做準(zhǔn)備，正在尋求一筆5.09億美元的雙幣貸款，該筆貸款將為上述收購(gòu)案提供資金。

顯然，瑞安在尋求合適的買(mǎi)家出售旗下內(nèi)地資產(chǎn)已成定局，而這也符合瑞安過(guò)去幾年來(lái)在內(nèi)地市場(chǎng)的一貫策略：從2011年至今，瑞安不斷減持內(nèi)地資產(chǎn)，其在上海、重慶、廣州地出售的項(xiàng)目累計(jì)已經(jīng)超過(guò)100億元。

誠(chéng)然，瑞安近兩年“轉(zhuǎn)租為售”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也是其出售資產(chǎn)的重要原因之一，但不可否認(rèn)的是，內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于港資企業(yè)的吸引力相比以往已經(jīng)不可同日而語(yǔ)。內(nèi)地房地產(chǎn)政策環(huán)境的變化以及不斷壓縮的盈利空間，讓資產(chǎn)周轉(zhuǎn)普遍變慢的港資企業(yè)在內(nèi)地的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)每況愈下。

“相比2010年前后，港資企業(yè)現(xiàn)在進(jìn)入內(nèi)地的積極性明顯降低了，政策環(huán)境變化、競(jìng)爭(zhēng)的激烈以及利潤(rùn)空間的壓縮都是港資地產(chǎn)企業(yè)所難以適應(yīng)的”，廣州一名本土龍頭房企高管對(duì)本報(bào)記者表示。

以2009年、2010年高調(diào)進(jìn)入內(nèi)地華南市場(chǎng)的香港新鴻基地產(chǎn)為例，近幾年其在內(nèi)地市場(chǎng)的發(fā)展都不及預(yù)期。2014年，其內(nèi)地的銷售金額僅完成90億港元，只相當(dāng)于目標(biāo)的79%，中高端的項(xiàng)目定位導(dǎo)致其飽受內(nèi)地限購(gòu)政策的影響，資金回籠緩慢，而其參與的舊城改造項(xiàng)目，也因?yàn)楦脑熘芷陂L(zhǎng)而難以控制成本。

“現(xiàn)在內(nèi)地的投資已經(jīng)占到我們總投資的23%，我們覺(jué)得這個(gè)比例已經(jīng)差不多夠了”，在2014年的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，新鴻基聯(lián)席主席郭炳江坦誠(chéng)，現(xiàn)階段新鴻基將會(huì)先做好手上已有的項(xiàng)目為主，暫時(shí)不會(huì)在內(nèi)地新增別的項(xiàng)目。

而除新鴻基之外，以高端商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為特色的港派地產(chǎn)龍頭恒隆地產(chǎn)近兩年在內(nèi)地的發(fā)展也大不如從前。2014年，受內(nèi)地打貪及反腐的影響，國(guó)內(nèi)高端消費(fèi)市場(chǎng)下滑嚴(yán)重，定位高端購(gòu)物廣場(chǎng)的恒隆由此也受到了沖擊，“內(nèi)地情況艱難，不知何時(shí)可能好轉(zhuǎn)”，恒隆主席陳啟宗慨嘆，以往恒隆在內(nèi)地買(mǎi)地都是在市場(chǎng)低迷期出手的，但現(xiàn)在內(nèi)地已經(jīng)很少有類似的買(mǎi)地機(jī)會(huì)。

而在不少內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)看來(lái)，港資企業(yè)的撤退則是一個(gè)難得的擴(kuò)張良機(jī)。此次恒大地產(chǎn)從華人置業(yè)手上接手成都三個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于恒大擴(kuò)張西部地區(qū)的版圖就提供了一條捷徑。“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境和貨幣政策都在放寬，融資成本的下降對(duì)于企業(yè)并購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)大大降低了成本，錯(cuò)過(guò)了這個(gè)窗口機(jī)會(huì)可能就沒(méi)有了”，恒大內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示。