以快制勝，平衡維穩(wěn)

如何讓一根塑料吸管穿過(guò)馬鈴薯？這個(gè)看似不可能完成的任務(wù)，被萬(wàn)達(dá)成功破解。秘訣就是：快！足夠快的速度可以突破一切看似堅(jiān)不可摧的壁壘。萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“資金方程式”為其快速擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)大的資金支持；“訂單地產(chǎn)、招商先行”模式，消除了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商的后顧之憂(yōu)。兩相結(jié)合，打通了商業(yè)地產(chǎn)的“任督二脈”。因此，頭頂“中國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)商”光環(huán)的萬(wàn)達(dá)，搶跑的速度越來(lái)越快，激情越來(lái)越充沛。

據(jù)媒體報(bào)道，2009年12月22日，洛陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，萬(wàn)達(dá)年初制定的開(kāi)業(yè)計(jì)劃宣告完成。一年內(nèi)開(kāi)業(yè)8個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、2個(gè)五星級(jí)酒店、新增收租物業(yè)面積150萬(wàn)平方米，在逆市實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的同時(shí)，王健林讓業(yè)內(nèi)見(jiàn)識(shí)了“萬(wàn)達(dá)速度”。而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從開(kāi)工奠基到滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)用時(shí)之短，更是不斷刷新萬(wàn)達(dá)自己創(chuàng)造的行業(yè)紀(jì)錄：總建筑面積達(dá)28萬(wàn)平方米的南京建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)中心，從奠基到滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)僅300天的時(shí)間；15萬(wàn)平方米的西安民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)中心僅用12個(gè)月，9萬(wàn)平方米的沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室內(nèi)精品步行街則僅用了8個(gè)月。

截至2009年底，萬(wàn)達(dá)已開(kāi)業(yè)持有的商業(yè)物業(yè)面積達(dá)到400萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)包括開(kāi)業(yè)與在建項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)50多個(gè)城市，物業(yè)面積合計(jì)超過(guò)1000萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)官方網(wǎng)站顯示，目前萬(wàn)達(dá)總資產(chǎn)額達(dá)到1000億元，年銷(xiāo)售額600億元，年納稅超過(guò)50億元。2009年底，王健林再次高調(diào)宣布了萬(wàn)達(dá)的宏偉藍(lán)圖：“萬(wàn)達(dá)看好明年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，2010年，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)要繼續(xù)翻倍?！比f(wàn)達(dá)確定2010年將新開(kāi)業(yè)15個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2011年，計(jì)劃新開(kāi)業(yè)20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。根據(jù)現(xiàn)有的建設(shè)速度和在談項(xiàng)目，2012年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量將超過(guò)80個(gè)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積將超過(guò)1200萬(wàn)平方米。

然而，在萬(wàn)達(dá)快速擴(kuò)張的同時(shí)，關(guān)于萬(wàn)達(dá)的質(zhì)疑也不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。曾經(jīng)有報(bào)道指出，萬(wàn)達(dá)的利潤(rùn)額和資產(chǎn)額不成比例。王健林對(duì)此給出的解釋是，這其實(shí)是個(gè)選擇的問(wèn)題。目前階段萬(wàn)達(dá)是先選擇規(guī)模還是利潤(rùn)率？?jī)衫鄼?quán)取其重，王健林首選了規(guī)模，他的策略是先做大，再做強(qiáng)。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，由于大型購(gòu)物中心地塊的稀缺性和商業(yè)地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特性，快速的布局?jǐn)U張意味著資產(chǎn)規(guī)模的迅速膨脹，由此獲得的資產(chǎn)抵押貸款融資平臺(tái)又將有力支撐企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張，最終，巨大的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)平臺(tái)演變成巨大的資本平臺(tái)，屆時(shí)，變身為資本大鱷的萬(wàn)達(dá)，臥榻之側(cè)，絕無(wú)他人鼾睡的余地。

在媒體采訪(fǎng)中，王健林曾表示：“萬(wàn)達(dá)必須再快一點(diǎn)。快是戰(zhàn)略問(wèn)題，必須要快。現(xiàn)在是最后的機(jī)會(huì)，可以做大市場(chǎng)份額，可以積累經(jīng)驗(yàn)，可以贏得未來(lái)的市場(chǎng)空間和話(huà)語(yǔ)權(quán)?！钡?，他同時(shí)也承認(rèn)，速度快也是最大危險(xiǎn)，如有閃失，萬(wàn)達(dá)這樣的巨人也有可能一夜垮掉。萬(wàn)達(dá)以商業(yè)地產(chǎn)為核心的四大產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)相關(guān)性，這樣的模式在經(jīng)濟(jì)景氣之時(shí)，可謂一榮俱榮。然而，如何保證在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，四大產(chǎn)業(yè)不會(huì)一損俱損？

萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士給出的答案是：萬(wàn)達(dá)擁有平衡維穩(wěn)之道。首先，萬(wàn)達(dá)本身的產(chǎn)業(yè)布局存在一定的互補(bǔ)性。商業(yè)配套的完善，對(duì)于住宅等銷(xiāo)售型物業(yè)的價(jià)格形成了有力支撐。同時(shí)，住宅價(jià)格易受到宏觀調(diào)控周期的影響，相較而言，商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期租約收入在一定程度上可有效對(duì)沖住宅價(jià)格的波動(dòng)。其次，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)覆蓋了全國(guó)50多個(gè)城市，遍布全國(guó)一二三線(xiàn)城市，在區(qū)域性上有效分散了市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。再者，四大產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，形成互補(bǔ)。萬(wàn)達(dá)的購(gòu)物中心、百貨和寫(xiě)字樓，大多定位于中低端，四大產(chǎn)業(yè)中，只有酒店定位于純高端市場(chǎng)。2008年的金融危機(jī)對(duì)萬(wàn)達(dá)的酒店業(yè)產(chǎn)生了較大沖擊，對(duì)購(gòu)物中心、百貨等定位中低端的產(chǎn)業(yè)則影響不大。

然而，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加劇。從2009年開(kāi)始，萬(wàn)科、金地等傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商相繼涉足商業(yè)地產(chǎn)。在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域擴(kuò)張迅猛的國(guó)字號(hào)巨頭保利地產(chǎn)，也在2009年開(kāi)始將商業(yè)視作一個(gè)非常重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并加大了在商業(yè)領(lǐng)域的投入。而富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、華僑城等一大批開(kāi)發(fā)商，均已在商業(yè)和旅游地產(chǎn)方面布下重金。為何習(xí)慣了住宅開(kāi)發(fā)短期套利行為的開(kāi)發(fā)商們，會(huì)集體向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍？

這正是眾多住宅開(kāi)發(fā)商想要“偷師”的萬(wàn)達(dá)秘密法寶之一：許多城市的土地出讓都捆綁一定比例的商業(yè)配套，而萬(wàn)達(dá)的城市綜合體概念恰恰迎合了各地政府的現(xiàn)實(shí)需求，因此，萬(wàn)達(dá)在拿地方面具有無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另外，持有型物業(yè)的增加，也可優(yōu)化開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)配置，為其提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。多年來(lái)的市場(chǎng)培育和快速擴(kuò)張，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)牢牢占據(jù)了各主要城市的核心地段，積累了寶貴的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和人才。此時(shí)，“巨無(wú)霸”萬(wàn)達(dá)看起來(lái)多少有些高不可攀，這也暗合了王健林“先做大，再做強(qiáng)”的用意。

資本之途，任重道遠(yuǎn)

2006年后，打通了“任督二脈”的萬(wàn)達(dá)看上去“非常完美”，然而，“怎么做怎么順”的王健林也有失意之痛，那就是萬(wàn)達(dá)輾轉(zhuǎn)的上市之路。

2003 年央行啟動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，頒布震動(dòng)業(yè)內(nèi)的“121號(hào)文”，規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。這對(duì)專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)帶來(lái)的打擊，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)甚于住宅開(kāi)發(fā)商?！把胄袑?duì)開(kāi)發(fā)商的要求是自有資金不得少于總投資額的30%，其實(shí)這是對(duì)住宅項(xiàng)目的要求。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目，則是全面封殺?！蓖踅×痔寡?，“萬(wàn)達(dá)2004年憋得夠嗆，差點(diǎn)沒(méi)挺過(guò)去?！?/p>

2005年初，萬(wàn)達(dá)最初的設(shè)想是境外IPO，在當(dāng)時(shí)轟轟烈烈的民營(yíng)企業(yè)紅籌上市背景下，這條路看似最為穩(wěn)妥。然而，2005年，香港REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)上市大門(mén)開(kāi)啟，魚(yú)貫而入的領(lǐng)匯基金(00823.HK)、泓富基金(00808.HK)和越秀基金(00405.HK)成為2005年香港資本市場(chǎng)上一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)，從而為王健林提供了另一種看上去更為美妙的路徑。在與外資大行的一輪輪接觸中，王健林得到“高人”指點(diǎn)，最終，澳大利亞麥格理銀行的REITs方案雀屏中選。

2005年，萬(wàn)達(dá)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式逐漸企穩(wěn)，作為萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略投資者的麥格理銀行浮出水面。2005年7月，麥格理銀行以5000萬(wàn)美元和3800萬(wàn)美元優(yōu)先債的代價(jià)持有萬(wàn)達(dá)9家商業(yè)廣場(chǎng)28%的股權(quán)，這9家商業(yè)廣場(chǎng)，正是當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)REITs擬上市的主要資產(chǎn)。雙方約定合資成立商業(yè)管理公司，將萬(wàn)達(dá)9家商業(yè)廣場(chǎng)打包到境外發(fā)行REITs，募集目標(biāo)在10億美元以上。2005年底，萬(wàn)達(dá)REITs招股文件在香港獲通過(guò)。按照當(dāng)時(shí)的進(jìn)程，萬(wàn)達(dá)REITs極有可能成為內(nèi)地繼越秀基金之后，赴香港上市的第二只REITs。

然而，萬(wàn)達(dá)與麥格理的REITs上市計(jì)劃并不順利。2006年7月，國(guó)家部委聯(lián)合下發(fā)嚴(yán)格限制境外公司收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)的“171號(hào)文”，萬(wàn)達(dá)麥格理REITs計(jì)劃最終擱置。當(dāng)時(shí)有消息稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)租金水平較低，難以達(dá)到海外機(jī)構(gòu)投資者和香港證監(jiān)會(huì)的要求，才是其上市失利的真正原因。在媒體采訪(fǎng)中，王健林對(duì)此坦言：“REITs是我判斷失誤。最想玩?zhèn)€不一樣的，耽誤了。要是赴港上市，2006年肯定掛牌了?！?/p>

2006年9月，做為REITs未果的一種補(bǔ)償方案，麥格理通過(guò)發(fā)行CMBS(即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)為萬(wàn)達(dá)在海外募集了1.45億美元資金，這也是首筆涉及中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。然而，這筆資金對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，不過(guò)杯水車(chē)薪。而且，按照當(dāng)時(shí)國(guó)家外匯管理局的政策，即便CMBS繼續(xù)發(fā)行，在海外以美元募集的資金，短時(shí)期內(nèi)仍無(wú)法兌換成人民幣，遠(yuǎn)水難解近渴，這筆資金對(duì)萬(wàn)達(dá)融資的迫切需求沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性的幫助。而此時(shí)，紅籌上市大門(mén)在“10號(hào)文”頒布后也已關(guān)閉。2007年，王健林公開(kāi)宣稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)不會(huì)放棄上市，而是踏上更高的起點(diǎn)：國(guó)內(nèi)A股IPO。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，上市前大舉拿地，沖擊業(yè)績(jī)，以圖上市賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，是業(yè)內(nèi)的慣常做法，萬(wàn)達(dá)也不例外。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2008年底房地產(chǎn)行業(yè)遭遇低谷之時(shí)，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始出手抄底土地市場(chǎng)，先后在成都、上海、唐山等城市連續(xù)出手，僅2008年第四季度一共投入了50多億元用于增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。2009年，則在武漢、吉林、天津、長(zhǎng)春、合肥、福州等城市先后投下巨資。2009年10月，萬(wàn)達(dá)以11.22億元一舉拿下白云新城四幅地塊，并計(jì)劃投入50億元將之開(kāi)發(fā)成為一個(gè)集商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、公寓于一體的城市綜合體項(xiàng)目，引起廣州地產(chǎn)行業(yè)震動(dòng)。2009年內(nèi)，包括開(kāi)業(yè)、在建項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)將在上海落實(shí)5個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。除此之外，石家莊、宜昌、武漢、大連、重慶、南京等地也相繼傳出萬(wàn)達(dá)旗下商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)工的消息。萬(wàn)達(dá)激增土地儲(chǔ)備、加大開(kāi)工被看作是其上市前的開(kāi)場(chǎng)白。

2009年9月，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)完成了第二輪私募。繼2009年初成功引進(jìn)建銀國(guó)際作為基石戰(zhàn)略投資者后，此次完成的第二輪私募中，建銀國(guó)際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家投資機(jī)構(gòu)、三家民營(yíng)企業(yè)和投資人張大中最終獲配。兩輪私募合計(jì)募集資金超過(guò)40億元，第二次私募的價(jià)格更高達(dá)每股17元，無(wú)論是資金規(guī)模還是認(rèn)購(gòu)價(jià)格，均創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)企業(yè)內(nèi)地私募之最?！皶r(shí)間短、效率高、效果好”，王健林很滿(mǎn)意第二輪私募的成果。

據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2009年的利潤(rùn)預(yù)計(jì)在35億元左右。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這部分利潤(rùn)僅是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)售樓部分，其持有物業(yè)隱形資產(chǎn)巨大。但僅根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)35億元的利潤(rùn)來(lái)看，根據(jù)此次私募市盈率約10倍計(jì)算，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)估值至少達(dá)300億元以上。知情人士透露，萬(wàn)達(dá)此次并非整體上市，擬上市的業(yè)務(wù)主要包括商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、公寓和住宅等主業(yè)，而萬(wàn)達(dá)擁有的連鎖百貨、文化院線(xiàn)等業(yè)務(wù)資產(chǎn)，并不包括在此次上市資產(chǎn)包中。關(guān)于萬(wàn)達(dá)上市的進(jìn)程，王健林顯得信心十足：“萬(wàn)達(dá)已完成了股改，進(jìn)入了上市的申報(bào)程序，我們希望盡快上市，計(jì)劃是明年(2010年)，最遲后年(2011年)?！?/p>

萬(wàn)達(dá)股權(quán)結(jié)構(gòu)（來(lái)源：新財(cái)富）

2010年4月初，萬(wàn)達(dá)官方網(wǎng)站悄悄完成了改版，在原來(lái)的域名下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)變身為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司。投資者關(guān)系等上市公司欄目赫然在列，已初見(jiàn)上市公司框架。大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的工商登記資料顯示，其成立于2002年9月，注冊(cè)資本36億元，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有其58.2%股權(quán)，王健林個(gè)人持有7.4%(圖2)。大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)官方網(wǎng)站顯示，其于2009年12月整體變更為股份有限公司，是萬(wàn)達(dá)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)，核心產(chǎn)品是以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的萬(wàn)達(dá)城市綜合體，旗下包括萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、高級(jí)酒店和住宅項(xiàng)目三個(gè)業(yè)務(wù)板塊。其中，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已完工項(xiàng)目為18個(gè)，28個(gè)項(xiàng)目在建；高級(jí)酒店已完工7個(gè)，20個(gè)在建；住宅項(xiàng)目較少，已完工7個(gè)，2個(gè)在建。大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃在2010年新開(kāi)業(yè)15個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，7家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。

至此，萬(wàn)達(dá)上市已經(jīng)萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)。然而，2009年底開(kāi)始的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)上市公司板塊表現(xiàn)持續(xù)低迷，為此時(shí)沖擊上市的萬(wàn)達(dá)，蒙上了一層陰影。是金子總會(huì)發(fā)光，萬(wàn)達(dá)上市也許只是早晚的事。萬(wàn)達(dá)幾百億元的資產(chǎn)一旦掛牌上市，馬上可以換來(lái)數(shù)額巨大的現(xiàn)金流，加上公司旗下大量持有型物業(yè)的租金收益，足以長(zhǎng)期支撐賬面盈利和抬升股價(jià)，王健林本人的身家自然也將水漲船高，再次邁上新臺(tái)階。這個(gè)地產(chǎn)江湖最后的“隱形大佬”距離浮出水面的時(shí)間越來(lái)越近了。

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