本報(bào)記者王營(yíng)龐華瑋實(shí)習(xí)生陳如北京、廣州報(bào)道

本輪調(diào)控的嚴(yán)峻性超乎了很多開(kāi)發(fā)商的想象。其中，主要體現(xiàn)在房貸杠桿的使用方面。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌近期在一次內(nèi)部演講中表示，“對(duì)于這次調(diào)控的嚴(yán)厲程度，很多企業(yè)是預(yù)計(jì)不足的。本輪宏觀(guān)調(diào)控嚴(yán)厲程度超過(guò)過(guò)往每一次。”孫宏斌所認(rèn)定的嚴(yán)峻性體現(xiàn)在銀行對(duì)于購(gòu)房者房貸收緊方面。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了各主要熱點(diǎn)城市對(duì)于房貸使用杠桿收緊以外，一些銀行由于臨近年底以及調(diào)控等諸多因素，開(kāi)始停止發(fā)放房貸。據(jù)融360調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，本月有23家銀行首套房利率折扣上升，占比4.32%；折扣利率下降的有3家銀行，占比0.56%；與上月持平的有506家銀行，本月共有9家銀行停貸。央行29日表示，央行未要求商業(yè)銀行停止發(fā)放個(gè)人住房貸款。

11月29日，上海某銀行支行一位負(fù)責(zé)房貸的經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“我們還沒(méi)有收到新的政策，在新政出來(lái)這幾天，我們不接貸款單。銀行下發(fā)通知沒(méi)這么快，不知什么時(shí)候會(huì)通知，應(yīng)該會(huì)加快制定政策。”

按照房地產(chǎn)歷來(lái)調(diào)控規(guī)律，一旦房貸收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)都將出現(xiàn)明顯的市場(chǎng)降溫。上周，各地新房成交量又現(xiàn)下滑，且絕對(duì)值為“十一”調(diào)控潮以來(lái)的單周最低位。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積環(huán)比下降10%，其中一線(xiàn)、二線(xiàn)城市分別下降7%、14%，三四線(xiàn)城市微升1%。在調(diào)控整體收緊后的兩個(gè)月內(nèi)，新房成交正呈現(xiàn)出逐周走低之勢(shì)。

調(diào)查：房貸普遍收緊

“原本我購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)合作銀行是建設(shè)銀行，但建設(shè)銀行近期給我們通知稱(chēng)，不讓我們?cè)僮雒婧灐Ｈ绻覀儓?jiān)持要通過(guò)建設(shè)銀行貸款，還需要等通知。”正在河北購(gòu)房的胡偉（化名）告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。由于建設(shè)銀行一直沒(méi)有給出準(zhǔn)確可以批貸日期，他們只好再聯(lián)系了河北銀行。

不過(guò)，令胡偉失望的是，河北銀行對(duì)于首套房的利率優(yōu)惠折扣只有九八折。

河北一家銀行信貸經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，由于臨近年底，一方面房貸任務(wù)額度已經(jīng)完成得差不多；另一方面趕上嚴(yán)厲調(diào)控，因此暫時(shí)沒(méi)有推進(jìn)房貸業(yè)務(wù)。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷也明顯感受到“首付貸”等產(chǎn)品的嚴(yán)控對(duì)市場(chǎng)基本面產(chǎn)生了較大影響。“理財(cái)、基金的資金使用上更規(guī)范。特別是房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品不像之前一樣可以隨便做了，政府希望把場(chǎng)外的杠桿控制下來(lái)。”

廣州銀行負(fù)責(zé)貸款審核的人士則告訴記者，“房貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是好業(yè)務(wù)，現(xiàn)在銀行對(duì)房貸的風(fēng)險(xiǎn)要求會(huì)更高點(diǎn)。國(guó)家明令禁止不許的業(yè)務(wù)，比如要求嚴(yán)禁首付貸，沒(méi)人會(huì)去試水。”

但是，當(dāng)房貸收緊時(shí)，也并非沒(méi)有空子可鉆，比如對(duì)于消費(fèi)貸被變相用于房子首付這一現(xiàn)象，上述銀行人士坦言，“沒(méi)有辦法審核出來(lái)，誰(shuí)管得了？現(xiàn)在管理較嚴(yán)，貸款人不會(huì)像以前貸款直接用于買(mǎi)房，而是把資金在外面多轉(zhuǎn)幾次，比如先轉(zhuǎn)朋友帳戶(hù)，再轉(zhuǎn)回到自己手上，沒(méi)法查出來(lái)的。只要貸款人提供銀行認(rèn)可的合同，比如買(mǎi)家具、買(mǎi)車(chē)之類(lèi)的合同，審核不出來(lái)資金的流向。”

對(duì)于當(dāng)前銀行房貸的貸款利率及貸款周期等問(wèn)題，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分別致電了北京市中國(guó)銀行、交通銀行、民生銀行以及興業(yè)銀行各支行的個(gè)貸部門(mén)。根據(jù)各銀行個(gè)貸部門(mén)工作人員的介紹，這四家銀行當(dāng)前首套房的貸款利率最低都可以在基礎(chǔ)利率上打8.5折，但需要對(duì)貸款人進(jìn)行資格審核。交通銀行的房貸申請(qǐng)人需要是本行的VIP客戶(hù)才能給到折扣利率，興業(yè)銀行的優(yōu)惠則只針對(duì)所買(mǎi)房屋在144平方米以下的貸款人。

關(guān)于審批的周期，中國(guó)銀行和民生銀行的工作人員表示，銀行的審批時(shí)間一般為3-7個(gè)工作日。此外，四家銀行的工作人員都表示，受9·30政策的影響，貸款的審查更加嚴(yán)格，且當(dāng)前辦理過(guò)戶(hù)、抵押登記等手續(xù)的人較多，貸款的整個(gè)過(guò)程會(huì)比較長(zhǎng)，至少需要一個(gè)半月到兩個(gè)月的時(shí)間才能貸出款。興業(yè)銀行的相關(guān)工作人員則直接告訴記者，現(xiàn)在申請(qǐng)房貸，年前基本也拿不到貸款審批。

開(kāi)發(fā)商也明顯感受到銀行的嚴(yán)控態(tài)度。“實(shí)際執(zhí)行方面，最近銀行已經(jīng)不放貸了。臨近年底是一個(gè)原因，但今年銀行不放貸日期來(lái)得比往年都早些。”北京一家開(kāi)發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)下市場(chǎng)降溫

房企的猜測(cè)并非沒(méi)有原因。

從政策層面看，信貸收緊是調(diào)控大趨勢(shì)。10月12日，央行召集5家國(guó)有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門(mén)總經(jīng)理，召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神。10月19日，央行上海總部也召開(kāi)了會(huì)議，25家在滬主要中資商業(yè)銀行行長(zhǎng)以及房貸部門(mén)和資產(chǎn)負(fù)債部門(mén)負(fù)責(zé)人參會(huì)。會(huì)議要求各商業(yè)銀行密切關(guān)注房貸集中度，合理調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，積極支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)；10月21日銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)第三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)，明確要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策等。

具體執(zhí)行層面，整體也趨于收緊趨勢(shì)。融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)共有450家銀行提供優(yōu)惠利率，相比上月減少5家。首套房利率的優(yōu)惠力度來(lái)看，11月全國(guó)533家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有151家，較上月減少4家，占比28.33%。

克爾瑞分析師沈曉玲表示，整體看，全面停止房貸不太可能，剛性需求還是會(huì)申請(qǐng)到房貸，但投資性、改善性需求一定會(huì)受到打壓，各城市對(duì)于貸款條件的嚴(yán)苛上會(huì)有所不同。比如像上海這種改善性需求被打壓后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更平穩(wěn)，預(yù)計(jì)價(jià)格上的大幅度調(diào)整短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)，但成交量會(huì)受較大影響。

北京經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的調(diào)控，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化。據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月北京個(gè)貸市場(chǎng)交易量環(huán)比上月小幅下跌10%。接近年底，各家銀行在放款節(jié)奏上有所收緊，而購(gòu)房人的買(mǎi)房意愿也被壓制，使得年底的二手房市場(chǎng)依然延續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。從近期二手房貸市場(chǎng)的成交走勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入11月后購(gòu)房人的買(mǎi)房情緒明顯冷卻。

偉嘉安捷負(fù)責(zé)人吳昊表示，雖然目前大部分銀行的利率最低能夠做到基準(zhǔn)利率的8.5折，但是在放款上卻出現(xiàn)了收緊的現(xiàn)象，基本上新接手的單子需要在明年才能放款，所以對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在年底申請(qǐng)房貸的需求也會(huì)相對(duì)減弱。

吳昊發(fā)現(xiàn)，按照以往的規(guī)律，年底都是非交易類(lèi)貸款成交的“高峰”，然而今年這樣的情況并沒(méi)有出現(xiàn)。消費(fèi)融資信貸金額和年限條件高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)和個(gè)人信用貸款的條件也比較高，而年底又是銀行資金略顯緊張的階段，無(wú)法滿(mǎn)足大量的融資借貸需求，因此類(lèi)似一些小貸公司或網(wǎng)絡(luò)借貸的發(fā)展促使融資方式不斷多樣化，分流了大部分融資人群，直接導(dǎo)致了非交易類(lèi)信貸量的縮小，也是個(gè)貸市場(chǎng)成交量整體走低的因素之一。