隨著2008年北京奧運的臨近，奧運建設(shè)的推進(jìn)，北京奧運場地周邊的房價熱漲，奧運投資刺激北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長，奧運利好效應(yīng)使人們對北京房地產(chǎn)市場的整體預(yù)期加大。但近日由北京奧運經(jīng)濟(jì)研究會發(fā)布的“2008北京奧運經(jīng)濟(jì)報告”認(rèn)為，2008年以后北京房價將處于價值回歸的跌勢。

該報告分析，奧運會申辦成功及奧運會相關(guān)投資極大地刺激了北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動。住房制度改革和北京市申奧成功，是刺激北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的兩大關(guān)鍵因素。而當(dāng)前北京市房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重的開發(fā)投資過熱和價格泡沫問題。

該報告以一組數(shù)據(jù)說明，雖然北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動在申奧成功之后如火如荼，但投資過熱的問題非常突出。報告中分析，北京市常住人口增長基本上歸因于外部地區(qū)人員的流入。按照2005年北京市戶均人口2．8計算，到2012年平均每年增加20萬戶左右，需要新增2000萬平方米的住房需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于近年來的實際商品房屋竣工面積。該報告確認(rèn)，當(dāng)前北京市已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)開發(fā)過熱問題。

該報告推斷，近年來北京市房地產(chǎn)開發(fā)增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口增長速度和居民擴(kuò)大住房消費的實際需求，房屋過剩呈逐年加重的趨勢。該報告認(rèn)為，奧運申辦成功引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)商對未來需求的過度預(yù)期，造成北京市住房供給的嚴(yán)重過剩。

盡管住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，但北京市商品房銷售價格不僅沒有下降，近年來反而呈加速上升的趨勢。目前北京市的房價存在嚴(yán)重的虛高問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民所能承受的能力。

同時，該報告認(rèn)為，無論是作為消費品還是投資品，當(dāng)前北京房價均處于過高水平。而房價過高緣于政府為增加收入的目的土地競拍；投機性購房日益增多以及開發(fā)商囤積住房、虛假按揭和過度炒作。

該報告認(rèn)為，2008年奧運會為北京市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了一個最重要的理由，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則在很大程度上偏離了正確的方向。該報告預(yù)計2008年以后，北京房價將處于價值回歸的跌勢。購房實名制有可能與開征物業(yè)稅同步進(jìn)行，對投機性購房將產(chǎn)生大幅度抑制；基于規(guī)避金融風(fēng)險和利率真實化的要求，特別是控制以房地產(chǎn)投資為核心的經(jīng)濟(jì)過熱問題，中央銀行大幅度升息的可能性同時存在；人民幣升值將使包括北京在內(nèi)的國內(nèi)房地產(chǎn)處于全球的高位，刺激大量獲利回吐和價格下降；另外，落實“住宅禁商”、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房從擴(kuò)大供給和市場類比兩個方面將壓低過高的北京房價。