我們下一個(gè)演講者聯(lián)東集團(tuán)戰(zhàn)略總監(jiān)梁環(huán)宇致辭，有請。

梁環(huán)宇：我在這里演講有三個(gè)點(diǎn)，第一我們集團(tuán)有一個(gè)業(yè)務(wù)專門做投資業(yè)務(wù)，目前我們是中國銀行前十大股東，在這塊我們有一個(gè)投資業(yè)務(wù)。第二個(gè)我們發(fā)展模式，特別講到中國產(chǎn)業(yè)里面新的發(fā)展模式，第三就是我們手里面的客戶，大概有4、5家中小型企業(yè)服務(wù)，能夠給在座投資者尋找一些機(jī)會(huì)。

下面進(jìn)入我今天演講的主題，新形式下我們地產(chǎn)發(fā)展的新模式，和我們聯(lián)動(dòng)U谷的一個(gè)思考和實(shí)踐。介紹在這個(gè)新形式下地產(chǎn)發(fā)展的模式。首先我們看一下目前我們態(tài)勢的變化，中國的經(jīng)濟(jì)從09年上升世界第三位，但是也面臨一些不確定性因素，所以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)刻不容緩，要更注重發(fā)展的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

下面看一下我們有幾個(gè)主要方面發(fā)展經(jīng)濟(jì)推動(dòng)性的因素，第一產(chǎn)業(yè)需要發(fā)展和升級。要提升我們的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展低能耗，低排放，低污染先進(jìn)制造性企業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。第二就是產(chǎn)業(yè)鏈的提升，對我們產(chǎn)業(yè)鏈終端低端制造環(huán)節(jié)向研發(fā)設(shè)計(jì)高端附加值提升，這是一個(gè)發(fā)展的規(guī)律。第二個(gè)規(guī)律從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移向中國加快，而且除了制造業(yè)環(huán)節(jié)之外，研發(fā)設(shè)計(jì)，公司總部也加快向中國轉(zhuǎn)移。第二個(gè)國內(nèi)趨勢就是由東部的發(fā)達(dá)地區(qū)，比如說珠三角、長三角開始向內(nèi)地加快轉(zhuǎn)移。

第三個(gè)區(qū)域我們區(qū)域經(jīng)濟(jì)開始百花齊放、你追我趕的態(tài)勢。有原來的長三角，珠三角到去年開始批復(fù)13大區(qū)域的發(fā)展，各個(gè)經(jīng)濟(jì)帶是我們各個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，這也是我們實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐。第四個(gè)態(tài)勢城市化的進(jìn)程在加速，我們城市發(fā)展的容量有限，資源矛盾日益緊缺，就面臨我們中心城市來發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)。同時(shí)郊區(qū)產(chǎn)業(yè)要發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，形成特色產(chǎn)業(yè)，這是我們看到第四個(gè)規(guī)律。第五個(gè)現(xiàn)象那就是我們的重大基礎(chǔ)設(shè)施投資將改變中國經(jīng)濟(jì)的版圖，其中一個(gè)就是我們客運(yùn)專線的高速建設(shè)，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)高鐵經(jīng)濟(jì)時(shí)代，也面臨我們開始進(jìn)行新的同城發(fā)展。所以，重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也會(huì)拉動(dòng)我們產(chǎn)業(yè)新的格局。

第五個(gè)規(guī)律房地產(chǎn)作為我們經(jīng)濟(jì)的重要支柱，在新一輪的調(diào)控下面需要調(diào)控新的理念和模式。大家知道我們房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，目前在GDP占13%，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性也非常強(qiáng)，目前也出現(xiàn)一些這樣那樣的問題。第一就是我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，從土地、貨幣、市場監(jiān)管、退出多管齊下控制我們房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題。這就帶來我們地產(chǎn)里面一個(gè)新模式的改變，地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)模式和發(fā)展理念的改變，政府需要從GDP之上的觀念轉(zhuǎn)變，要推動(dòng)我們地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。所以，這里面一個(gè)生存的變化就需要把產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的調(diào)整走在一個(gè)新的模式?；谶@么一個(gè)需求，社會(huì)的需要和發(fā)展規(guī)律，催生出市場化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式。

這個(gè)是社會(huì)發(fā)展的規(guī)律，也是社會(huì)分工的規(guī)律，也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律。需要我們發(fā)展一個(gè)新的地產(chǎn)模式來支撐我們產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，和社會(huì)發(fā)展的需要，我們目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)由政府主導(dǎo)向市場轉(zhuǎn)化，第二個(gè)由原來政策地緣優(yōu)勢向產(chǎn)品和服務(wù)轉(zhuǎn)化。由單一的產(chǎn)業(yè)園功能向符合轉(zhuǎn)化，有本土化的發(fā)展向規(guī)模化發(fā)展，有產(chǎn)品導(dǎo)向到顧客導(dǎo)向發(fā)展，這就帶來一個(gè)新的發(fā)展模式演進(jìn)。

基于這么一個(gè)模式我們對我們地產(chǎn)進(jìn)行一個(gè)新的思考和戰(zhàn)略定位，這是我們原來傳統(tǒng)的發(fā)展方式，但是我們產(chǎn)業(yè)鏈條有研發(fā)設(shè)計(jì)，同時(shí)我們在這個(gè)營銷和品牌營銷這一塊，我們現(xiàn)在營造總部基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的園區(qū)。我們在產(chǎn)業(yè)鏈的不同環(huán)節(jié)需要有不同的空間形態(tài)來滿足這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。我們整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈在提升，意味著我們整個(gè)業(yè)態(tài)需要提升，所以我們擴(kuò)大了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，由傳統(tǒng)的工業(yè)低產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，這里面推動(dòng)了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的升級，滿足我們制造業(yè)向產(chǎn)業(yè)高端升級。第二由我們傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向知識性、服務(wù)型、戰(zhàn)略性升級，需要新的形態(tài)來滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

所以，目前這種理念就是在圍繞著整個(gè)微笑曲線，構(gòu)建這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值的一體化平臺，大家可以清楚看到在我們上游環(huán)節(jié)是研發(fā)設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)，而我們就提供這種研發(fā)科技園區(qū)的產(chǎn)品。在我們的下游環(huán)節(jié)是生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，我們提供大量的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)廠房來滿足這個(gè)要求。在品牌營銷我們方面營造總部商業(yè)園區(qū)來滿足這個(gè)社會(huì)的需要。這塊有大量的配套設(shè)施，在整個(gè)園區(qū)第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的匹配互動(dòng)。我們第一為政府緊密結(jié)合起來，提升它的區(qū)域價(jià)值，推動(dòng)它的產(chǎn)業(yè)升級，拉動(dòng)它的的土地，提高稅收就業(yè)，履行社會(huì)責(zé)任來跟政府實(shí)現(xiàn)長期的合作與共贏。

另外一個(gè)方面我們構(gòu)建一個(gè)平臺為入駐企業(yè)提供高效率低成本的平臺，我們考慮各個(gè)企業(yè)所需要的產(chǎn)品功能進(jìn)行完善。第二打造優(yōu)美的環(huán)境，同時(shí)提升入駐企業(yè)的形象，優(yōu)化園區(qū)的服務(wù)來降低企業(yè)的綜合運(yùn)行成本。我們這個(gè)里面整個(gè)項(xiàng)目體現(xiàn)四個(gè)特征，第一就是引領(lǐng)，我們整個(gè)模式聚合的優(yōu)模式。圍繞著優(yōu)做文章，引領(lǐng)著我們園區(qū)的發(fā)展方式，第二就是現(xiàn)代，用我們先進(jìn)的設(shè)計(jì)服務(wù)理念提供良好產(chǎn)品。地三就是實(shí)用，提供一個(gè)高性價(jià)比的形態(tài)。第四實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運(yùn)營。所以，我們整個(gè)策略實(shí)現(xiàn)六個(gè)統(tǒng)一同步，在我們產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃，建筑施工，品牌推廣，招商和運(yùn)維上面實(shí)現(xiàn)幾個(gè)統(tǒng)一，來進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作提供統(tǒng)一平臺。在整個(gè)項(xiàng)目之間要考慮到施工，品牌，包括招商和運(yùn)維服務(wù)，我們在開放幾個(gè)項(xiàng)目中間要保證這幾個(gè)順利進(jìn)行。

我們的優(yōu)勢是圍繞著整個(gè)我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈來進(jìn)行整合，在投資、選址、策劃、營銷推廣、招商方面形成自己的獨(dú)特優(yōu)勢。選址上面我們是以總部商務(wù)園項(xiàng)目來支持企業(yè)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，以工業(yè)園的項(xiàng)目來支持發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。我們豐富了總部辦公、獨(dú)棟辦公幾大生產(chǎn)線。與主流的行業(yè)協(xié)會(huì)和媒體活動(dòng)來推廣我們的園區(qū)品牌，我們建立了招商體系。同時(shí)注重產(chǎn)業(yè)環(huán)境的培育，提升園區(qū)的軟環(huán)境，在企業(yè)入駐的時(shí)候做保姆，成熟之后做保安，發(fā)展之中做助手，我們整個(gè)出發(fā)點(diǎn)為入駐的園區(qū)，企業(yè)提供高效率的平臺，這個(gè)金融服務(wù)是我們下一步考慮的重要綜合方法，我們手里積累了3到5百發(fā)展企業(yè)，他們在發(fā)展中間需要金融的支持。所以，我們下一步考慮形成戰(zhàn)略合作，把我們的金融資源有效地引入到我們的園區(qū)中間，給我們的企業(yè)提供咨詢包括金融等方面的服務(wù)，讓他們迅速走出去在園區(qū)里面實(shí)現(xiàn)快速的增長。

目前我們在北京已經(jīng)成功運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，就是北京聯(lián)動(dòng)U股，在亦莊的金橋產(chǎn)業(yè)，占地1300畝，容納企業(yè)500多家，稅收15個(gè)億，這是我們產(chǎn)品的整個(gè)形態(tài)，這是標(biāo)準(zhǔn)廠房的情況，這是圍繞著大企業(yè)和個(gè)性化很強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行定制，一些相關(guān)的生活商務(wù)配套設(shè)施。目前我們著重的客戶資源就是這么幾個(gè)，第一以高端生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為龍頭，以生物醫(yī)藥、精密機(jī)械為主，目前簽約的客戶有多家企業(yè)，包括500強(qiáng)企業(yè)我們在北京8千多家客戶，沈陽2千多家客戶，可以保證每月新增客戶2千多家。2009年46%的市場份額在北京的同行業(yè)市場里面占據(jù)了絕對的領(lǐng)先地位，這是我們U股項(xiàng)目典型客戶，包括8家世界500強(qiáng)，和100多家國內(nèi)知名企業(yè)，包括天宇手機(jī)現(xiàn)在他也成功上市，包括李寧，皮爾卡丹。我們這個(gè)U股模式得到政府的認(rèn)可，在新的形式下面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向是我們未來地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)新的方向。

下面就是我們這個(gè)模式在全國各地開始布局的一個(gè)情況，目前在沈陽已經(jīng)有一個(gè)項(xiàng)目3千多畝，這個(gè)已經(jīng)開始全面動(dòng)工，目前已經(jīng)有當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的一些大企業(yè)入駐。無錫有一個(gè)總部商務(wù)園的項(xiàng)目已經(jīng)拉開了在全國的新篇章，我們最終選經(jīng)是成為企業(yè)投資興業(yè)的首選地，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的新引擎，我的匯報(bào)到這里，謝謝大家。

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