鳳凰國際iMarkets訊（作者/熊乙）當(dāng)?shù)貢r間周四(1月25日)，世界經(jīng)濟論壇在瑞士達(dá)沃斯小鎮(zhèn)舉行。清華大學(xué)國家金融研究院副院長朱寧在會議期間接受了鳳凰網(wǎng)財經(jīng)的專訪，對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場發(fā)表了自己的看法。

朱寧表示，2017年房價平穩(wěn)主要是因為政府采取了許多限制措施，一旦政策松開，房地產(chǎn)價格將會大規(guī)模反彈。他非常看好房產(chǎn)稅的作用，并稱這是一個“一石兩鳥”的辦法。

談及房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，他指出，中國的房地產(chǎn)市場面臨三大風(fēng)險，三四線城市去庫存壓力最大，它們的房價比一二線城市低，但風(fēng)險和泡沫程度卻要高。

在海外投資房地產(chǎn)方面，朱寧也給出了自己的建議：如果要買房子，最好在一線城市或者人口流入較多的二線城市，也可以考慮投資房地產(chǎn)信托基金等房地產(chǎn)相關(guān)標(biāo)的。

談房地產(chǎn)市場：有一個一石二鳥的解決辦法

2017年6月，朱寧曾對媒體表示，中國一線城市的住宅價格有望再上揚50%。時隔逾半年，根據(jù)國家統(tǒng)計局1月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2017年一線城市房價環(huán)比持平或下降，同比漲幅持續(xù)回落，二三線城市房價環(huán)比微漲。

朱寧對鳳凰網(wǎng)財經(jīng)表示，他依然堅持此前的看法。他解釋道，“2017年房價平穩(wěn)主要是因為政府采取了許多限制措施，包括限貸、限購和限售等。”然而這個趨勢是短期的，房價短期內(nèi)沒有上漲，不代表打開限貸、限購、限售之后，房價不會再出現(xiàn)大規(guī)模反彈。

朱寧強調(diào)，目前許多投資者仍然認(rèn)為一線城市是最好的投資標(biāo)的，預(yù)期沒有改變的同時，房地產(chǎn)市場反而受到了限購、限售這種政策上的限制，“所以一旦打開之后，（市場）會出現(xiàn)一個很大的反彈”。

那么，什么樣的政策才能夠有效控制房地產(chǎn)市場呢？朱寧比較看好長效機制的建立和施行，“怎樣多元化資本市場，讓居民、家庭有更多的投資渠道，這才是從根本上解決問題的途徑。”具體到長效機制的內(nèi)容，朱寧認(rèn)為主要有兩個方面：

一個是從長期來講，在不傷及國家金融穩(wěn)定和控制金融風(fēng)險的前提下，鼓勵中國投資者在全球進(jìn)行資產(chǎn)配置；另一個是房地產(chǎn)稅的推行，從地方政府建立激勵機制，到壓制投機需求，“這是一個一石兩鳥，真正解決問題的辦法。”

談樓市風(fēng)險：房地產(chǎn)市場存在三大風(fēng)險三四線城市泡沫更大

談及2018年的房地產(chǎn)市場，朱寧提醒有三大風(fēng)險需要注意：第一個是市場分化的風(fēng)險，第二個是政策風(fēng)險，第三個是房地產(chǎn)在家庭資產(chǎn)配置中的比重很大。

“現(xiàn)在市場分化已經(jīng)比較明顯”，朱寧指出，從人口流動趨勢和人口結(jié)構(gòu)趨勢來看，一二線城市的房地產(chǎn)市場有較強的支撐，三四線城市去庫存壓力最大，它們的房價可能比一二線城市低，但風(fēng)險和泡沫程度卻比一二線程度要高。“人口老齡化，并且呈現(xiàn)流出趨勢的話，沒有就根本住房的需求”。

至于政策風(fēng)險，朱寧表示，市場還沒有充分領(lǐng)會和解讀中央對于長期、有效發(fā)展房地產(chǎn)市場的決心。“過去十幾年，房地產(chǎn)價格上漲的主要原因就是預(yù)期，大家預(yù)期房價會進(jìn)一步上漲，所以不管多貴都會去買，但預(yù)期發(fā)生改變之后，很多地方都會發(fā)生根本性改變。

除了以上兩大風(fēng)險，朱寧還提醒人們關(guān)注一個數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)在中國家庭資產(chǎn)中所占比例已經(jīng)超過了80%，一線城市可能達(dá)到90%，“這是一個風(fēng)險很大的做法”。但越來越多的高凈值人群已經(jīng)開始分散投資和進(jìn)行全球化配置，不再局限于房地產(chǎn)市場。“隨著資產(chǎn)價格上漲和家庭金融理念提升，需求端也會逐步改變。”

談海外房地產(chǎn)：投資房地產(chǎn)不一定要買房子可以考慮買這些

近年來，以中國投資有限責(zé)任公司為代表的主權(quán)財富基金加大了對海外房地產(chǎn)市場的投資。朱寧認(rèn)為，投資房地產(chǎn)對于機構(gòu)投資者和主權(quán)財富基金來講也非常合理跟正確的選擇，因為主權(quán)財經(jīng)基金容量較大，投資回報周期長且風(fēng)險可控。但對于個人投資者來說，這種成本是相對較高的。

海外房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過金融危機后，在很多區(qū)域化市場上都沒有完全恢復(fù)，所以在估值上有一定的吸引力。那么該如何選擇海外的房地產(chǎn)資產(chǎn)呢？朱寧表示，一看是財務(wù)投資還是消費投資，如果是財務(wù)性投資，則取決于資產(chǎn)規(guī)模；二看投資回報對風(fēng)險的比例。

談及海外投資，朱寧表示，中國居民和家庭在海外的配置是嚴(yán)重不足的，他呼吁人們不要只關(guān)心海外房地產(chǎn)市場，可以進(jìn)行海外多元化資產(chǎn)配置，“更多地考慮以海外股市為標(biāo)的這種ETF和指數(shù)型基金，這對于一個不太了解海外市場的人來說，是最低成本又最有效的多元化資產(chǎn)配置途徑。”

即使想要投資房地產(chǎn)，也有多種不同的選擇。朱寧指出，投資房地產(chǎn)并不一定非得買房子，也可以購買房地產(chǎn)信托基金。如果需要買房子，最好是在一線城市或者人口流入較多的二線城市，比如美國的奧斯丁、俄勒岡州的波特蘭、北卡州的夏洛特等。