今年以來(lái)，貨幣調(diào)控政策頻出，央行分別于3月18日、5月19日、7月21日三次調(diào)高個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率。雖然每次調(diào)整的幅度不大，但由此引起的房貸客戶每月還貸支出增加還是比較可觀的。

目前，5年以上個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率為7.38%，較年初上升了0.54個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)升幅近8%。以一筆金額30萬(wàn)元、期限20年的貸款為例，在銀行給予基準(zhǔn)利率下浮15%優(yōu)惠的前提下，新利率下每月還款額是2196.81元，較今年初每月多支出79.58元。加息漸頻，除提前還貸外，新、老貸款客戶還可采取其他什么方法減輕房貸壓力呢？

貸活兩便，理財(cái)還貸兩不誤

提前歸還部分貸款是減輕房貸還款壓力的有效途徑，但貸款者因此也將失去利用該筆資金進(jìn)行投資的可能。那么有沒(méi)有兩全其美的方法，既能提前還貸減少房貸利息支出，又不會(huì)失去該筆資金流動(dòng)性？據(jù)悉，中國(guó)銀行推出的“貸活兩便”能起到這樣的作用。該產(chǎn)品的核心是“個(gè)人房貸理財(cái)賬戶”，它主要針對(duì)那些手中有一定閑錢，既想用這筆錢提前還貸減少利息支出，又不想因此而失去投資獲益機(jī)會(huì)的房貸客戶。只要這些房貸客戶將其月供扣款賬戶申請(qǐng)為“房貸理財(cái)賬戶”，如該賬戶存款余額超過(guò)一定金額以上的部分將被視作提前還貸，達(dá)到減少貸款利息支出的目的；該賬戶本身又具有活期賬戶的所有功能，如果客戶對(duì)這筆資金有更好的資金投向時(shí)，如股票、基金或購(gòu)買其他投資產(chǎn)品，則可隨時(shí)從賬戶中支取部分或全部存款。“貸活兩便”最大的特點(diǎn)在于保證客戶資金靈活性的同時(shí)，提升個(gè)人財(cái)富綜合收益能力，降低還貸綜合支出。

例如，李先生在上海市中行成功申請(qǐng)了一筆40萬(wàn)元人民幣的住房按揭貸款，并申請(qǐng)了“貸活兩便”。某天，他將30萬(wàn)元臨時(shí)閑置資金存入房貸理財(cái)賬戶，中行按照相應(yīng)比例計(jì)提13.5萬(wàn)元視作提前還貸，剩余16.5萬(wàn)元按活期存款計(jì)息，這樣提前還貸的13.5萬(wàn)元每日少支出的利息加上16.5萬(wàn)元活期存款每日的收益總和為27.23元(即每日可實(shí)際少支出20.48元)。臨時(shí)提前還貸一個(gè)月，則可相應(yīng)節(jié)省約600元的月供，一旦有更好的投資方向，李先生可隨時(shí)支取30萬(wàn)元閑置資金，用于投資收益更高的股票或者基金。

固定利率鎖定升息風(fēng)險(xiǎn)

準(zhǔn)備貸款買房的市民可考慮嘗試銀行的“固定利率”房貸，浮動(dòng)的貸款利率每年都可能有變化，而固定利率房貸可將3年或5年內(nèi)的利率固定在一個(gè)較低水平上，這也是當(dāng)前人民幣處于升息通道中較為理想的貸款策略。

以一筆金額30萬(wàn)元、期限20年的貸款為例。先看浮動(dòng)利率，按照當(dāng)前的7.38%(5年期以上)的利率水平，在銀行給予優(yōu)惠15%的前提下，月還款額是2196.81元。如果把貸款方式改成中行的固定利率貸款，最多可在6年內(nèi)(3年期固定利率，并購(gòu)買下一個(gè)3年期固定利率貸款的期權(quán))，按照相對(duì)應(yīng)的6.18%利率標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算下來(lái)，在前6年內(nèi)，貸款人每個(gè)月還款額為2180.56元，貸款過(guò)程可省下利息為1170元。這樣對(duì)于有提前還款打算的客戶來(lái)講，實(shí)際上就是享受了一個(gè)特殊優(yōu)惠利率。而且這些只是按照利率不變的情況下計(jì)算的。浮動(dòng)的貸款利率每年都可能有變化，如果利率再提高的話，固定利率產(chǎn)品就更凸現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于最近這次的存貸利率調(diào)整，筆者在中行等多家銀行網(wǎng)點(diǎn)的隨機(jī)采訪顯示，市民對(duì)房貸利率的上調(diào)普遍比較關(guān)心，但不少人并不急著立即歸還房貸，而是打算趁著股市行情火爆多“奮斗”一陣子。當(dāng)前市場(chǎng)正處于加息通道，中行理財(cái)專家建議，新老房貸客戶應(yīng)注意控制家庭資產(chǎn)負(fù)債比率，那些還貸壓力較大的市民可在明年初利率調(diào)整前，提前歸還部分房貸以減輕還貸壓力，以免遭受股市震蕩、房貸升息的雙重沖擊，影響生活品質(zhì)。