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    中行“加息”威力勝于央行

    □本報記者 李良

    央行加息的靴子雖遲遲未落,中國銀行存量房貸“加息”的猛然一刀,卻顯然有異曲同工之妙。而且,這一刀斬下的傷口之深,或在將來出乎人們的預(yù)料;其對房地產(chǎn)行業(yè)的重擊,則無異于雪上加霜。

    從中國銀行上周末公布的方案來看,此次存量房貸的調(diào)整是針對全體房貸客戶,調(diào)整利率則緊跟國務(wù)院房產(chǎn)新政的要求,尤其是對第二套房以及第三套及以上房貸進行了大幅度的上調(diào)。在調(diào)整以后,貸款期限超過5年的首套房貸款利率將上升至5.049%,第二套房則上升至6.534%,第三套房及以上則上升至7.128%??紤]在去年的瘋狂購房潮中,銀行貸款尺度大幅寬松,二套房甚至不少三套以上房的貸款利率也能享受利率7折優(yōu)惠(4.158%),則中國銀行此次對存量房貸的調(diào)整等于給三類客戶分別加息了89個基點、237.6個基點和297個基點。按照央行習(xí)慣上每次加息27個基點來計算,則等于給這三類客戶分別加息約3次、9次和11次。

    這種加息幅度,購房者能否承受?若以20年期100萬元房貸計算,在中國銀行的此輪超常規(guī)“加息”之后,三類存量房客戶的月供將分別增加約483元、1330元、1686元。對于首套房且貸款額相對不高的自住客而言,這種月供的增加額尚在可承受范圍之內(nèi),但對于擁有多套房屋,青睞豪宅并喜歡大量使用杠桿的投資客來說,這種月供的增加幅度有可能是致命一擊。

    舉個例子,某投資客在上海擁有四套房產(chǎn),單套購入總價均在300萬元以上,而且均采用了3成首付,采用300萬元的最低線,以20年貸款期限計算,其月供總共需增加約10894元。而按照上海目前的租賃行情,這部分月供的增加額是無法通過增加租金的方式來消化的。

    很顯然,如果僅從政策角度考慮,中國銀行此次對存量房貸的率先“加息”,起到了精準打擊的效果。如果中國銀行的政策得以在銀行業(yè)普遍推廣,那無論是對投資客的繼續(xù)投資還是過往炒作,都將大幅度提高投資成本,有效遏制炒房行為。對于許多受過往政策效果影響而對此次房產(chǎn)新政前景心存疑慮的人們來說,中國銀行的此番舉動則無異于再度傳遞了政府重擊房地產(chǎn)業(yè)過熱炒作的決心。而對于房地產(chǎn)商來說,中國銀行的行為則需要引起他們的高度警惕,畢竟房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度敏感的行業(yè),銀行的態(tài)度將直接決定這個行業(yè)近期的表現(xiàn)。

    不過,目前銀行業(yè)內(nèi)對中國銀行的舉動褒貶不一。盡管從政策導(dǎo)向而言,中國銀行此舉符合政府調(diào)控的方向,但如果落實到經(jīng)營層面,中國銀行的行為則顯然有些大膽。畢竟,這是一次對客戶忠誠度的嚴峻考驗,一旦合同約定的利率保有期限到了,而其他銀行并未采取同樣的存量房貸政策,那很容易出現(xiàn)客戶大量流失的局面,從而對其業(yè)績造成重大影響。因此,有業(yè)內(nèi)人士猜測,中國銀行對存量房貸利率的調(diào)整有可能得到監(jiān)管層的授意,未來很有可能在監(jiān)管層的推動下,整個銀行業(yè)都開始調(diào)整存量房貸利率。畢竟,這不僅是對國務(wù)院房產(chǎn)新政的呼應(yīng),而且有助于增厚銀行業(yè)的利潤。

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