宏觀調(diào)控下還暫且堅(jiān)守價(jià)格陣地的上海房地產(chǎn)，下半年究竟何去何從？

上海銀監(jiān)局最新出爐《上半年上海市房地產(chǎn)信貸報(bào)告》顯示，上半年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨緩，個(gè)人住房貸款則“拖了后腿”，但在二季度已探底回升，而開(kāi)發(fā)貸款則是投放相對(duì)較多。

信貸收縮和市場(chǎng)成交下降，還未讓上海銀行業(yè)開(kāi)發(fā)貸款“出現(xiàn)不良上升的明顯危險(xiǎn)，但銀監(jiān)局要求各銀行關(guān)注開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊、部分過(guò)度擴(kuò)張企業(yè)”可能采取的風(fēng)險(xiǎn)行為，如通過(guò)虛增注冊(cè)資本套取銀行貸款，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。

個(gè)人住房按揭探底回升

報(bào)告顯示，上半年上海市房地產(chǎn)貸款總體增長(zhǎng)趨緩。

至6月末，全市中外資銀行機(jī)構(gòu)的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5989億元，比年初增加562億元，增長(zhǎng)10.4％。如扣除統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整因素，房地產(chǎn)貸款比年初增速僅為4.2％，比全市銀行機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款增速低4.4個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，上海房屋銷售價(jià)格同比上漲8.7%，漲幅比5月低0.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比價(jià)格與上月持平。

信貸收縮下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并未大幅收縮，相反則是投放較多。

銀監(jiān)局報(bào)告顯示，至6月末，全市中資銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2075億元，比年初增加145.7億元(扣除口徑調(diào)整因素)，同比多增46.37億元。

以住房開(kāi)發(fā)貸款為例，1－6月全市中外資銀行機(jī)構(gòu)每月發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款金額分別為67億元、28億元、48億元、63億元、64億元和42億元，每月發(fā)放量基本維持在40億元以上。

“年初我們制定的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)總體是謹(jǐn)慎的，但也不是一刀切，具體要看項(xiàng)目評(píng)估?！鄙虾Ｄ吵巧绦邢嚓P(guān)人士表示。

不過(guò)，個(gè)人住房貸款則明顯偏軟。至6月末，全市中外資銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額3099.4億元，比年初增加86.5億元，增速僅為2.9％，明顯低于房地產(chǎn)貸款總體增速。

從月度增量來(lái)看，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)呈現(xiàn)出明顯的探底回升態(tài)勢(shì)。1－3月，個(gè)人住房貸款增量逐月回落，4－6月則逐月回升。從二季度開(kāi)始，個(gè)人住房貸款發(fā)放量逐月上升(4－6月發(fā)放量分別為63.6億元、76.3億元和90.4億元)，而貸款回收量卻逐月下滑(4-6月回收量分別為66.8億元、59.2億元和58.6億元)。

報(bào)告分析，二手住房貸款已經(jīng)成為拉動(dòng)個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)的重要因素。一手住房和二手住房貸款增量分別為3.0億元和83.4億元，而一手住房成交量卻高于二手住房，兩者形成鮮明反差。

上海銀監(jiān)局分析，這顯示了一手住房貸款的需求度較低。目前一手住房成交主要集中于中外環(huán)、外環(huán)外區(qū)域，住房總價(jià)較低，有的新開(kāi)樓盤超過(guò)一半以上的購(gòu)買者是一次性付款，即便需要商業(yè)性貸款，也大多搭配住房公積金貸款和裝修貸款，而二手住房成交區(qū)域更集中于市區(qū)，總價(jià)較高，對(duì)商業(yè)性貸款需求更強(qiáng)。

警惕二手房貸

開(kāi)發(fā)商信貸和個(gè)人住房貸款的反向變化都與市場(chǎng)成交量變化密切相關(guān)。

上海銀監(jiān)局的報(bào)告分析，從2007年以來(lái)，住房開(kāi)發(fā)貸款增量的月度波動(dòng)與市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)較明顯的負(fù)相關(guān)，每月新建住房成交面積與下月住房開(kāi)發(fā)貸款增量的相關(guān)系數(shù)達(dá)到－0.70。

“這說(shuō)明在市場(chǎng)成交趨旺的前提下，開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金較多，往往會(huì)在下月歸還住房開(kāi)發(fā)貸款，導(dǎo)致住房開(kāi)發(fā)貸款需求減少，反之需求則增加?！眻?bào)告認(rèn)為。

同時(shí)，“自2006年以來(lái)，每月新建住房成交面積與下月個(gè)人住房貸款增量的相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.80，說(shuō)明個(gè)人房貸的需求主要受市場(chǎng)銷售狀況決定。”

事實(shí)上，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年盡管價(jià)格未下跌，但成交量同比縮減近三成。

上海銀監(jiān)局認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)直接融資、外資流入、委托貸款及民間融資等渠道的不斷開(kāi)拓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道日益多元化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)銀行信貸的依賴程度已經(jīng)有所下降。

如2006年上海中資銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量為427億元，當(dāng)年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額為1276億元，兩者比例約為1:3。2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款僅增加37億元，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍達(dá)到1308億元，兩者比例降至1:36。銀行信貸政策在一定程度上影響了市場(chǎng)走勢(shì)，但市場(chǎng)波動(dòng)才是決定銀行信貸增長(zhǎng)的主要因素。

報(bào)告同時(shí)指出，上海市房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍內(nèi)。

至6月末，全市中外資銀行住房開(kāi)發(fā)不良貸款余額16.1億元，比年初減少1.7億元；不良貸款率為1.92％，比年初下降0.48個(gè)百分點(diǎn)。全市中外資銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房不良貸款余額19.7億元，不良率為0.64％；分別比年初減少0.9億元和下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。

上海銀監(jiān)局要求各銀行關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊的情況下，部分過(guò)度擴(kuò)張企業(yè)可能采取的風(fēng)險(xiǎn)行為，如通過(guò)虛增注冊(cè)資本套取銀行貸款，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。

銀監(jiān)局提醒銀行在控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，優(yōu)先滿足優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的資金需求，支持本地居民改善型購(gòu)房需求，維護(hù)銀行信貸資金安全。

同時(shí)，希望銀行關(guān)注二手住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。目前，一手住房貸款質(zhì)量明顯高于二手住房。6月末一手住房貸款不良率為0.38％，比二手住房低0.82個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，二手住房貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率是一手住房的三倍左右。

“其中，本地居民二手住房貸款不良率高達(dá)1.64％，為個(gè)人住房貸款中風(fēng)險(xiǎn)最大的部分。”上海銀監(jiān)局報(bào)告表示。