2013年對(duì)于李嘉誠(chéng)而言并不順?biāo)臁O仁俏逶路莞劭诖a頭工人罷工一口一個(gè)“李老板”還錢(qián)令得這個(gè)昔日的香港“超人”顏面掃地,壓力山大。接踵而來(lái)的便是出售香港本土份額第二的百佳超市,一時(shí)之間關(guān)于李嘉誠(chéng)“脫港入歐”、“資產(chǎn)西移”的議論如火如荼,至于原因的相關(guān)猜測(cè)更是不絕于耳。
然而號(hào)稱(chēng)白手起家,擅長(zhǎng)低買(mǎi)高賣(mài)的李嘉誠(chéng)歸根結(jié)底是商人,僅僅是為了“退出”而“拋售”似乎并不合乎其一貫的投資邏輯與準(zhǔn)則。不妨看看李嘉誠(chéng)這一連串“拋售”行為背后的賬本。
首先,據(jù)估計(jì),若按預(yù)期價(jià)格交易,李嘉誠(chéng)旗下“長(zhǎng)和系”近期僅轉(zhuǎn)手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場(chǎng)這三大業(yè)務(wù),套取現(xiàn)金就可超300億元人民幣。
盡管百佳超市在香港是僅次于惠康的第二大超市,然而超市行業(yè)的不景氣,經(jīng)營(yíng)成本的上升已使得這塊“香餑餑”變得不那么有吸引力。和黃的零售業(yè)務(wù)稅前利潤(rùn)增長(zhǎng)率已從2010年的最高點(diǎn)38%下跌至2012的8%。雖然百佳超市在2012年?duì)I業(yè)額高達(dá)217億港元,但毛利也僅2%至3%,只占和黃集團(tuán)整體收入的5%。所以李嘉誠(chéng)選擇此時(shí)急流勇退變現(xiàn)并非不可取。
而內(nèi)地的“拋售”賬本如何呢?
“李嘉誠(chéng)是商人,資本逐利,無(wú)可厚非,當(dāng)初進(jìn)來(lái)內(nèi)地就是要套利賺錢(qián)的?!睒I(yè)內(nèi)人士稱(chēng),李嘉誠(chéng)是跨越周期投資的高手,每次都獲得過(guò)高額利潤(rùn),曾在2008年金融危機(jī)到來(lái)之前出售上海靜安寺附近寫(xiě)字樓就是很好的案例。
而這一次,李嘉誠(chéng)計(jì)劃以60億元人民幣底價(jià)叫賣(mài)上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫(xiě)字樓卻引起了業(yè)內(nèi)的不解?!皷|方匯經(jīng)OFC”是長(zhǎng)實(shí)開(kāi)發(fā)的一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目,2006年10月以樓板價(jià)10400元/平方米從富都世界發(fā)展有限公司手中獲得,可建地上總建筑面積為11萬(wàn)平方米。
“東方匯經(jīng)OFC”位于陸家嘴金融核心區(qū),毗鄰上海中心、環(huán)球金融中心及金茂大廈。共建35層樓,總高約200米,原計(jì)劃于2014年落成。
東方匯經(jīng)OFC的租金水平也向區(qū)域內(nèi)的超甲級(jí)寫(xiě)字樓看齊,或在每平方米15-20元/天。僅按地上面積算,該項(xiàng)目今后每年為長(zhǎng)實(shí)至少貢獻(xiàn)租金6億-8億元人民幣。
“如果長(zhǎng)實(shí)不是十分缺錢(qián),沒(méi)有必要出售這個(gè)項(xiàng)目。那邊單價(jià)8-10萬(wàn)/平方米之間,如果持有的話(huà),沒(méi)有震蕩的風(fēng)險(xiǎn)存在?!?在上海業(yè)內(nèi)人士看來(lái),倘若持有東方匯經(jīng)OFC,項(xiàng)目收益不低。
然而項(xiàng)目收益的持續(xù)增長(zhǎng)能力恐怕是李嘉誠(chéng)擔(dān)心的“軟肋”,有分析人士指出,李嘉誠(chéng)之所以會(huì)選擇此時(shí)出售東方匯經(jīng)OFC,其實(shí)也是受到前不久剛剛封頂、設(shè)計(jì)高度超過(guò)上海環(huán)球金融中心的上海中心大廈影響。
外形酷似“打蛋器”的上海中心大廈位于浦東的陸家嘴功能區(qū), 據(jù)資料,上海中心建成后將擁有9個(gè)區(qū)間,21個(gè)空中花園。辦公面積約為20.7萬(wàn)平方米,酒店及配套設(shè)施約8萬(wàn)平方米,會(huì)議及宴會(huì)面積為3600平方米,商業(yè)零售面積約6萬(wàn)平方米,除頂部區(qū)域外,其余各區(qū)間的高度都在12-15層之間。
這座由上海城建、陸家嘴集團(tuán)與上海建工合建的龐然大物毫無(wú)疑問(wèn)令非本幫的長(zhǎng)實(shí)系頗感挫敗。分析人士稱(chēng),東方匯經(jīng)OFC東面正對(duì)的就是“上海中心”,明年即將入市,一出來(lái)就會(huì)拉走很多客戶(hù)?!霸谕顿Y重心西移的大背景之下,選擇在上海中心入市之前完成出售東方匯經(jīng)OFC會(huì)利于收益最大化。”
至于買(mǎi)賣(mài)本身是否是“割肉”處理,有專(zhuān)家表示,該項(xiàng)目目前出售價(jià)格合理,并非低價(jià)拋售,從7年前的拿地價(jià)8億元多,到如今的叫賣(mài)價(jià)60億元,刨除建安和財(cái)務(wù)成本,也有很大的利潤(rùn)空間。
李嘉誠(chéng)出售上海陸家嘴寫(xiě)字樓項(xiàng)目的傳聞還未退熱,長(zhǎng)和系又突然宣布拋售其在廣州的一宗大型綜合購(gòu)物商場(chǎng)。
近日,和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)雙雙發(fā)布公告,將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場(chǎng)各50%股權(quán)出手,買(mǎi)家均為離岸公司GCREFAcquisitions22Limited,兩項(xiàng)交易預(yù)計(jì)將于11月29日完成,總交易金額達(dá)30.3億港元。
資料表明,西城都薈廣場(chǎng)為廣州市人民政府在香港招商的首批地鐵上蓋綜合商住項(xiàng)目,總建筑面積8.8萬(wàn)平方米,去年底剛剛開(kāi)業(yè)。西城都薈定位中高端,填補(bǔ)西部商業(yè)的空白,輻射佛山。和記黃埔地產(chǎn)有限公司市場(chǎng)部董事梁泰來(lái)相信“西城都薈能吸引中高端消費(fèi)群,從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域蛻變”。
然而,熟悉黃沙片區(qū)的市民都知道,這里是聚集水產(chǎn)市場(chǎng)、藥材市場(chǎng)及其下游物流的老城區(qū)。在白領(lǐng)鐘小姐的印象中,老西關(guān)商業(yè)是零散、低檔,“即使有大型商場(chǎng)也不會(huì)專(zhuān)門(mén)去”。相反天河路、環(huán)市路商場(chǎng)聚集更有吸引力。由于地緣等原因,現(xiàn)在商場(chǎng)負(fù)一層與首層商鋪出租率達(dá)到90%,但第二、三層仍有近三分之一的商鋪未租出。
“西城都薈位于地鐵上蓋,但同時(shí)也處于交通繁忙的珠江隧道口一帶,經(jīng)常出現(xiàn)交通堵塞,這對(duì)于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是大忌;其次,與天河商圈以及北京路商圈相比,黃沙商圈早已衰落?!睒I(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)。
廣州西城都薈的賣(mài)價(jià)折算后為2.9萬(wàn)元/平方米,而這項(xiàng)交易金額達(dá)30.3億港元將為和黃錄得約4.93億港元的未經(jīng)審核收益。
與在內(nèi)地市場(chǎng)浸淫多年的和記黃埔有限公司相比,長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司一直以來(lái)主打香港市場(chǎng),在內(nèi)地并未有突出的業(yè)績(jī),多以參股和黃坐收盈利。
但近兩年,長(zhǎng)實(shí)有意在內(nèi)地獨(dú)立操刀,再造一個(gè)地產(chǎn)平臺(tái),在北京、上海、廣州開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目,2012年,長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地的銷(xiāo)售額20多億元。2013年,長(zhǎng)實(shí)將進(jìn)入業(yè)績(jī)爆發(fā)期,除去廣州外,僅上海的兩個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)可達(dá)50億元,北京一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)至少30億元,這意味著在內(nèi)地的業(yè)績(jī)將大增3倍,而這也得益于其一貫緩慢開(kāi)發(fā)的策略。
目前,長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有北京順義區(qū)別墅項(xiàng)目譽(yù)皇殿,廣州的御湖名邸及都會(huì)新城,上海的普陀真如項(xiàng)目、陸家嘴甲級(jí)寫(xiě)字樓及嘉定南翔湖畔天下。
即使在略顯頹勢(shì)的上海地產(chǎn)行業(yè),長(zhǎng)實(shí)一樣賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。長(zhǎng)實(shí)在香港一直堅(jiān)持“貨如輪轉(zhuǎn)”,但在內(nèi)地,無(wú)論和黃還是長(zhǎng)實(shí),始終都是慢開(kāi)發(fā)策略?!跋愀蹍^(qū)域成熟已經(jīng)到一定程度,捂盤(pán)意義不大,上海有很多新城,這些新城剛開(kāi)始拿地很便宜,捂一段時(shí)間,等區(qū)域配套設(shè)施逐步完善成熟以后再進(jìn)行開(kāi)發(fā),整個(gè)區(qū)域價(jià)值提升了,獲得的收益完全不一樣。嘉定新城現(xiàn)在大的開(kāi)發(fā)商都已進(jìn)入,很多新盤(pán)出來(lái)了,這個(gè)時(shí)候再開(kāi)發(fā),人氣比較旺。真如項(xiàng)目也是如此,地鐵11號(hào)線(xiàn)已經(jīng)修好了,長(zhǎng)實(shí)點(diǎn)把握得比較準(zhǔn),選擇開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī),利潤(rùn)最大化,地價(jià)和售價(jià)都有很大升值空間。”
盡管長(zhǎng)實(shí)舍去了上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心這樣的黃金樓盤(pán),避開(kāi)了鋒芒。但依靠慢開(kāi)發(fā)策略,上海三項(xiàng)目普陀真如項(xiàng)目、嘉定項(xiàng)目及陸家嘴項(xiàng)目單單依靠土地增值也超過(guò)了117億元。
據(jù)長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)投資董事透露,北京譽(yù)皇殿跟廣州御湖名邸兩個(gè)項(xiàng)目去年賣(mài)了20多億,今年,北京、上海、廣州都有項(xiàng)目推出?!敖衲陸?yīng)該是我們?cè)趦?nèi)地最豐收的一年。上海嘉定和真如項(xiàng)目,應(yīng)該會(huì)在3、4月可以取得預(yù)售證,我們會(huì)馬上正式銷(xiāo)售,進(jìn)展順利的話(huà),銷(xiāo)售額接近50億元。北京譽(yù)皇殿去年賣(mài)了150套,差不多15億,今年春天起碼推100套,售價(jià)會(huì)提高3%-5%,年底之前有200套,順利的話(huà)要達(dá)到30億元。廣州現(xiàn)在還有些細(xì)節(jié)沒(méi)有確認(rèn),也會(huì)有一些銷(xiāo)售。我相信如果按照目前計(jì)劃,上海和北京的銷(xiāo)售額加起來(lái)有七八十億元?!?/p>
李嘉誠(chéng)在內(nèi)地樓市的勢(shì)頭簡(jiǎn)直是勢(shì)不可擋,哪來(lái)的“拋售”“看空”一說(shuō)呢?
9月5日,新鴻基旗下企業(yè)威萬(wàn)國(guó)際投資有限公司以217.7億元奪得徐家匯中心項(xiàng)目地塊該地塊為上海土地出讓史上總價(jià)最高地塊。與此同時(shí),杭州華家池地塊、蘇州金雞湖地塊也將于9月5日出讓?zhuān)罢咂鹗伎們r(jià)高達(dá)97億元,有望沖擊杭州的總價(jià)地王;而后者起始樓板價(jià)約為8738元/平方米,則有望追趕蘇州的單價(jià)地王。業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)9月5日將成為“地王日”。在內(nèi)地企業(yè)紛紛陷入拿地狂潮之時(shí),李嘉誠(chéng)仍然保持著資產(chǎn)整合節(jié)奏的冷靜,值得借鑒。
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