作者: 董娟

“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定細(xì)則已經(jīng)出臺將近一個(gè)月，上海各家銀行在嚴(yán)格執(zhí)行貸款新規(guī)時(shí)也體會(huì)到了套數(shù)認(rèn)定難度大的滋味。

銀監(jiān)會(huì)在6月中旬發(fā)出預(yù)警，2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。部分銀行已經(jīng)著手準(zhǔn)備進(jìn)一步修訂部分貸款要求細(xì)則，其中涉及到二套房的首付是否需要提高、公積金與商業(yè)貸款的組合比例等。

“異地認(rèn)房”執(zhí)行有難度

6月上旬，住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，對商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。通知明確，對于二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位，同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。

此政策執(zhí)行將近一個(gè)月，某國有銀行上海分行個(gè)貸負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者：“在上海有購房記錄的很容易查到，但異地的購房情況核實(shí)還是有難度的。”

在三部委聯(lián)合發(fā)布的通知中規(guī)定，被認(rèn)定為二套房(及以上)有三種情況：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)住房的；借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

但記者了解到，第一種情況在實(shí)際的執(zhí)行過程中，如果申請買房者在異地購房，這種情況屬于“暫不具備查詢條件”，尤其是當(dāng)借款人在異地已經(jīng)一次性付清房款，再向當(dāng)?shù)劂y行申請貸款時(shí)，銀行對其是否屬于二套房認(rèn)定有一定困難。

對于異地已有一次性付清方式購房記錄，但在上海未有記錄的借款人申請資格，建設(shè)銀行(601939.SH)上海分行某客戶經(jīng)理告訴記者，這種情況理應(yīng)按照第二套房的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行審批。若能夠出具在異地沒有購房記錄的證明，則可以按照第一套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行申請。

但由于一次性付清房款的置業(yè)行為未與銀行發(fā)生關(guān)系，數(shù)據(jù)也無從在央行征信系統(tǒng)中查到。而銀行向當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T進(jìn)行查詢也存在著很大的難度。

平安銀行一位人士稱，其實(shí)目前許多城市尚無準(zhǔn)確核查家庭購房記錄和套數(shù)系統(tǒng)，各地房管部門尚未實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，異地房產(chǎn)情況難以查實(shí)。尤其是涉及到家庭房產(chǎn)情況更為困難，要證明夫妻、父(母)子(女)關(guān)系需要有公安部門的介入，已購房但無貸的情況需要房地產(chǎn)交易中心的配合，已購房但有貸尚需要不同銀行的合作，這些信息的共享與交互依然存在著難題。

此外，通知所規(guī)定的第三種二套房認(rèn)定情況，即貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，算作二套房。但銀行在實(shí)際認(rèn)定執(zhí)行時(shí)尚有一些技術(shù)問題。

民生銀行(600016.SH)一位人士表示，如果借款人同時(shí)買兩套房，分別同時(shí)向兩家銀行申請貸款，但是兩家銀行把貸款信息錄入央行征信系統(tǒng)的時(shí)間不一樣。如果第一家銀行貸款申請先批下來，按照首套房標(biāo)準(zhǔn)放貸，而隔了幾天第二家銀行的貸款申請批下來，理應(yīng)執(zhí)行二套房標(biāo)準(zhǔn)，但第一家銀行電子化程度不及第二家銀行，首套房記錄沒有及時(shí)錄入，第二家銀行就沒法查詢，那第二家銀行只能按照首套房標(biāo)準(zhǔn)放貸。

“各家銀行電子化程度不一樣，電子系統(tǒng)先進(jìn)的銀行，貸款一發(fā)放就可以錄入央行系統(tǒng)，但系統(tǒng)落后的銀行需要人工一筆一筆操作錄入，這形成的時(shí)間差也給銀行造成二套房認(rèn)定的困難?！鄙鲜雒裆y行人士說。

“房貸畢竟是銀行傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在不違反規(guī)定的前提下盡量滿足客戶的需求，也算雙贏。”上述國有行個(gè)貸負(fù)責(zé)人說。

下半年趨勢不明朗

“現(xiàn)在還無法判斷下半年房貸的趨勢?！?a href="http://www.laredo.cc/app/hq/stock/sh601988/" target="_blank" title="中國銀行 601988">中國銀行(601988.SH)上海分行個(gè)貸負(fù)責(zé)人如是判斷未來的房貸情況，在緊縮背景下，個(gè)貸新增額增幅同比降低但依然保持穩(wěn)步增長。如工商銀行(601398.SH)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月新增貸款4554億元，較去年底增幅8.57%，其中個(gè)人住房貸款余額1.02萬億元，比年初增加1466億元。

記者了解到，從國務(wù)院4月14日頒布新“國十條”到三部委聯(lián)合發(fā)布“認(rèn)房又認(rèn)貸”的通知以來，與年初相比，建設(shè)銀行上海分行個(gè)貸業(yè)務(wù)量下滑超過了20%，平安銀行上海分行個(gè)貸業(yè)務(wù)下滑30%。

某股份制商業(yè)銀行上海分行個(gè)貸負(fù)責(zé)人稱，從4月中旬的新政出臺后，銀行就意識到房貸業(yè)務(wù)可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)有較大萎縮，尤其是其所在的中小股份制銀行的業(yè)務(wù)量下滑更明顯。但是按以往歷次國家對房價(jià)的調(diào)控看來，半年左右房貸業(yè)務(wù)或會(huì)恢復(fù)常態(tài)。

“我們已將二季度個(gè)貸20%貸款額度預(yù)留給了8月、9月和10月，時(shí)間不能太靠后，否則到了年底會(huì)很被動(dòng)?！痹撠?fù)責(zé)人稱，當(dāng)然前提是房價(jià)會(huì)企穩(wěn)或下降，帶動(dòng)成交量上升。

不過，銀監(jiān)會(huì)6月15日指出，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)正在上升，并警告不良貸款壓力增長。伴隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。

記者了解到，一些房貸比重較大的銀行正在著手準(zhǔn)備進(jìn)一步修訂部分貸款要求細(xì)則，其中涉及到二套房的首付是否需要提高、公積金與商業(yè)貸款的組合比例等。

比如某國有銀行認(rèn)為房貸雖然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在房地產(chǎn)市場不夠明朗時(shí)要將此類資產(chǎn)盡可能優(yōu)化，尋求效益與壞賬風(fēng)險(xiǎn)之間的平衡，降低此類資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性。按照該行過去壓力測試結(jié)果，房價(jià)跌幅在15%以內(nèi)，這類房貸資產(chǎn)的質(zhì)量依然能夠保持在“良好”之列，對銀行的影響不大。

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