過(guò)去一年多，是一輪房地產(chǎn)牛市，最先吹起沖鋒號(hào)的是深圳，緊接著上海、北京跟進(jìn)，然后是二線城市南京、蘇州、廈門和合肥這“四小龍”，接下來(lái)可能輪到小巴所在的杭州等。

每一輪房?jī)r(jià)的上漲，輿論上總是不會(huì)太好，很多人都會(huì)罵政府推高了、罵開(kāi)發(fā)商無(wú)良賺取暴利。

小巴就常常聽(tīng)到這樣一種觀點(diǎn)：現(xiàn)在一二線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)太高太高了，高得遠(yuǎn)超潛在購(gòu)買力，現(xiàn)在有多少在北上深打拼的年輕人能買得起房？這些城市的房?jī)r(jià)會(huì)把年輕人都趕回老家，所以房?jī)r(jià)起碼跌掉一半才合理，大家才能買得起。

還有一些人，就像期待去年股市斷崖式地崩盤一樣，等著高房?jī)r(jià)泡沫破裂的一刻，然后他們就可以沖進(jìn)去抄底買房了。

不少年輕人都等著房?jī)r(jià)下跌后買買買

房?jī)r(jià)現(xiàn)在很高，尤其經(jīng)過(guò)這一輪一線城市和東南沿海主要二線城市的暴漲，對(duì)需要買房的年輕人——比如小巴這種，肯定不是一件好事。

但是，你以為，房?jī)r(jià)跌掉了一半，就買得起房了嗎？這樣的情況需要有一種前提，那就是房?jī)r(jià)跌了，而你的財(cái)富和收入保持不變，至少跌得沒(méi)有房?jī)r(jià)慘。但是實(shí)際情況下，更有可能是，房?jī)r(jià)跌了一半，我們的財(cái)富存量和收入都會(huì)相應(yīng)減少，那個(gè)時(shí)候還是買不起房子。

誰(shuí)最不希望房?jī)r(jià)下跌？大家第一個(gè)想到的肯定是政府和開(kāi)發(fā)商。其實(shí)除了這兩者之外，還有兩類人，其中之一是已經(jīng)買了房的人，另外一個(gè)則是銀行。

周圍很多80后小伙伴，最近這幾年都在杭州買了房子，有的安置在了錢江新城——G20大放異彩的會(huì)場(chǎng)所在地，有的則在遠(yuǎn)離市中心的周邊近郊，幾乎無(wú)一例外的是都采用了銀行按揭。

貸款杠桿是剛性的，而房?jī)r(jià)是彈性的。假若一個(gè)人用100萬(wàn)買了套房子——首付20萬(wàn)，貸款按揭80萬(wàn)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%的時(shí)候，房子的價(jià)值已經(jīng)不足80萬(wàn)，而他還欠著銀行80萬(wàn)貸款。你覺(jué)得，這個(gè)時(shí)候，這個(gè)人到底是應(yīng)該繼續(xù)還貸呢，還是干脆違約，讓銀行沒(méi)收房子了事？反正這個(gè)時(shí)候，欠銀行的錢，去買套新的，都還有得多。

全世界最痛苦的人，就是高通脹、房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候按揭買房，房?jī)r(jià)下跌時(shí)由于各種原因不得不賣房的人，這就像借錢加杠桿炒股票一樣，自己的本金完全損失不說(shuō)，還要欠上一屁股債。

房子的貶值讓老百姓(50.32 停牌,買入)人人都成了“百萬(wàn)負(fù)翁”，資不抵債，政府和開(kāi)發(fā)商手里的土地也是一樣的道理。當(dāng)違約頻繁出現(xiàn)，銀行頻繁收不回貸款，就會(huì)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。金融系統(tǒng)一出問(wèn)題，實(shí)體企業(yè)融資就會(huì)有各種問(wèn)題，裁員、倒閉潮就有可能緊隨而至。

1929年美國(guó)歷史上最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)

這種情況，指望著房?jī)r(jià)跌、收入漲，從而可以輕松買房，無(wú)異于異想天開(kāi)，能夠降低收入保住飯碗已經(jīng)不錯(cuò)了。日本90年代房地產(chǎn)崩盤后，銀行和企業(yè)倒閉了一大批，普通人要么工作不保、要么薪酬常年不變甚至降薪，社會(huì)需求不振，經(jīng)濟(jì)上陷于通縮不能自拔，就是這樣的道理。

總而言之，這樣一筆拿房子、土地抵押貸款的借貸雙方，都不會(huì)希望抵押物貶值的，這是政府、開(kāi)放商、買房的人、銀行的共同愿望，畢竟房子是他們的資產(chǎn)。

如果我們以物價(jià)來(lái)對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)，那么它就會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)類似于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的通貨膨脹：暴漲、平緩上漲、下跌分別對(duì)應(yīng)著惡性通脹、溫和通脹以及通縮。

論危害，惡性通脹當(dāng)然首當(dāng)其沖，而物價(jià)持續(xù)下跌的通縮實(shí)際上比物價(jià)持續(xù)上漲的通脹危害大得多，低程度的通脹甚至被認(rèn)為是有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期的通脹，雖然錢在慢慢貶值，但是錢的總數(shù)量也還在增加，而通縮時(shí)期往往意味著市場(chǎng)蕭條、產(chǎn)品降價(jià)、企業(yè)賣不動(dòng)?xùn)|西，你會(huì)發(fā)現(xiàn)賺不到新的錢了。

有的人認(rèn)為價(jià)格跌了，大家就會(huì)買東西，但價(jià)格持續(xù)下跌的市場(chǎng)上，人們可能反而更加惜買，因?yàn)榻裉?塊的面包明天只需要4塊錢，今天2000塊錢的電視機(jī)，明天可能會(huì)賣1500。有了這樣的預(yù)期，除非是每天的日常必需品，否則大家都不會(huì)去買，因?yàn)橛锌赡苜I了就是虧了。

對(duì)小巴這樣的老百姓的角度而言，關(guān)心的才不是通脹通縮、房?jī)r(jià)漲跌哪個(gè)更加可怕，我們關(guān)心的是，如果通脹通縮、或者房?jī)r(jià)漲跌，怎么做才最有利于自己。

最后小巴很無(wú)奈地發(fā)現(xiàn)，其實(shí)房?jī)r(jià)漲，買房子很吃力，房?jī)r(jià)如果跌，按照上面的邏輯似乎買房子更加吃力。最好的方式，只有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、樓市的表現(xiàn)處在一種溫和的通脹中，房?jī)r(jià)平穩(wěn)一點(diǎn)或者漲得慢一些，同時(shí)讓自己的收入漲得快一些。