本報記者 張朝暉

中國銀行23日公布的房地產信貸管理措施顯示，中行將根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時，將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。對此，業(yè)內人士表示，中行率先上調存量房貸利率后，貸款購房者的利息支出將加重，有可能引發(fā)投機性和投資性購房者拋售手中房源。

實施差別化房貸政策

中行稱，中行嚴格執(zhí)行動態(tài)、差別化的個人住房貸款政策，將積極支持居民購買套型建筑面積在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，繼續(xù)給予人民銀行公布同期同檔次基準利率0.85倍的利率優(yōu)惠，滿足居民基本住房需求。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不低于30%。

對已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍。嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。

對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。

中行表示，重點支持經濟比較發(fā)達、房價波動相對平穩(wěn)、以自住需求為主城市的優(yōu)質房地產開發(fā)項目，大力支持中低價位、中小套型普通商品房的開發(fā)建設，積極支持列入當?shù)卣ㄔO計劃的重點安居工程項目。

對近期發(fā)展過熱、以外部投資需求為主、房價上漲過快的地區(qū)，嚴格控制貸款。對于存在土地閑置、炒地、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假個人貸款等行為的房地產開發(fā)企業(yè)，不發(fā)放新的貸款。

嚴格執(zhí)行房地產項目資本金要求，提高準入標準、信貸條件和貸款抵押品標準，新發(fā)放貸款要以在建工程為抵押。動態(tài)調整貸款成數(shù)，貸款總額不得超過在建工程的五成。嚴格貸款封閉管理，防止借款人挪用資金。

購房人負擔將加重

中行相關負責人表示，中行存量房貸利率的調整將嚴格依照合同進行，如果當時所簽合同明確約定貸款利率執(zhí)行基準利率的0.7倍，那么此類合同并不在調整之列。

由于房貸政策調整，2009年初，中國銀行曾表示，對2008年10月27日(含)之前發(fā)放的首套住房貸款，如利率執(zhí)行基準利率的0.85倍、借款人在還款期間無不良還款記錄且調整當日無逾期，借款人可以于2009年1月9日起申請辦理利率優(yōu)惠業(yè)務，即房貸利率可以打“7折”。

中行相關負責人表示，去年一季度，根據(jù)房貸客戶的意愿，中行和部分存量房貸客戶簽署了一份補充協(xié)議，將部分客戶的優(yōu)惠調整至基準利率的7折執(zhí)行，當時約定合同有效期為2年，2年后中行將執(zhí)行新的合同文本?！耙簿褪窃趽Q發(fā)新的合同文本的時候，中國銀行會將部分首套房的7折優(yōu)惠利率調整至8.5折來執(zhí)行?！?/p>

有銀行專業(yè)人士算了一筆賬，100萬元的個人住房貸款，按照20%繳納首付，貸款期限為30年，在將利率調整為基準利率0.85倍之后，支付的利息總額將增加15萬多元，每月客戶將為此多支出425元。

上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，中行將取消存量房貸利率7折優(yōu)惠會影響購房人利益。利率上調無疑加重客戶的購房負擔，卻有利于實現(xiàn)銀行信貸風險控制的目的，并相應增厚了銀行利潤空間。

中原地產研究報告認為，中行首次提及增加之前已經購買的房產，將使之前已購房的炒房者受到很大影響，立刻使很多之前的炒房者拋售房源。如果銀行紛紛效法，這將導致北京在5月二手房房源可能增加20%以上，拋售將明顯出現(xiàn)，而成交量將減少50%，價格有望在年內下跌3成。

某銀行業(yè)內人士表示，中行率先調整存量房貸優(yōu)惠，這將對市場產生較大的影響。尤其將對中小銀行制定房貸調整措施產生“示范效應”。如果銀行大面積上調存量房貸優(yōu)惠，或將引發(fā)提前還款潮，客戶會將手中閑置資金用于償還銀行房貸。

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