“二套房貸利率漲了，首套房不好貸了……”,“國十一條”的出臺，讓房貸市場在2010年初就蒙上了濃霧。然而，1月份貨幣信貸數(shù)據(jù)出爐，房貸業(yè)務增幅不減，上海地區(qū)甚至創(chuàng)下了2009年8月以來又一歷史新高。

究竟房貸是松了還是緊了？高房價是真的遏制了成交量還是僅僅讓成交量有了喘息的機會？房貸是否還將以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的名義，在商業(yè)銀行的各項信貸投放項目中占據(jù)先機？隨著貨幣政策收緊的預期增強，房貸漸緊的趨勢已日趨明朗。

⊙記者 鄒靚 ○編輯 金蘋蘋

1 二套房利率集體漲價

“二套房利率已經(jīng)沒有優(yōu)惠了，銀行都已經(jīng)開始執(zhí)行了”，2月22日，中原地產(chǎn)一地產(chǎn)經(jīng)紀這樣告訴記者。新年伊始，滬上各大商業(yè)銀行紛紛提高二套房貸利率，二套房貸利率的底線均在基準利率之上。

這與2月初的情況已有所不同。本報于2月初在京滬深三地進行探訪，大部分銀行都收窄了二套房貸利率優(yōu)惠，但仍有少量客戶可打著“擦邊球”，能享受到8.5折以下的利率優(yōu)惠。“雖然2010年1月份的后半個月信貸總體在收縮，但是個人住房按揭貸款畢竟在各項貸款中資產(chǎn)質(zhì)量算好的，而且政策層面沒有明確要收緊房貸，各家銀行對取消利率優(yōu)惠都很謹慎”，深圳一國有銀行分行房貸部門人士當時是這樣說的。

在1月末各行收縮貸款的同時，商業(yè)銀行的房貸部門也開始醞釀下一步住房按揭貸款策略。據(jù)深圳發(fā)展銀行上海分行人士反映，目前上海地區(qū)普遍都對二套房貸執(zhí)行1.1倍于基準利率的利率水平，該行原則上對二套房貸執(zhí)行“基準利率以上”的利率水平。

據(jù)相關(guān)媒體報道，招商銀行目前僅對信用記錄好的客戶放款，且二套利率房貸提高到基準利率10%以上；深圳發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行二套房貸利率維持在基準利率水平；而在個貸市場一向表現(xiàn)激進的興業(yè)銀行，最多僅能打到9折利率優(yōu)惠。

在深發(fā)展人士看來，銀行取消利率優(yōu)惠是必然的舉措?！艾F(xiàn)在信貸規(guī)模這么緊張，房貸資產(chǎn)質(zhì)量再好也得先放一放了。在信貸規(guī)模有限的情況下，銀行至少要保證資產(chǎn)收益，如果房貸業(yè)務繼續(xù)打7折(利率優(yōu)惠)，這項業(yè)務肯定是虧的。”

在房價波動更為劇烈的深圳，商業(yè)銀行對二套房貸利率的態(tài)度顯然更“嚴苛”。據(jù)悉，節(jié)后大多數(shù)銀行都將二套房貸首付成數(shù)提高至四成，貸款利率也調(diào)高到基準利率上浮30%的水平。類似“改善性住房”的“擦邊球”概念也一律被取消，審貸條件較之前更為苛刻。

2 首套房限量放貸

不僅是二套房貸在漲價，首套住房也不能幸免。相比二套房貸來說，首套房貸的政策限制較少，商業(yè)銀行對首套房貸的態(tài)度一直都保持樂觀。然而，出于規(guī)?？刂婆c風險控制的需要，首套房貸與二套房貸同步調(diào)整，雖然沒有大規(guī)模的收窄利率優(yōu)惠水平，但是放貸量明顯收緊。

一股份制商業(yè)銀行上海分行房貸部門負責人告訴記者，1月份上海市實際新增的個人住房按揭貸款其實很少，“央行上?？偛抗紨?shù)據(jù)顯示1月份上海市個人住房按揭貸款又創(chuàng)新高，大部分是2009年12月延期放款的那一批，1月份新做的業(yè)務量其實很小，不少銀行都沒怎么放”。

上述商業(yè)銀行人士所說非假。央行上?？偛吭诜治鰣蟾嬷蟹Q，1月上海市人民幣個人住房貸款增加196億元，同比多增190.7億元，一個很主要的原因就是“去年末個人住房貸款集中受理并于今年1月集中提款”。而根據(jù)記者從商業(yè)銀行側(cè)面了解到的信息，不僅1月份新增業(yè)務量不多，由于1月全國新增貸款量占全年計劃已接近20%，2、3月份放貸規(guī)模受到直接擠壓。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2009年，全國商品房銷售面積比上年增長42.1%；12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%。如果按成交均價算，2009年新建商品房成交價格比2008年上漲近24%，創(chuàng)15年以來新高。

上述股份制商業(yè)銀行房貸部門負責人認為，以目前房地產(chǎn)市場的價格水平，有價無市的情況至少會持續(xù)到4月份。“房地產(chǎn)成交量上不去，直接影響房貸投放增長；2、3月份信貸規(guī)模不夠，也對房貸投放產(chǎn)生壓制?？偟膩碚f，一季度剩余時間房貸投放只會緩慢推進，或許等4月份會有一個階段性的小高峰?！?/p>

據(jù)記者調(diào)查所得，目前上海市各商業(yè)銀行對首套房貸利率優(yōu)惠已收窄至7.2折以上?！霸瓌t上首套房貸客戶是能拿到7折優(yōu)惠利率的，但是實際上今年商業(yè)銀行普遍收緊的審貸標準，除個別優(yōu)質(zhì)客戶能享受此優(yōu)惠外，多數(shù)客戶的利率優(yōu)惠已經(jīng)收窄”，興業(yè)銀行零售銀行總部人士說。

而在深圳，除農(nóng)業(yè)銀行還能申請到首套7折優(yōu)惠利率外，深圳發(fā)展銀行已將首套房貸利率調(diào)整到7.2折，招商銀行、興業(yè)銀行、中國銀行等也都將首套房貸利率調(diào)整到了8.5折。

3 三重“緊箍咒”

2010年，商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款的態(tài)度可謂“拿不起又放不下”。從歷史資產(chǎn)質(zhì)量來看，個貸業(yè)務一直是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是在2009年經(jīng)歷了一輪房價瘋狂漲幅之后，即便是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也出現(xiàn)了風險隱患。

2月初，上海銀監(jiān)局在對轄內(nèi)中外資銀行進行的一項個人住房按揭貸款壓力測試中發(fā)現(xiàn)，以2009年9月30日的數(shù)據(jù)為基準，在房價下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個、1.06個和1.63個百分點?！胺績r下跌10%情景下的不良率是正常情況的2.6倍”，這一結(jié)果引起了監(jiān)管部門的警覺。

上海銀監(jiān)局于2月4日作出批示，要求商業(yè)銀行“堅決控制投資投機性購房貸款，凡已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的家庭，首付最低四成，貸款利率嚴格按風險定價”。同時，“在滬各銀行業(yè)金融機構(gòu)應增強風險意識，拒絕對投資投機行為的融資，加大差別化信貸執(zhí)行力度。落實與借款人‘面談、面簽’制度，堅決取消房貸業(yè)務返點”。

滬上各商業(yè)銀行接到消息后，立即對個人住房貸款業(yè)務重新調(diào)整。一國有銀行上海分行房貸部門負責人稱，“雖然對房價下跌20%、30%僅僅是假設(shè)，業(yè)內(nèi)對房價大幅下降的預期并不是很強，但是隱含的風險加劇已經(jīng)是對市場的一個警示信號，商業(yè)銀行不得不予以重視”。

而在風險隱患之外，更讓商業(yè)銀行掣肘的是信貸總體規(guī)模增長的限制和資產(chǎn)業(yè)務的盈利壓力。用商業(yè)銀行業(yè)內(nèi)的一句話來說，“2009年的房貸業(yè)務可以說是賠錢賺吆喝”。“7折優(yōu)惠利率也只是一段時間內(nèi)的強制措施，如果一直這么優(yōu)惠，銀行在房貸業(yè)務上就沒有盈利空間了”，商業(yè)銀行人士普遍這樣認為。

有關(guān)信貸規(guī)模的政策則在2009 年下半年就出現(xiàn)了收緊跡象。2009 年下半年，針對二套房貸、打擊囤地捂盤等情況，相關(guān)部門出臺《關(guān)于集約用地的通知》、《限制用地項目目錄(2006 年本增補本)》等文件。至2009年12月始國務院及相關(guān)部門陸續(xù)出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從“營業(yè)稅征2 改5”、“國四條”，到五部委土地新政，“督辦全國18 宗房地產(chǎn)閑置土地”等。系列政策出臺后，各地方政府也紛紛跟進相應細化措施。

易居房地產(chǎn)研究中心在分析報告中稱，2010 年1 月“國十一條”出臺，是政策顯著收緊的開始，“從資金面分析，2010 年貨幣政策必然會慢慢轉(zhuǎn)向適度緊縮；今年可能還會多次提高存款準備金率，加息亦成必然之舉。由于房地產(chǎn)業(yè)受貨幣政策影響很大，隨著信貸的緊縮，樓市必然受到負面影響”。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究中心預測，2010 年全國房地產(chǎn)市場必將出現(xiàn)調(diào)整，而且一線城市和部分熱點二線城市的調(diào)整幅度將大于全國整體水平。全國新建商品住宅(不包括經(jīng)濟適用房)成交量將比2009 年萎縮15%左右，一線城市將減少30%左右。

“如果是這樣的話，2010年商業(yè)銀行對房貸業(yè)務將持謹慎態(tài)度。利率水平方面只會采取更嚴格的風險定價”，工商銀行上海分行人士判斷。

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