理財(cái)案例B

馬女士：買房出租保值穩(wěn)？

馬女士在北京屬于小康之家，今年45歲，職業(yè)為公司行政管理。先生50歲，經(jīng)營一家貿(mào)易公司。馬女士家庭每年穩(wěn)定收入在400萬左右。過去10年，馬女士在北京的團(tuán)結(jié)湖、西直門、中關(guān)村、國貿(mào)CBD陸續(xù)購置了4套3居室住宅。最早購買的西直門地區(qū)住宅已經(jīng)翻了6倍以上。馬女士現(xiàn)住在中關(guān)村，其余三套房子用于出租，每月出租收益達(dá)14000元。

如果物業(yè)稅開征，馬女士應(yīng)該怎么做呢？

專家支招

國家理財(cái)規(guī)劃師專家委員會(huì)成員田家廣：

中年家庭資產(chǎn)配置應(yīng)作長遠(yuǎn)規(guī)劃

物業(yè)稅開征有兩種情況。如果對(duì)現(xiàn)有購房者不重復(fù)征稅，那么對(duì)馬女士基本沒有影響。如果對(duì)現(xiàn)有購房者征稅，那么馬女士的投資收益就會(huì)下降，這個(gè)時(shí)候，是否還要繼續(xù)持有房產(chǎn)，就需要重新考慮成本收益的比例。

需要注意的是，成本收益一方面要考慮稅負(fù)的增加，一方面也要考慮租房市場(chǎng)的價(jià)格。近期，由于營業(yè)稅調(diào)整，二手房成交量大幅下降，很多業(yè)主將待售房源轉(zhuǎn)為出租，加大了出租房源的供應(yīng)，這對(duì)租房市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有一個(gè)向下的預(yù)期。

就買房進(jìn)行保值這個(gè)觀點(diǎn)來看，由于北京市場(chǎng)的特性，是可取的。但是針對(duì)馬女士的具體情況，基于穩(wěn)健投資的考慮，由于馬女士和先生均已接近50歲，而且現(xiàn)在已經(jīng)有4處房產(chǎn)，不建議再進(jìn)行房產(chǎn)配置。應(yīng)該開始考慮退休規(guī)劃，進(jìn)行更多的商業(yè)保險(xiǎn)配置。因?yàn)樵龠^幾年，馬女士夫婦有可能由于年齡原因被保險(xiǎn)公司拒保。同時(shí)，由于房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)加大，建議馬女士進(jìn)行適當(dāng)?shù)?a href="http://www.laredo.cc/fund/special/dingtou/index.shtml" target="_blank">基金定投等穩(wěn)健投資品種，以降低整體風(fēng)險(xiǎn)。

北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)

張大偉：購房依然是保值的理想選擇

針對(duì)馬女士現(xiàn)在狀況，如果物業(yè)稅以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%，那么14000元的投資收益會(huì)征收1680元的稅款，整體影響有限，但收益終究是要降低的，馬女士可以考慮適當(dāng)進(jìn)行其他投資來彌補(bǔ)。

但是馬女士買房主要是追求保值，地段好的房子，保值抗跌功能一直是非常好的。像馬女士這樣追求資產(chǎn)保值的人群，投資房產(chǎn)依然是一個(gè)很好的選擇。

物業(yè)稅將試行的消息對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響最終落到兩類人身上，一類是多套物業(yè)所有者；另一類是計(jì)劃擁有多套物業(yè)的業(yè)主。北京中原地產(chǎn)調(diào)查顯示，大部分有業(yè)主表示：“就算實(shí)施，也只是‘空轉(zhuǎn)’，還沒開征呢，它最多影響大家的市場(chǎng)預(yù)期而已。”

據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究，物業(yè)稅開征的主要影響表現(xiàn)在：

●手上有多套物業(yè)者擔(dān)心物業(yè)稅開征后面臨同時(shí)繳納多套房稅，負(fù)擔(dān)加重。

●對(duì)擁有自住房產(chǎn)的業(yè)主來說，第一套住宅已免征，不敢再想置業(yè)第二套或多套物業(yè)，否則會(huì)付出更多成本。

●近期打算放棄的投資者增加，投資性置業(yè)比例或?qū)⒋蠓J減。

●買賣雙方都在觀望，市場(chǎng)未現(xiàn)大量拋盤，但出現(xiàn)一批以收租為目的的長線投資者。

●租客擔(dān)心物業(yè)稅增收，房東會(huì)提高租金，以轉(zhuǎn)嫁稅收成本。

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