中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘（圖片來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)）

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 交通銀行舉辦的2010年沃德財(cái)富博覽會(huì)于6月19日在上海舉行，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)對(duì)本次會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播。以下中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘演講實(shí)錄。

哈繼銘：尊敬的交行、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的領(lǐng)導(dǎo)，尊敬的各位來(lái)賓大家下午好！

今天很榮幸有這樣的機(jī)會(huì)，首先聆聽(tīng)了其他專(zhuān)家對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)的判斷、分析，同時(shí)借次機(jī)會(huì)也可以和大家分享一下我對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)。

剛才夏斌老師和周教授，分別從政策和政府的層面，以及直接的資本市場(chǎng)層面，給大家分析了他們的觀點(diǎn)。我講的既不像夏斌老師的政策層面那么高屋建瓴，我是搞宏觀經(jīng)濟(jì)研究的，也不像周教授，和股票市場(chǎng)談得那么緊密，主要談一下宏觀經(jīng)濟(jì)層面的問(wèn)題。我的題目是《中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)即將放緩》，至于放緩本身是好事？還是有問(wèn)題？我覺(jué)得，這對(duì)我來(lái)說(shuō)并不是很重要。我主要的目的是要看它的走勢(shì)。

為什么我說(shuō)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)要放緩？首先我們有很多指標(biāo)可以來(lái)加以分析，大家平時(shí)關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)的，每個(gè)月都有很多的指標(biāo)。有的指標(biāo)是滯后的，反應(yīng)過(guò)去發(fā)生的事情。有的指標(biāo)是領(lǐng)先的，反應(yīng)未來(lái)可能發(fā)生的事情。我們有必要把滯后指標(biāo)和領(lǐng)先指標(biāo)分開(kāi)，來(lái)觀察一下未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，做出一些判斷。第二是有關(guān)通貨膨脹，通貨膨脹的上升和下降，關(guān)乎到貨幣政策，貨幣政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、資本市場(chǎng)都有影響。大家關(guān)注歐洲的主權(quán)債務(wù)危機(jī)是否會(huì)進(jìn)一步惡化，從而影響到其他的國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，甚至于影響到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)。這個(gè)問(wèn)題上，我也想談一些自己的觀點(diǎn)。接下來(lái)，對(duì)短期的政策做一些展望。大家都關(guān)注，是不是要加息呢？G20馬上要召開(kāi)，是否會(huì)升值？房地產(chǎn)方面的政策還是否需要進(jìn)一步的加碼？第五方面，對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)的改善，談一點(diǎn)自己的看法。

一、我的觀點(diǎn)，從指標(biāo)上來(lái)看。滯后指標(biāo)現(xiàn)在還是顯示經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)比較快、比較熱，但是領(lǐng)先指標(biāo)明顯的預(yù)示經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)要下降，甚至通貨膨脹短期內(nèi)都要下降。為什么這么講？CPI5月份漲到3.1%，4月比5月低，3月比4月低，好像每個(gè)月都在上升吧，這是已經(jīng)發(fā)生的事，這是滯后指標(biāo)。但是我們事先可以預(yù)估到未來(lái)的變量會(huì)按照什么走？結(jié)果真的是按照那個(gè)走了，雖然是未來(lái)要發(fā)生的事，但也是之后指標(biāo)。我相信6月就比5月高，7月比6月高，這個(gè)我年初就知道了。因?yàn)槿ツ甑幕鶖?shù)低，今年一比，肯定是高的，沒(méi)有什么新的信息成分在里面。CPI的變量，即使未來(lái)兩個(gè)月上升，也不反應(yīng)什么新的信息價(jià)值，是滯后變量。另外，我們看一下房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)上漲的幅度，上次是12.8%，這次是12.4%，增幅有所回落。12%多，漲幅比較大，但也是反應(yīng)同比，環(huán)比是0.2%，折年率是2.4%左右。5月份比2月份房?jī)r(jià)上漲幅度乘12%是2.4%左右，2.4%我覺(jué)得很健康。什么是不健康呢？?jī)煞N情況，房?jī)r(jià)上漲速度超過(guò)老百姓收入增長(zhǎng)速度，那是不健康的，因?yàn)樵絹?lái)越多的人會(huì)買(mǎi)不起房子。但是房?jī)r(jià)大幅下降，也是不健康的。因?yàn)闀?huì)傷害到經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，所以很多人不僅買(mǎi)不起房子，可能還找不到工作。房?jī)r(jià)上漲的幅度低于老百姓收入上漲，但不是大幅下跌，這是最正常、最健康的。固定資產(chǎn)投資的一些領(lǐng)先指標(biāo)，無(wú)論現(xiàn)在新開(kāi)工還是在建項(xiàng)目，都是在下降。固定資產(chǎn)的投資，從完成額來(lái)看增加也是下降。前5個(gè)月增長(zhǎng)25%，這是PPI增長(zhǎng)7.1%的情況下實(shí)現(xiàn)的，那也就是說(shuō)扣掉物價(jià)因素，實(shí)物來(lái)看增長(zhǎng)20%不到。去年全年，PPI增長(zhǎng)名義指數(shù)增長(zhǎng)30%多，但是在通縮的情況下實(shí)現(xiàn)的，價(jià)格因素加回去，實(shí)際上是漲38%。從實(shí)物量來(lái)考察，固定資產(chǎn)的投資速度從去年接近40%到現(xiàn)在，不到20%。另外，我們從房地產(chǎn)的交易面積、大的消費(fèi)項(xiàng)目來(lái)看。房地產(chǎn)的交易面積，環(huán)比明顯下落，汽車(chē)的交易、汽車(chē)的銷(xiāo)售環(huán)比明顯回落。更為綜合的指標(biāo)，是所謂的PMI，無(wú)論是匯豐銀行還是我們中國(guó)自己貶值的PMI，都顯示最近這段時(shí)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)接下來(lái)來(lái)看，勢(shì)頭是要明顯的向下的。這些是我們國(guó)家自己的情況，外部情況呢？美國(guó)有很多財(cái)政刺激政策，今年4月底的時(shí)候截止的。比如首次購(gòu)房者的8000美金補(bǔ)貼，4月30日到期。5、6月份美國(guó)的房地產(chǎn)，包括新開(kāi)工情況，急劇下降。本來(lái)4月份交易很好，那是搭末班車(chē)。美國(guó)的失業(yè)情況，也沒(méi)有出現(xiàn)明顯的改善。接下來(lái)，我們覺(jué)得美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度要放緩，今年是前高后低。一季度3%左右的增速，到三、四季度不能維持，四季度可能就是2%左右。還有中國(guó)的出口，出口除了受到外部需求，像美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響外，也受到我們匯率的影響。匯率來(lái)看，無(wú)論是過(guò)去的1、2個(gè)月還是過(guò)去半年，人民幣歸一攬子貨幣有明顯升值，對(duì)歐元的升值幅度更大，在這里我們簡(jiǎn)單的看一下，中國(guó)的主要出口競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，像墨西哥是中國(guó)在美國(guó)的出口主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，過(guò)去兩個(gè)月，美元貶值5%多，印度貶值6%，俄羅斯貶值8.4%。我們出口的主要目的地，無(wú)非就是美國(guó)、歐洲、日本，最大的是歐元區(qū)，接下來(lái)是美國(guó)。我們兌美元的匯率沒(méi)有動(dòng)，但是對(duì)歐元過(guò)去兩個(gè)月升了12%。過(guò)去看到的投資、出口增長(zhǎng)速度，到今年下半年相信還會(huì)進(jìn)一步放緩。消費(fèi)，增長(zhǎng)相對(duì)還是會(huì)比較強(qiáng)勁，但是，投資、出口把GDP增速拉下來(lái)，消費(fèi)的增長(zhǎng)速度也會(huì)比較放緩。

另外，看一下通貨膨脹。今年，至少中國(guó)沒(méi)有太大的通貨膨脹壓力。到了下半年，尤其是8、9月份的時(shí)候，通貨膨脹會(huì)往下走。除了剛才我談到的翹尾因素，翹尾因素是倒V型，兩頭低、中間高，因?yàn)槿ツ甑幕鶖?shù)在年終的時(shí)候很低。除了這個(gè)因素，還有其他的因素。我們知道，短期影響中國(guó)通漲最大的兩個(gè)因素，一個(gè)是國(guó)際原材料進(jìn)口價(jià)格，一個(gè)是我們農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格，像蔬菜、肉。國(guó)際原材料價(jià)格明顯下跌，油價(jià)從80多元曾經(jīng)到過(guò)70以下，現(xiàn)在上來(lái)一些，最近這段時(shí)間，總體來(lái)看還是下跌的，國(guó)內(nèi)企業(yè)自己鋼材價(jià)格也在減價(jià)。農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，從商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)和農(nóng)業(yè)部公布的數(shù)據(jù)，5月初到現(xiàn)在，連續(xù)6個(gè)星期農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下跌。歐洲，可能很快也會(huì)徘徊在通縮和零通漲的邊緣，美國(guó)4月份已經(jīng)通縮了，CPI是負(fù)的。我們5月份的CPI和4月份CPI，也是負(fù)的，和去年相比漲了3.1%，但是環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。在美國(guó)、歐洲都沒(méi)有通漲，或者說(shuō)徘徊在通縮邊緣的時(shí)候，中國(guó)自己是否會(huì)出現(xiàn)很高的通漲？至少?gòu)亩唐趤?lái)看，這個(gè)可能性比較小。我們把中國(guó)放在全球的經(jīng)濟(jì)框架中來(lái)看，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是開(kāi)放度極高的國(guó)家，沒(méi)有一個(gè)大國(guó)像中國(guó)的開(kāi)放度這么高，我們進(jìn)出口加起來(lái)占GDP70%、80%，一般只有新加坡、香港占這么高。進(jìn)出口占GDP的比例越高，說(shuō)明對(duì)外貿(mào)易越來(lái)越頻繁，國(guó)際融入程度就很高，這個(gè)國(guó)家的價(jià)格水平變化很可能隨著國(guó)際大環(huán)境同步進(jìn)行。

歐洲的情況到底如何？要用數(shù)字說(shuō)話(huà)。表中有三列數(shù)據(jù)，一個(gè)是一個(gè)國(guó)家的政府負(fù)債與經(jīng)濟(jì)規(guī)模的比例，第二個(gè)是財(cái)政赤字，第三是對(duì)外負(fù)債。要把對(duì)外負(fù)債和對(duì)內(nèi)負(fù)債分開(kāi)。外債的風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于內(nèi)債。日本的負(fù)債很高，主要是日本老百姓買(mǎi)的政府債券，這種負(fù)擔(dān)稍微小一些。對(duì)內(nèi)有負(fù)債，你基本可以通過(guò)加稅的方式償還你的債務(wù)，對(duì)外友負(fù)債，你不可能對(duì)外國(guó)人征稅啊，而且你用外匯來(lái)還？如果是貿(mào)易本來(lái)有很大的赤字，你根本還不起，所以風(fēng)險(xiǎn)很大。外債如果風(fēng)險(xiǎn)很大，比希臘風(fēng)險(xiǎn)更大的是誰(shuí)？葡萄牙，占GDP的96%。財(cái)政赤字，也是很令人擔(dān)憂(yōu)的指標(biāo)，愛(ài)爾蘭等并不比希臘好到哪里去，美國(guó)也不比他們好到哪里去，只是美元的地位比較特殊。希臘，可能只是一個(gè)縮影，歐洲列國(guó)總體的情況來(lái)看，都不比希臘好到哪里去。這些國(guó)家，大家比較擔(dān)心是他們是否會(huì)違約？這一點(diǎn)，我覺(jué)得我們還是看一下歷史上的數(shù)據(jù)。這個(gè)圖，根據(jù)我最近看到的哈佛大學(xué)教授(羅格副)，他原來(lái)是國(guó)際貨幣基金組織的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他對(duì)過(guò)去幾百年的金融危機(jī)，60多個(gè)國(guó)家他進(jìn)行了分析。這本書(shū)的第一章說(shuō)，金融危機(jī)必然導(dǎo)致國(guó)家債務(wù)危機(jī)，那時(shí)候的希臘債務(wù)問(wèn)題還沒(méi)有出來(lái)，他預(yù)言這次歐洲債務(wù)危機(jī)，是最早的經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一。根據(jù)他書(shū)中的數(shù)據(jù)可以看到，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的外債占GDP比例70%(04)現(xiàn)在說(shuō)有一萬(wàn)億的錢(qián)援助這些國(guó)家，但這些里面一小部分是MIF的，剩下基本都是歐洲自己的。歐洲，相對(duì)比較健康的國(guó)家來(lái)發(fā)債挽救債務(wù)負(fù)擔(dān)比較重的國(guó)家，那相信對(duì)歐元還會(huì)有比較大的沖擊。相對(duì)健康的歐洲國(guó)家，他們自己日子可能也不好過(guò)，第一他們的財(cái)政赤字也很大，相對(duì)財(cái)政赤字比較小的德國(guó)占5%，法國(guó)占8%。當(dāng)時(shí)大家說(shuō)好的，財(cái)政赤字不能超過(guò)3%的，現(xiàn)在大家都違規(guī)了。德國(guó)也要從5%往3%靠攏，接下來(lái)也不得不縮減開(kāi)支，這對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)有影響。

德法相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家，德國(guó)持有的資產(chǎn)，21%是歐洲五國(guó)的，法國(guó)是24%是歐洲五國(guó)的。很有意思的，希臘一部分的債務(wù)是法國(guó)銀行持有的，葡萄牙的外債最大一部分是西班牙持有的。西班牙自己也好不到哪里去。接下來(lái)，這些國(guó)家的問(wèn)題如果蔓延，可能會(huì)影響到相對(duì)發(fā)達(dá)的國(guó)家銀行體系。我在中美對(duì)手戰(zhàn)略期間，安排和伯南克吃了違反，我說(shuō)歐洲五國(guó)的情況惡化，是否會(huì)對(duì)全球有影響？老先生講話(huà)還是比較謹(jǐn)慎，他說(shuō)有兩種情形，一種是官方的，沒(méi)有什么問(wèn)題。另外一種情況，歐洲五國(guó)的財(cái)政緊縮計(jì)劃不能被他們國(guó)家的人們支持，造成一些政治上的動(dòng)蕩，這些國(guó)家的債務(wù)有可能進(jìn)一步被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。其實(shí)他講完了這個(gè)話(huà)，話(huà)音未落就看到希臘的狀況。接下來(lái)，可能他們的違約會(huì)影響到歐洲比較發(fā)達(dá)國(guó)家。美國(guó)對(duì)歐洲五國(guó)的債務(wù)持有并不大，但是對(duì)歐洲相對(duì)比較發(fā)達(dá)國(guó)家，確實(shí)有些頭寸的。言下之意，我的理解是，如果歐洲五國(guó)影響到德國(guó)、法國(guó)，美國(guó)也會(huì)受到影響。

其實(shí)，美國(guó)出口，也會(huì)受到歐洲的經(jīng)過(guò)。美國(guó)生產(chǎn)波音，人家有空客。日本的出口也會(huì)收到歐洲的影響。日本有豐田，人家有奔馳。日元、美元，對(duì)歐元升值那么多，這些國(guó)家的產(chǎn)品間競(jìng)爭(zhēng)性如此之強(qiáng)，很有可能會(huì)影響到日美的出口增長(zhǎng)。這個(gè)問(wèn)題，我也問(wèn)了伯南克先生。伯南克說(shuō)，即使對(duì)美國(guó)有些影響，但我們經(jīng)濟(jì)不是靠出口拉動(dòng)，所以影響不是太大。我想，對(duì)日本肯定影響大的，對(duì)美國(guó)影響是否大呢？奧巴馬出口想五年翻一番，如果受到影響，我想這還是不能低估的。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度要下降，下降到什么程度？今年全年差不多9.5%。我從原先估計(jì)10.5%降到9.5%。9.5%來(lái)看還是很高的，但是從一季度11%多的情況下，變成9%，四季度可能就是8%，甚至不到8%。通貨膨脹，我覺(jué)得全年可以維持在3%。到下半年，會(huì)向下走。在這些判斷之下，人民幣升值有可能會(huì)有所推遲。原來(lái)我的判斷是二季度，這個(gè)判斷，我也是五月初，那天下調(diào)經(jīng)濟(jì)速度的時(shí)候，我把這個(gè)時(shí)間推遲到三季度。加息，可能沒(méi)有太大的戲，中國(guó)加息一般都是升值后的，升值如果推遲，全年可能性就會(huì)相當(dāng)小，尤其是通漲往下走之后。我的感覺(jué)，未來(lái)兩個(gè)月通漲向上走的時(shí)候，沒(méi)有加成息，之后加息就幾乎沒(méi)有可能性了。另外，關(guān)于抑制房地產(chǎn)的政策，是否會(huì)加碼？是否會(huì)出物業(yè)稅或者消費(fèi)稅？我覺(jué)得我們要把房地產(chǎn)的稅收機(jī)制設(shè)計(jì)好了再做。我不認(rèn)為收物業(yè)稅應(yīng)該對(duì)最大的房子開(kāi)始征收，你收物業(yè)稅的目的是什么？你是想把持有很多房子的人，讓他在持有環(huán)節(jié)遭受成本壓力，讓他把房子拋出來(lái)。如果他持有的都是大房子，200多平米的，他拋出來(lái)窮人也買(mǎi)不起的。所以，要對(duì)持有多套小房子的人征物業(yè)稅。你持有90平米以下的太多了，你拋出來(lái)，窮人買(mǎi)到了，這不是國(guó)泰民安了嗎？200多平米的，拋出來(lái)你買(mǎi)得起嗎？人均70平米，那是什么人?。磕遣皇且话愕娜税?。窮人，一家住70平米就差不多了。

我對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的增長(zhǎng)，我覺(jué)得還是比較樂(lè)觀的。盡管我們這段時(shí)期，為了保增長(zhǎng)，4萬(wàn)億財(cái)政刺激，9.6萬(wàn)億的貸款增長(zhǎng)，但投資也要看你投在什么領(lǐng)域，如果總是投鋼、水泥，將來(lái)可能會(huì)產(chǎn)能過(guò)剩，需要多年來(lái)消化。如果我們很多是投在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，可以帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的外部性，說(shuō)白了就是為未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供基礎(chǔ)。我回顧了一下過(guò)去幾年中國(guó)從90年代初到現(xiàn)在4次投資高峰期，一次是92年，那時(shí)候鄧小平南巡，開(kāi)發(fā)浦東。第二次是98年，為了低于亞洲金融危機(jī)，我們搞的基礎(chǔ)設(shè)施投資。第三次是03、04年，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。第四次是2009年。如果投資在基礎(chǔ)設(shè)施和非基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是制造業(yè)，分開(kāi)來(lái)看，我覺(jué)得這次我們和98年的比較像，主要是投基礎(chǔ)設(shè)施，而制造業(yè)產(chǎn)能方面的投資這次壓得比較好。92年和03、04年，產(chǎn)能方面的投資增長(zhǎng)很快。如果產(chǎn)能增長(zhǎng)很快，接下來(lái)可能需要相當(dāng)一段時(shí)間來(lái)消化的。基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，98年基礎(chǔ)設(shè)施的投資為之后經(jīng)濟(jì)10年保持高增長(zhǎng)、低通漲保持了基礎(chǔ)，那時(shí)候很多投資是在沿海地區(qū)先開(kāi)始的，機(jī)場(chǎng)、港口、隧道、高速公路等。這次和上次相比，一個(gè)不同點(diǎn)是區(qū)域上，更多投到中西部地區(qū)。在中西部的基礎(chǔ)設(shè)施投資，很可能使他們未來(lái)10年，一定程度上復(fù)制過(guò)去10年沿海城市的發(fā)展模式。尤其在沿海地區(qū)某些制造業(yè)面臨很高工資壓力的情況下，很多的企業(yè)也許要轉(zhuǎn)到中西部。你說(shuō)轉(zhuǎn)到印度等地？他們可能基礎(chǔ)設(shè)施、制造業(yè)的技能也不如我們。內(nèi)陸，現(xiàn)在有了大量的基礎(chǔ)設(shè)施。我們展望過(guò)去10年、20年，很多發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)能轉(zhuǎn)到中國(guó)沿海地區(qū)，未來(lái)的5到10年，可能是沿海地區(qū)的很多產(chǎn)能轉(zhuǎn)移到中國(guó)的內(nèi)陸地區(qū)、中西部地區(qū)，因?yàn)槟抢锏娜斯は鄬?duì)還是價(jià)格比較低廉的。而且我相信，那里的技術(shù)工人相對(duì)也比較多。為什么呢？因?yàn)橹袊?guó)農(nóng)民工年齡結(jié)構(gòu)這幾十年來(lái)發(fā)生了本質(zhì)的變化，左邊的圖我們看到，1990年農(nóng)民工的平均年齡25歲，現(xiàn)在接近35歲，也就是當(dāng)初相當(dāng)年齡的農(nóng)民工離開(kāi)了家鄉(xiāng)，來(lái)到沿海城市打工，他可能沒(méi)有什么后顧之憂(yōu)，他的孩子可能還是嬰兒，他自己的父母也就是40、50歲，經(jīng)?？吹綘敔斈棠處е谌谵r(nóng)村生活，而青壯年在外面打工。20年過(guò)去之后，青年人已經(jīng)不再是青年人，原來(lái)20多歲的現(xiàn)在40多歲了，爺爺奶奶已經(jīng)不是40、50歲，而是70、80歲了，嬰兒已經(jīng)要讀大學(xué)，至少是讀高中了。40、50歲的民工，上也老、下有小，不愿意再在沿海地區(qū)了。他們?cè)谘睾５貐^(qū)打工10多年、20年的工，成為了熟練工人，此刻希望回到自己的家鄉(xiāng)，希望回到內(nèi)陸地區(qū)。剩下在沿海地區(qū)打工的，很多都是年輕人。我相信，在這種背景下，企業(yè)更有動(dòng)力向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，因?yàn)樵谀抢锼麄兛梢哉业礁嗍炀毠と?，而且?duì)工資的需求、吃苦耐勞的精神，可能比沿海地區(qū)的年輕人更要好一些。

我們看到這些企業(yè)，正在考慮從沿海地區(qū)遷到內(nèi)陸地區(qū)，里面有外資企業(yè)，也有內(nèi)資企業(yè)。

房地產(chǎn)，剛才夏斌老師講了一些觀點(diǎn)，我比較贊同。我覺(jué)得中國(guó)的房?jī)r(jià)在有些地區(qū)太高了。我這里做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析。假定在一、二線(xiàn)城市的家庭買(mǎi)一個(gè)90平米的所謂小戶(hù)型房子，月供在目前的利率水平下將占家庭收入多少呢？在列出的城市平均來(lái)看占61%，在上海、北京、杭州，接近甚至超過(guò)100%。但人家不是還在買(mǎi)嗎？背后的原因是什么？另外，我們也看到二線(xiàn)城市月供收入比是30%多，相對(duì)比較健康。中國(guó)有一個(gè)非常奇怪的、非常特殊的現(xiàn)象，就是年輕人買(mǎi)房，往往是受到上一代人的“財(cái)政補(bǔ)助”，比如給他首付搞定了。一對(duì)年輕夫婦，女方、男方家庭一起付首付，這個(gè)就要除3的，這樣就可以買(mǎi)得起了，但是非常痛苦的買(mǎi)得起，是不正常的現(xiàn)象，哪個(gè)國(guó)家需要三個(gè)家庭買(mǎi)房子的？這就解釋了中國(guó)房子貴不貴？貴。會(huì)不會(huì)漲？會(huì)。另外，不是所有的家庭都是三個(gè)家庭合起來(lái)買(mǎi)房子的，有的一個(gè)家庭買(mǎi)房子也可以買(mǎi)得起，因?yàn)樗皇巧鐣?huì)當(dāng)中收入處于平均水平的，而是比較富有的家庭。比較富有的家庭去買(mǎi)房子，在二線(xiàn)城市，可能只占20%多的月供收入，更買(mǎi)得起了。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、隨著企業(yè)向內(nèi)陸地區(qū)的轉(zhuǎn)移，我覺(jué)得會(huì)帶來(lái)內(nèi)陸地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間。

現(xiàn)在，所有的商品房存量，假定現(xiàn)在不再增長(zhǎng)、不再開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率是45%，將來(lái)至少要達(dá)到60%。如果說(shuō)，假定城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，現(xiàn)在的商品房拿來(lái)給未來(lái)60%的城市人口分，每人可以分到多少平米？現(xiàn)在我們國(guó)家城市居民商品房人均居住面積是26%，但如果不發(fā)展了，城市化率達(dá)到60%，現(xiàn)在的商品房每個(gè)人分多少平米？7平米，又回到過(guò)去住鴿子籠的日子了，怎么能不發(fā)展呢？有人說(shuō)，你這些都有道理，但是信貸卡住，你漲不上去啊。緊是緊，但將來(lái)還是要發(fā)展的。我們又算了一筆很簡(jiǎn)單的帳，拿中國(guó)按揭貸款存量和GDP規(guī)模來(lái)比，你不能光比按揭貸款本身，這樣國(guó)家有大有小，不好比。右圖，中國(guó)按揭的存量占GDP的比重比美國(guó)、英國(guó)低得多了，有人說(shuō)，我們中國(guó)本來(lái)儲(chǔ)蓄就比他們高啊。但是我們比日本也低很多，按揭貸款，未來(lái)還是有很大的空間的。

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