經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個基本原理告訴我們，價格由供需來決定的，我們來分析房價的時候，仍然可以套用這個邏輯框架。首先看一下房地產(chǎn)的需求說得比較多的是兩大邏輯，一個城鎮(zhèn)化，城市化，一個人口博弈。都是一個持續(xù)漸進(jìn)的過程，不是一個突然的過程。為什么房價在去年暴漲呢？和我們國家宏觀經(jīng)濟(jì)的一個非常顯著的現(xiàn)象有一個直接的關(guān)系，這個很關(guān)心的就是曹老師講過的國進(jìn)民退，應(yīng)該說有一些民營資本，從之前的投資環(huán)境中退出來，找另外的出路。

我們國家電器和電信民營資本是不能來投資的，民營資本來投資的都是充分競爭的行列，在這個方面也出現(xiàn)了一些變化，他們也開始投資電力設(shè)備的行業(yè)，國家糧食儲備的這種帶有非常壟斷的公司也有可能投資糧食發(fā)展企業(yè)。另外還有，山西煤炭行業(yè)的整合，2008年國際金融危機(jī)，比如我們在珠三角，很多企業(yè)關(guān)門，關(guān)門之后他們的企業(yè)流到哪兒去了，這是一個非常關(guān)鍵的原因。

我們上一周剛剛在杭州調(diào)研了杭州的房地產(chǎn)市場，杭州的房價達(dá)到了一個水平，地段比較好的，戶型設(shè)計(jì)比較好的就是基本上在3萬塊錢以上，而且杭州市場是一個非常喜歡大戶型的市場，140平方米到180平方米在杭州是一個非常普遍的市場，意味著你想在杭州買一個像樣的房子就是500萬元人民幣，對一個雙職工家庭來說，年收入15萬人民幣左右，500萬的房價與15萬元人民幣的收入告訴大家一個什么呢？就是杭州買房的人和當(dāng)?shù)氐木用駴]有什么關(guān)系的。

我們在杭州調(diào)研的時候，可以看到一個很明顯的現(xiàn)象，就是目前杭州房屋投資的超過50%，買這些房子的人是從哪里來的呢？就是從實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中撤出來的人買的，這個絕對不是正常的剛性需求，或者普通老百姓的需求。去年房價的暴漲，要放在國家的大宏觀經(jīng)濟(jì)里面來看。

第二點(diǎn)房價上升看起來非常的火爆，還有和我們財富分配的結(jié)構(gòu)非常不均衡的，有很多高端的家庭財富積累是非常到位的，對于這樣高端家庭來說需要一個很好的理財的方式，在中國來說股票有人賠了很多錢的。但是對于房地產(chǎn)來說虧錢的人很少。所以我們看到一些很奇怪的現(xiàn)象就是很多房子買了之后不租不賣不售，買了之后業(yè)主不想把它賣出去，也不想租出來，就空在那里，就是體現(xiàn)了高端家庭的理財需求，因?yàn)槲覀冎?，資金經(jīng)理在做組合的時候，要規(guī)避風(fēng)險，要做一個組合的資產(chǎn)配制，我們現(xiàn)在看到的把自己資產(chǎn)當(dāng)中相當(dāng)大的放到房地產(chǎn)投資當(dāng)中，這也是高端家庭資產(chǎn)配制，為什么說這種資產(chǎn)配置的需求在2009年比其他年來都要強(qiáng)烈呢？和我們目前存在的強(qiáng)烈的通脹預(yù)期有很大的關(guān)系。

至于通脹和房價這兩者之間到底有什么關(guān)系呢？我們做了一些研究，應(yīng)該說從時政上來講，房價上漲有一定的因素。我們看一下英語的案例，從1973年到2007年，英語房價漲了很多，那么我們再看一下美國美國的情況是從1975年到2007年名譽(yù)的房價指數(shù)上漲了562%，如果剔除到通貨膨脹以后上漲僅僅是67%。韓國從1973年到2007上漲了124%，而除去了通脹以后房價還下降了1.05%。

再回到我們中國，解放前在北京花三根金條可以買一個四合院，現(xiàn)在去看看得花多少金條呢？存錢不如存房子。那么剛才我們講了需求。

再看一下供給層面，我們可以看一看這張圖，這張圖把中國的房地產(chǎn)市場劃分為三個階段，分為兩個節(jié)點(diǎn)，一個節(jié)點(diǎn)是我們國家開始實(shí)行土地招拍掛制度，另一個節(jié)點(diǎn)是831大限。而在2002年之前土地的供給非常的充足，地價是平穩(wěn)的，所以房價也是平穩(wěn)的，房地產(chǎn)市場的特征可以用量增價短做一個改革。而在2007年之后，開始使用招拍掛之后，帶來的是地價的上升帶來的房價的上升。這樣的局面在831大限之后，所有的土地被政府所壟斷，帶來的是什么結(jié)果呢？土地的供給增長速度在快速的下降，需求在快速的上漲。帶來的價格的極度飆升。

房價和地價的關(guān)系，目前的爭論非常的多，有的人認(rèn)為不是地價決定了房價，是房價決定了地價，兩者之間的關(guān)系是什么呢？我們認(rèn)為是這樣的，兩者互為拉動，地價可以推動房價的上升的，主要原因是在于房地產(chǎn)市場，并不是一個充分競爭的行業(yè)，同時房屋房地產(chǎn)本身有強(qiáng)烈的資產(chǎn)屬性，導(dǎo)致了什么結(jié)果呢？房地產(chǎn)本身不是由廠商的成本來決定的，是有房屋的重置成本所決定的，而房屋的重置成本當(dāng)中最大的一塊就是土地的價格，所以這也是為什么每當(dāng)有地王出現(xiàn)之后，地王旁邊就會出現(xiàn)房價的飆升。就是地價推動房價的上升，在中國我們認(rèn)為這是一個實(shí)質(zhì)性的因素。

那么供給，我們剛剛講的第一層面就是土地的層面，由于政府控制了土地，會帶來一個價格的上升。供給的第二個層面就是房地產(chǎn)本身的開工和可售房源，當(dāng)時很多企業(yè)相信現(xiàn)金為王，壓縮開工，導(dǎo)致了2009年整個可售的房屋很有限，2009年到今年3月之前的房屋上漲的原因。全國22個重點(diǎn)城市批售面積和當(dāng)年的成交面積之比是1.4。所以我們認(rèn)為供給不足也是去年房價飆升的原因。

第二個更關(guān)鍵的問題就是房價還會不會繼續(xù)上漲，我們跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，從90年代以來，城鎮(zhèn)居民的儲蓄率是在持續(xù)上升的，從2006年以來，中國城鎮(zhèn)居民的儲蓄率是負(fù)的，這樣一個數(shù)據(jù)告訴我們什么呢？房價的確在透支著儲蓄率，高房價的確在消失城鎮(zhèn)居民的幸福感。我們的結(jié)論是未來的房價還會不會繼續(xù)上漲呢？首先我們想從中長期來看，我們的結(jié)論可能會讓大家感到失望。因?yàn)樵谌丝诮Y(jié)構(gòu)性的拐點(diǎn)出來之后，在2015年之后，這個房價可能真正進(jìn)入下降的通道，在這之前都是在大漲小回的趨勢。

我們可以看一個案例，對一般家庭來說有一個顯著的住房銷售周期，美國家庭首次置業(yè)的高峰期是30歲左右，二次置業(yè)高峰是33歲，孩子年齡開始長大的時候。應(yīng)該說美國戰(zhàn)后的這種嬰兒潮這種情況的出現(xiàn)助推了美國置業(yè)高峰的出現(xiàn)，從而導(dǎo)致了美國的房地產(chǎn)的繁榮和美國的嬰兒潮是高度吻合的，美國的嬰兒潮是1946年到1964年，首次置業(yè)高峰期是1976到1994年，二次置業(yè)高峰期1986—2004年。

那么看一下我們國家，我們國家的嬰兒潮出生的時期是1962—1975年，嬰兒潮人口與人口比重的25%，意味著嬰兒潮這波購房很高，嬰兒潮年齡為46歲至33歲，嬰兒潮所推動的二次置業(yè)結(jié)束期是在2015年以后。在此之前可能房價都是會上漲的。

另外對于我們國家的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，無論是分析哪個層面的現(xiàn)象都會需要考慮一個體制性的因素對房地產(chǎn)來說也是這樣的，1994年實(shí)行分稅制后，中央與地方的財力此消彼漲，土地成為第二財政，這一點(diǎn)給市場當(dāng)中廣為熟知的一點(diǎn)。但是問題是我們在體制之下土地財政之下的機(jī)制有沒有可能被打破，我們認(rèn)為的是，改革的難度是非常大的，任何一個觸及到利益重新分配的改革難度都非常的大。

在目前來說我們看不到地方政府GDP競賽的模式有任何要調(diào)整和改變的樣子，而地方政府仍然要搞GDP競賽的話，只能意味著土地財政的格局可能還會繼續(xù)，這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)再進(jìn)一步的分析就是考慮地方政府的負(fù)債能力，和風(fēng)險。應(yīng)該說從跟蹤和觀察來看，地方的風(fēng)險暴露可能不是在現(xiàn)在而而在三年以后對于三年以后的地方政府來說怎么樣去還那么多的債款呢？一個最好的決策就是把自己的擁有的財富土地從這個角度來判斷的話，維持地價的穩(wěn)定，換言之就是維持房價的穩(wěn)定，可能是符合政府尤其是地方政府最優(yōu)決策的一個政策，這是從政策角度分析的可能行業(yè)發(fā)展的格局。

另外我們也想從房價，也是貨幣現(xiàn)象這個角度做一個分析，因?yàn)榇蠹叶枷胫v美國，美國廣為人知的觀點(diǎn)就是格林斯潘所推行的低利率使美國的次貸危機(jī)和金融破裂的元兇，格林斯潘現(xiàn)在也在參加一個會議，也在辯解自己的過濾政策是正確。根本的原因在哪里呢？還是在于美國的這種資產(chǎn)膨脹，這種依賴性的經(jīng)濟(jì)模式走到了盡頭，難以為繼了。其實(shí)不是依賴于食品工業(yè)的增加，而是依賴于虛擬價格的增長，比如說像股票，像房地產(chǎn)這種，而美國之所以維持這種虛擬資產(chǎn)的依賴性的膨脹呢？而進(jìn)一步考慮美國為什么持續(xù)在常年大量逆差還能維持這種經(jīng)濟(jì)模式呢？就是美國是一個發(fā)潮國，美聯(lián)儲在扮演著世界銀行的角色。

我們國家改革開放以來30年實(shí)行的都是出口驅(qū)動性的經(jīng)濟(jì)，這個經(jīng)濟(jì)帶給我們非常大的好處，我們每個人的受益都在增長，但是這種增長模式大量的順差會帶來國際貿(mào)易的摩擦和人民幣升值的壓力。我們認(rèn)為解決這種國際貿(mào)易的問題，實(shí)際上長期來看，人民幣到底未來會怎么走？其實(shí)是取決于中國未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型能否成功。從幣值這個角度來講，有明顯明確升值的角度來看，幣值是持續(xù)上升的。這樣可以來看未來房地產(chǎn)的投資。

回到2010年其實(shí)我個人的觀點(diǎn)就是也許我們今年會做一個小幅度的升值，為了擺脫政治上的壓力僅此而已。我們的貿(mào)易已經(jīng)開始了經(jīng)濟(jì)逆差。去年9.5萬億的信貸投放量，今年很難再現(xiàn)了。如果今年是7.5萬億的信貸投放量，也意味著流動性下降，一定會帶來房地產(chǎn)的漲幅。第三點(diǎn)從房地產(chǎn)本身的供給率來講的話，房地產(chǎn)本身有一個施工周期，這個施工周期角度推測，新開工的增長可以轉(zhuǎn)化為可售房源，會在今年下半年我們認(rèn)為房價很難重現(xiàn)上半年的飆升。

最后我們認(rèn)為房價的泡沫已毋庸置疑了。但是房價就像一個人的體溫，發(fā)燒只是表面的癥狀，要退燒只能找準(zhǔn)病因，而在中國為什么高房價呢？要治理高房價答案將超越房地產(chǎn)行業(yè)本身的，這就是我今天的主要觀點(diǎn)。

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