10月9日，招商地產(chǎn)公告稱，2007年9月30日，公司與成都市土地儲備中心、成都市成華區(qū)人民政府簽署了三方<戰(zhàn)略合作框架協(xié)議書>

，就成都市成華區(qū)北湖片區(qū)的5000畝土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套、片區(qū)旅游設(shè)施建設(shè)等相關(guān)事宜，達(dá)成了初步合作協(xié)議。

“本協(xié)議的簽署是招商地產(chǎn)進(jìn)軍成都房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)重要舉措?！惫娣Q。其內(nèi)部人員則透露，該項(xiàng)目“醉翁之意”并不在一級土地開發(fā)項(xiàng)目。

這份公告晚到了將近10天，內(nèi)容是成都市成華區(qū)北湖片區(qū)約5000畝土地，包括成華區(qū)北湖片區(qū)新規(guī)劃城市建設(shè)用地約3000畝，屬市級政府儲備土地；以及成華區(qū)北湖片區(qū)北湖公園及周邊土地約2000畝，屬成華區(qū)“198”范圍的土地的一級開發(fā)項(xiàng)目，由招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)按照土地整理實(shí)施進(jìn)度籌措和撥付整理所需資金，并配合成都市土地儲備中心對整理后經(jīng)營性用地進(jìn)行宣傳、推廣和處置。而為加快推進(jìn)片區(qū)整理工作，在正式協(xié)議簽訂之前，招商地產(chǎn)已經(jīng)先行投入整理啟動資金1億元，提前推進(jìn)片區(qū)整理工作。

該項(xiàng)目的收益模式為：片區(qū)土地整理后，形成的可供經(jīng)營性用地公開處置，土地處置收入扣除整理成本、政策性收費(fèi)以及其它相關(guān)費(fèi)用后的土地收益，按照審計結(jié)果由成都市土地儲備中心、成都市成華區(qū)人民政府和招商地產(chǎn)三方按照約定比例分成。

“一級土地開發(fā)的利潤具有不確定性，在土地出讓的過程中很難預(yù)測該土地的出讓價格，不好估算利潤?！惫竟芾韺颖硎?。

市場對這次“圍魏救趙”的舉動顯示了較高的期望?！邦A(yù)計比例分成國內(nèi)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京等城市一級開發(fā)的8%的固定收益，可能在30%以上，”中投證券分析師認(rèn)為，“目前地塊周邊地價為500萬-800萬元/畝，而近期的綿世股份在該區(qū)域出讓的最佳位置的土地，成交價格為1000多萬元/畝，成為地王。保守估計，此項(xiàng)一級開發(fā)招商地產(chǎn)將獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10億元的利潤?！敝型蹲C券給出一級開發(fā)項(xiàng)目估值51.6元，加上目前的物業(yè)估值30元，給招商地產(chǎn)現(xiàn)在合理估值81.6元，未來6個月估值為108元。

中投證券認(rèn)為，介入一級開發(fā)對招商地產(chǎn)在成都擴(kuò)張的意義重大，招商地產(chǎn)的控股股東——蛇口工業(yè)區(qū)擁有歷史長達(dá)20多年的土地一級開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，隨著蛇口工業(yè)區(qū)在幾年資產(chǎn)重組招商地產(chǎn)時，已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與人員移植入招商地產(chǎn)。此次招商地產(chǎn)介入成都一級開發(fā)是招商地產(chǎn)進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場的開端。這也是借助在成都的一級市場開發(fā)的契機(jī)大舉介入成都房地產(chǎn)二級市場。“一級市場開發(fā)風(fēng)險小，回報穩(wěn)定，同時避免了招拍掛拿地難的市場風(fēng)險?！?/p>

上述高管對此最除了解釋，公司并不是想通過這個項(xiàng)目對公司盈利模式作出調(diào)整?！拔覀?nèi)匀皇且陨唐贩可a(chǎn)為主業(yè)的，”他解釋，雖然母公司招商局在蛇口10.8平方公里土地上做一級開發(fā)起家，但是招商地產(chǎn)成立以來定位一直主要集中在商品房開發(fā)。

目前，招商地產(chǎn)2007年新增土地儲備建筑面積168.05萬平方米，新進(jìn)駐佛山、珠海兩個二線城市，在全國11個城市拓展了34個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

編輯： 徐會玲