燕郊炒房概念泡沫：我能把小鎮(zhèn)炒成城市

理財周報地產實驗室研究員 李玥/文

燕郊CBD后花園難做，你買的或只是預期

河北省政府拋出環(huán)首都經濟圈概念后，周邊樓市的瘋狂不亞于當初的海南房地產。

燕郊開發(fā)商說，給我一個概念，我就能把小鎮(zhèn)房價炒成城市房價。

與幾年前一樣，開發(fā)商依然把大北京和地鐵的概念當成炒作資本，不斷釋放利好消息，而這次被打動的不僅是北京的購房者，也吸引了遠道而來的河南、山東、內蒙古的購房者。

在開發(fā)商的描繪中，燕郊將升級為一個地級市，未來市政投資額將達到200億元，而且還將有輕軌與北京對接。在這樣的炒作下，燕郊樓盤11月開始出現(xiàn)了大規(guī)模的漲價，短短20天內，燕郊房價直逼萬元大關，已回到年初高點，上漲了近千元。

在燕郊樓市上漲的背后，一條利益鏈浮出水面，開始不斷地為房價上漲制造著這樣或者那樣的利好消息。

一個充滿了投資客的小鎮(zhèn)

在燕郊開發(fā)商看來，房價破萬只是時間問題。

11月10日，還在7800元/平方米的房價，現(xiàn)在已經漲至9000以上。而據開發(fā)商的消息，12月，陸續(xù)推出的樓盤將飚升至1萬元/平方米。而1萬元是燕郊歷史上的最高點。

燕郊售樓處一派熱火朝天的景象與冬日的蕭條成了鮮明對比。整個售樓處多達100余人。一位售樓人員直截了當?shù)馗嬖V筆者，現(xiàn)在均價8500元/平方米，不同樓層的價格不一樣，最貴的是19層的房子，價格在9100元/平方米，沒有任何優(yōu)惠，而且不辦理貸款?？垂P者一直猶豫不定，銷售代表借故離開，并未過多推銷。不過，臨走時不忘向筆者表示再過幾天項目就要調價，預計均價將調到9000元/平方米。

隨后筆者又來到了潮白人家的第三期燕南園，場面與天洋城一樣火爆，狹小的售樓處已經人滿為患，一位銷售人員向筆者介紹，目前燕南園的均價在8300元/平方米，正在準備漲價，估計12月初就調價，每平方米上調500元。筆者前后選了兩種戶型的房子，全被告知剛剛賣光了。

盡管不能辦理貸款，但是購房者依然絡繹不絕，一位售樓人員向筆者表示，從11月11日傳出新規(guī)劃后，自己一個人已經賣出去8套房子了。

你炒我也炒，開發(fā)商賺大頭，我們賺小頭。燕郊投資客緊隨著開發(fā)商的步伐開始進入燕郊樓市，盡管沒有金融杠桿的支持，但是由于總價并不高，想借此機會大賺一筆的炒房者不在少數(shù)。

“我們項目主要是針對剛性需求的購房者，一般是來北京工作的外地人。但是明顯感覺這輪購房者中有不少是帶有炒房的目的?！鼻赶蚬P者表示。

在天洋城售樓處一對40多歲的河南夫婦向筆者表示，自己現(xiàn)在在北京做生意，孩子在河南老家，想在這邊上學，買個房能轉戶口，而且覺得燕郊的房子還有上漲的空間，是一個投資機會，等將來孩子戶口轉過來，再把房子賣了。

和這類帶著炒房意愿的購房者相比，一些專業(yè)的炒房者也已經進入燕郊。據燕南園的一位銷售人員介紹，現(xiàn)在來這里炒房的人不在少數(shù)，主要是來自陜西、內蒙古、山東的買家。他上周接待了一個內蒙古的客戶，本來全款購買三套住房，但是后來與開發(fā)商協(xié)商，將三套的錢分攤到六套房子上，做了兩年的分期付款。

“其實就是將自己的投資綁架在了開發(fā)商的身上，開發(fā)商賺大頭，他賺小頭，現(xiàn)在燕郊沒賣出去的房子還很多，開發(fā)商會繼續(xù)下大力氣炒作的?！币晃粯I(yè)內人士透露。

一個被掩蓋的謊言

在燕郊樓市的大型售樓處，都會張貼一張開發(fā)商自己設計的規(guī)劃圖，在圖中一條走勢清晰的地鐵線已經被重點勾畫出來，這就是M6號線，將延伸到河北三河市，燕郊是第一站，整個燕郊M6號線的延長線將呈Z字形通過，基本上覆蓋了所有大盤。

“那條線就是地鐵6號線?！币讳N售人員證實。

“6號線北京的一期還沒有建好，為何燕郊明年就能通車？”筆者質疑。“報紙上已經登了?！变N售人員拿著一張報紙向筆者展示。

在燕郊，筆者發(fā)現(xiàn)各個售樓處的銷售人員全有這樣的一張報紙，而開發(fā)商根據這張報紙就畫出了“M6號線的延長線”，而且在不同的銷售人員嘴里，M6號線的走勢也不太一樣。

筆者近期也帶著同樣的問題以私人身份采訪過燕郊某開發(fā)商老總。

“明年真的能通地鐵嗎？”“你信嗎？現(xiàn)在都還沒規(guī)劃，怎么通？”該開發(fā)商老總表示，現(xiàn)在大家購買的依然是預期。

事實上，炒作背后不過是一個被掩蓋的謊言。

在開發(fā)商的描繪中，未來的燕郊將是一個國際新城，有大型的居住社區(qū)、完善的商業(yè)、便捷的交通、學校和醫(yī)院等一系列與國際接軌的設施，如此“利好”條件下，開發(fā)商卻急于將手頭的房子賣出去，并不想持盤待售，因為燕郊新規(guī)劃的出現(xiàn)和破落只是轉瞬而逝的東西，并不牢靠。

早在六七年前，燕郊樓市剛剛起步，開發(fā)商就宣稱地鐵八通線將延長到燕郊，力爭做CBD的后花園；隨后又打出了一地雙號的概念，稱燕郊納入北京只是時間問題；隨后就是買房送戶口，目標瞄準了一些在北京學習和工作的年輕人；今年初一位人大代表“‘十二五’期間北京地鐵有望通到河北”的言論，讓燕郊的房價第一次向萬元大關挺進。

時隔半年多，“新規(guī)劃”又一次點燃了燕郊樓市，但是這又將維持多久，沒有人知道，開發(fā)商也不敢打包票，只能選擇落袋為安。

“現(xiàn)在不能辦理貸款，我們可以幫你做?！痹谘嘟贾灰阌匈I房意愿，開發(fā)商會幫你想到許多如何規(guī)避調控政策的手段。

“盡管現(xiàn)在樓市很火，但是卻顯得非常不理性。”上上城總經理曲靖表示。

“利用各種方法穩(wěn)住客戶，不惜違規(guī)操作，表現(xiàn)出開發(fā)商內心的急躁，因為歷次燕郊樓市的大漲全是因為新的規(guī)劃出臺，但是到現(xiàn)在沒有一個能實現(xiàn)的，燕郊的樓市就是靠著一個個新規(guī)劃炒作生存的。”一位業(yè)內人士認為。

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