張然

近期來的房貸新政，在地產(chǎn)新人楊少鋒看來，只是消費端的一腳剎車，他的觀點多與眾不同。他認為，不久后真正起作用的應該是土地新政。

2000年大學畢業(yè)的楊少鋒是地產(chǎn)界名人，身為北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理的他，曾以其獨特的理念創(chuàng)造了一系列營銷奇跡。針對房貸新政，他向《市場報》記者直陳自己的觀點：“是該給樓市退退燒了，否則大家會像泰坦尼克號，在歌舞升平中駛向深淵?！?/p>

“漠視”逼出調(diào)控新政

《市場報》：你如何看待近來一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施的出臺？

楊少鋒：如此密集的針對一個行業(yè)推出調(diào)控政策，在世界范圍內(nèi)都極為罕見。其聚集效應將使得中國樓市出現(xiàn)拐點的可能在未來幾個月變得無限接近。

地產(chǎn)既得利益者的言論演變成為“樓市無政府主義”，結(jié)果就是整個行業(yè)對政府調(diào)控的漠視。最后非逼得管理層舉起劍來，揮淚斬馬謖，對開發(fā)商、對房地產(chǎn)行業(yè)痛施剎手锏。我認為起根本作用的應該是土地新政。

市場一年內(nèi)理性回歸

《市場報》：土地新政的具體內(nèi)容是什么？它能使未來的房價下調(diào)么？

楊少鋒：土地新政的核心一方面是通過嚴查囤積土地、限期開發(fā)等政策，加大土地持有成本，迫使開發(fā)商加快開發(fā)進度；另外一方面則是加大土地供應量、減少單幅土地出讓規(guī)模，實際上就是將有限的資源分散配置。應該說，將使未來供給大幅加大。

一方面是需求的急劇減少，一方面是未來供應大幅加大，未來開發(fā)商將面臨巨大的銷售壓力，進而導致資金壓力，迫使開發(fā)商降低利潤期望值，下調(diào)房價。因此，市場將在半年到一年時間內(nèi)理性回歸。

更嚴厲調(diào)控或已備好

《市場報》：中國房地產(chǎn)行業(yè)真的能引發(fā)金融危機嗎？

楊少鋒：之前我們一直認為房地產(chǎn)不會造成中國的金融危機，但不久前美國次級房貸危機卻來了個當頭棒喝。從央行貨幣政策執(zhí)行報告上看，從去年6月末到今年6月末，金融機構(gòu)的房貸和開發(fā)貸款余額增加了9000億元，第二季度末已經(jīng)達到驚人的4.3萬億人民幣，第三季度的增長更快。銀行資金過快地向一個行業(yè)集中，不但將導致結(jié)構(gòu)性安全問題，還將嚴重影響其他行業(yè)的健康發(fā)展。

從金融和土地兩面調(diào)控是基本的出發(fā)點，但還要看具體效果。如果系列政策還不能抑制房價過快上漲，還有金融工具中的物業(yè)稅、租賃稅、遺產(chǎn)稅、交易稅，或提高所得稅，使住宅的投資功能會被迅速擠壓，持有成本會急劇上升。

地產(chǎn)泡沫破滅并非危言

《市場報》：最近的焦點似乎都集中在房貸新政上，普通消費者并沒有注意到土地新政？

楊少鋒：實際上，土地政策正在經(jīng)歷一個重大轉(zhuǎn)折，其對樓市長遠的影響，或許還將超過房貸新政。

地價、房價一旦都和股價扯上關(guān)系，問題就復雜了。由于目前國內(nèi)規(guī)模較大的土地持有商都是上市公司，為了抬高股價、大幅融資，上市房企非理智囤地行為，將土地價值高估的風險轉(zhuǎn)嫁到證券市場。同時，通過開發(fā)貸款，土地風險又轉(zhuǎn)嫁給銀行。

今年以來，土地儲備取代銷售成為房地產(chǎn)業(yè)迅速致富的最佳途徑。為購土地，房地產(chǎn)上市公司紛紛大舉融資。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，今年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司通過再融資已經(jīng)合計融資超過1700億元。自滬深股市成立以來，還沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，如此短時間內(nèi)融得如此多資金。

我認為，目前中國房地產(chǎn)的問題表面看是房價過快上漲造成購房難的社會矛盾，核心原因則是土地和房屋的實物資產(chǎn)過快上漲所帶來的金融風險在悄悄逼近。這也是國家宏觀調(diào)控政策的深層次原因。

來源：             市場報  

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