頭部房企削債風暴：融創(chuàng)境外債獲74%債權人支持，碧桂園鎖定70%共識

6月9日，房企債務重組有望進入“削債時代”。

日前，融創(chuàng)中國公告稱，現(xiàn)有債務未償還本金總額約74%的持有人已遞交加入境外債重組支持協(xié)議的函件。碧桂園也宣布，境外債方面目前已與超過70%的債權人在高息債方面達成共識，目標是在今年內(nèi)完成境外債務整體重組工作。

隨著融創(chuàng)、碧桂園相繼公布境外債重組進展，出險房企債務重組或重整進展加快。6月以來，旭輝、金輪天地等房企境外債重組已基本獲債權人通過，將進行聆訊；龍光發(fā)布債務重組方案，力圖推進債務優(yōu)化工作。

與此同時，房企債務重組模式正從展期轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性削債。其中，融創(chuàng)境外債重組方案預計化債約600億元；碧桂園的境外債重組提案有望最多減少116億美元債務；旭輝境外債重組預計削減境外債務約52.7億美元，約合379億人民幣。

“如果企業(yè)和投資者能夠就‘削債’的債務重組條款達成一致，我們認為房企的短期流動性壓力將得到緩解，企業(yè)可以將更多精力投入到資產(chǎn)盤活和銷售上，這對整個行業(yè)的企穩(wěn)將產(chǎn)生積極影響?！被葑u評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事石露露告訴記者。

然而，達成重組方案協(xié)議雖能緩解外部融資壓力，房企仍面臨內(nèi)部經(jīng)營性現(xiàn)金流的挑戰(zhàn)。石露露認為，短期而言房企存量項目的質(zhì)量以及資產(chǎn)盤活能力是決定其內(nèi)生現(xiàn)金流和投資人決策的重要考量點。

“盡管中央及各地政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，房地產(chǎn)市場的復蘇可能主要集中在一線城市及部分強二線城市。但這些城市的競爭正在加劇，因為大多數(shù)全國性的國有房企也在重新布局并集中發(fā)展這些城市?！笔堵侗硎?，“重組房企能否在這些城市補充土地，將對它們的中長期發(fā)展產(chǎn)生重大影響?！?/p>

房企債務重組加速

近期融創(chuàng)、碧桂園等頭部房企相繼公布重組進展，削減債務規(guī)模動輒幾十億美元，標志著行業(yè)化債進程進入深水區(qū)。

“目前融創(chuàng)已獲得所有債權人的約74%支持，意味著境外債重組基本實質(zhì)性完成。”一位債務重組分析師表示，在法院裁決債務重組案時，只需參與投票債權人的75%投出贊成票，即視為通過。

接近融創(chuàng)方面人士向記者表示，一旦境外債重組成功，融創(chuàng)將成為行業(yè)第一家境外債基本清“零”的大型房企，大幅化解上市公司層面的債務風險，預計化債約600億元。

融創(chuàng)境外債重組獲得高比例支持并非孤例。6月5日，碧桂園首席財務官兼執(zhí)行董事伍碧君在線上股東會議上表示，已與超過70%的債權人在高息債方面達成共識。

此外，旭輝控股境外債重組也迎來進展，其公告稱，于6月3日舉行的計劃會議上取得所需的法定大多數(shù)計劃債權人支持，預計重組后境外債務將減少約52.7億美元。下一步，將于6月26日尋求法院批準該計劃。

同日，龍光集團則宣布優(yōu)化調(diào)整債務重組方案，新重組方案下，標的債券29項原始增信資產(chǎn)將分別用于全額轉(zhuǎn)換特定資產(chǎn)選項、資產(chǎn)抵債選項中的以物抵債模式和信托抵債模式以及全額留債選項，最大限度盤活增信資產(chǎn)。同時，公司股東額外籌集現(xiàn)金資源和股票資源用于新重組方案。

中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者，房企債務重組加速得益于兩方面因素。一是出險房企提供多元化重組方式，如采用債轉(zhuǎn)股、債務期限展期、資產(chǎn)清償、現(xiàn)金兌付等多種方式相結(jié)合的重組方案，能夠滿足不同債權人的需求，提高方案的接受度。

二是，在當前市場形勢下，債權人態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變?！胺康禺a(chǎn)市場調(diào)整時間較長，債權人意識到房企的債務償還難度較大，相較于破產(chǎn)清算和資產(chǎn)持續(xù)貶值，更傾向于接受重組方案，以提高債務清償率。另外，部分債權人在出險房企債務不斷換手后持有成本較低，如果重組方案的現(xiàn)金回收價值更具吸引力，他們更愿意接受重組。”

債轉(zhuǎn)股與削債成主流

值得關注的是，今年房企的債務重組已從展期延付，步入削債減負的深水區(qū)。根據(jù)融創(chuàng)、碧桂園、旭輝的境外債重組方案，大幅削減債務本金成為核心特征。

這一轉(zhuǎn)變背后或有嚴峻的債務壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年房企債務到期規(guī)模達5257億元，較2024年的4828億元進一步攀升。

“今年房企債務到期規(guī)模高于2024年，償債壓力較大。而隨著多家房企的債務重組推進，削債比例提高漸成趨勢。”東方證券研報指出。

“今年不少房企的債務重組削債遠高于2023年水平?！?8安居客研究院院長張波告訴記者，今年前5月百強房企銷售總額同比下滑，同時出險房企銷售跌幅更甚，直接導致對這些企業(yè)原有的現(xiàn)金流預測模型出現(xiàn)變化。

“在新模型下出險房企未來回款預計還會可能持續(xù)減少，這種現(xiàn)金流缺口使得展期策略失效，只有通過削債實現(xiàn)債務規(guī)模，才是債權人利益最大化的方式?！睆埐ū硎尽?/p>

劉水進一步解釋，考慮到長周期內(nèi)新房市場絕對規(guī)模下行，短期內(nèi)市場仍在筑底中，資產(chǎn)貶值壓力猶在，僅延長還款期限，可能面臨再次逾期和二次展期的問題，并不能夠徹底解決債務危機。

“因此，債轉(zhuǎn)股和削減本金方式能夠?qū)崿F(xiàn)公司債務規(guī)模降低，整體償債壓力得以延后，債轉(zhuǎn)股還同步增加凈資產(chǎn)，有利于修復公司資產(chǎn)負債表，為公司經(jīng)營基本面好轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。”劉水稱。

多位行業(yè)分析師指出，未來，在新房銷售尚未回穩(wěn)以及資產(chǎn)折價壓力下，償債壓力較大的房企將加速債務重組進程，且提高削債比例可能是普遍趨勢。

政策環(huán)境為房企債務重組提供支撐

房企債務重組加速的背后，是政策環(huán)境與市場融資條件的同步改善。

政策層面，金融監(jiān)管總局局長李云澤在5月7日國新辦新聞發(fā)布會上表示，加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

“這意味著未來更多配套政策將不斷落地，針對企業(yè)端的貸款支持將不斷加大?！眲⑺硎?，預計未來房地產(chǎn)項目融資“白名單”政策將繼續(xù)完善，促進資金實質(zhì)性落位，改善企業(yè)資金面。

與此同時，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制對于保障項目的順利建設和交付，穩(wěn)定金融機構(gòu)信心、緩解企業(yè)資金壓力、促進風險隔離與化解、推動市場預期改善均有積極作用，有利于債務重組工作的順利推進。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出，預計政策支持起到的作用將越來越明顯，比如4萬億元融資白名單、房企存量住房和閑置土地收儲，這些對于出險房企的資產(chǎn)變現(xiàn)償債具有一定推動作用。

市場層面，房企融資成本有所下降。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為288.8億元，同比增長23.5%。債券融資平均利率為2.35%，同比下降0.43個百分點，環(huán)比下降0.41個百分點。

“未來在制度創(chuàng)新方面，通過可轉(zhuǎn)債分層設計、服務信托、并購融資優(yōu)化等工具，重塑房企債務重組邏輯，但仍需應對銷售回暖持續(xù)性、信用修復緩慢等挑戰(zhàn)。”張波稱。

事實上，房企債務重組雖加速推進，但行業(yè)風險仍未完全出清。

劉水認為，房企的重組成功并不意味著上岸，債務重組成功將有助于緩釋風險，但企業(yè)真正走出危機，還需要市場回暖支持，企業(yè)基本面獲得改善后才能夠避免重復展期或者重復重組。