就在市場(chǎng)認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟并沒(méi)有嚴(yán)重沖擊中資銀行不良貸款時(shí)，高盛一份最新研究報(bào)告指出，最壞的時(shí)候還沒(méi)有到來(lái)——中國(guó)銀行業(yè)的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

高盛認(rèn)為，H股中資銀行的2009年盈利預(yù)測(cè)大約下降4％~8%；規(guī)模較小的純A股銀行盈利受到的負(fù)面影響可能更嚴(yán)重（-8%~-13%）。而房地產(chǎn)貸款占比較高的浦發(fā)、華夏和興業(yè)銀行可能更易受房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化沖擊。

風(fēng)險(xiǎn)第四季度將開(kāi)始顯現(xiàn)

高盛認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)成交量的持續(xù)下滑、購(gòu)房者信心的疲弱、庫(kù)存的增加和毛利率的下滑將導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商遭遇現(xiàn)金流困境，而中國(guó)銀行業(yè)的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

實(shí)際上，去年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整以來(lái)，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流不足已逐漸暴露，但從上市銀行中報(bào)看，這并未對(duì)其信貸質(zhì)量產(chǎn)生明顯沖擊。高盛的依據(jù)何在？

高盛認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)放緩，但開(kāi)發(fā)商仍然較高的毛利率和凈利潤(rùn)率（高于30%）為銀行等債權(quán)人提供了緩沖。同時(shí)，鑒于住宅項(xiàng)目較高的毛利率，開(kāi)發(fā)商從國(guó)內(nèi)外的私人投資者那里吸引到了資金。

“這些都導(dǎo)致今年上半年開(kāi)發(fā)商的資金盈余依然保持較高水平，”高盛指出，隨著成交量和信貸增長(zhǎng)低迷，在過(guò)去兩年大舉擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商將出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~7月，國(guó)內(nèi)主要14個(gè)城市在建項(xiàng)目的總面積同比增長(zhǎng)了24%，高于去年23%的增幅；同期新開(kāi)工項(xiàng)目面積同比也增長(zhǎng)15%。而這種逆勢(shì)擴(kuò)張，將在今年第4季度使現(xiàn)金流雪上加霜。

高盛判斷，開(kāi)發(fā)商下半年的銷(xiāo)售收入/經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流同比下降約40%。由于開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在年底向施工企業(yè)支付部分完工工程的款項(xiàng)，因此過(guò)去3年1/3的開(kāi)發(fā)成本將發(fā)生在第4季度。

對(duì)不同銀行的沖擊不同

國(guó)內(nèi)銀行在去年下半年發(fā)放的房地產(chǎn)相關(guān)貸款的占比較高，這部分貸款的抵押物價(jià)值有下行的風(fēng)險(xiǎn)。高盛以這些貸款出現(xiàn)預(yù)期惡化

（2007年下半年以來(lái)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款不良貸款增加率均為3%，信貸損失分別為50%、20%）的情況來(lái)判斷，潛在負(fù)面影響將使H股中資銀行的2009年盈利預(yù)測(cè)大約下降4%~8%，而對(duì)規(guī)模較小的純A股銀行盈利產(chǎn)生的負(fù)面影響可能更嚴(yán)重(-8%~-13%)。

同時(shí)，根據(jù)銀行受房地產(chǎn)行業(yè)影響的程度、盈利敏感性和銀行放貸操作的保守程度，對(duì)各銀行盈利的影響也不同。

“并非房地產(chǎn)貸款占比越高的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)一定更大?！?a href="http://www.laredo.cc/app/hq/stock/sh600837/index.shtml" target="_blank" title="海通證券 600837">海通證券一分析師前期在接受本報(bào)采訪(fǎng)時(shí)表示，包括盈利能力受市場(chǎng)因素變化的敏感性以及放寬時(shí)間均是需要考慮的因素。

高盛對(duì)此也持類(lèi)似觀點(diǎn)。由于浦發(fā)、華夏和興業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比最高，而且它們的盈利對(duì)房地產(chǎn)不良貸款增加的敏感性最大，因此這3家銀行被高盛認(rèn)為可能將遭遇市場(chǎng)最大的沖擊。

貸款漏洞可能放大風(fēng)險(xiǎn)

雖然高盛認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小，而且銀行業(yè)受房地產(chǎn)行業(yè)的影響仍然相對(duì)較小。但中資銀行在開(kāi)發(fā)貸款上的“放貸漏洞”卻有可能放大市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)高盛從業(yè)內(nèi)了解的信息和對(duì)銀行向65家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放貸記錄的分析得出，中資銀行并沒(méi)有完全嚴(yán)格地執(zhí)行相關(guān)政策，主要漏洞包括:開(kāi)發(fā)貸款和銷(xiāo)售收入可能被挪用、房地產(chǎn)信貸抵押物價(jià)值可能被高估、貸款高度集中可能導(dǎo)致銀行易受高房?jī)r(jià)地區(qū)房?jī)r(jià)下跌沖擊。

“如果一定要用YES或NO來(lái)回答，那我的回答是YES，”某中資行分管對(duì)公業(yè)務(wù)的副行長(zhǎng)在面對(duì) “類(lèi)似開(kāi)發(fā)貸款是否已被要求追加抵押”的問(wèn)題時(shí)如是表示。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，這是基于市場(chǎng)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下跌的預(yù)期。

但高盛認(rèn)為，在房地產(chǎn)泡沫期，評(píng)估價(jià)值極有可能被高估。更值得注意的是，在具體操作中，評(píng)估文件不合格和評(píng)估程序被簡(jiǎn)化的現(xiàn)象的確存在。據(jù)高盛對(duì)H股上市的房地產(chǎn)公司分析，2006年至2007年，12家上市公司抵押貸款平均同比增長(zhǎng)53%，而非抵押質(zhì)押貸款增長(zhǎng)卻高達(dá)286%。

也就是說(shuō)，一旦開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，正常模式下，銀行還可以通過(guò)變現(xiàn)抵押物挽回?fù)p失，但目前的情況是，銀行有很多信貸資產(chǎn)連抵押質(zhì)押物也沒(méi)有。

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