以摩根士丹利為首的大規(guī)模拋盤風(fēng)潮持續(xù)沖擊著房產(chǎn)市場(chǎng)，后果難以預(yù)料

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說，華爾街的風(fēng)暴已經(jīng)不可避免地觸動(dòng)了他們?cè)揪痛嗳醯纳窠?jīng)。

“超級(jí)恐龍”雷曼兄弟的倒下，使中國(guó)人民銀行下調(diào)貸款基準(zhǔn)率和存款準(zhǔn)備金這些利好措施的實(shí)際效果未盡如人意，更加重了房地產(chǎn)業(yè)投資者的資金鏈負(fù)擔(dān)和恐慌心理，以摩根士丹利為首的大規(guī)模拋盤風(fēng)潮持續(xù)沖擊著房產(chǎn)市場(chǎng)，后果難以預(yù)料。

賣樓救急

就在華爾街金融風(fēng)暴爆發(fā)后的第三天，9月18日摩根士丹利(Morgan Stanley)計(jì)劃出售所持有上海多處物業(yè)的消息隨即曝出。

此番摩根士丹利出售的項(xiàng)目包括租金昂貴的新天地區(qū)域的100多套酒店式服務(wù)公寓，新天地區(qū)域的物業(yè)項(xiàng)目是摩根士丹利2003年購(gòu)入的，是在上海地產(chǎn)市場(chǎng)較早的一筆重要投資。另一項(xiàng)公寓項(xiàng)目華山夏都也將成為出售目標(biāo)，2006年6月，大摩購(gòu)入高端物業(yè)華山夏都A棟116套物業(yè)，涉及金額7.6億元。住宅項(xiàng)目方面，大摩正打算以11億元的價(jià)格出售錦麟天地雅苑，而位于浦東世紀(jì)公園邊的景觀樓盤陸家嘴中央公寓也在大摩出售的范圍內(nèi)，大摩還欲出售寶山目前最大的商業(yè)項(xiàng)目安信商業(yè)廣場(chǎng)。

拋售行為不僅僅在上海,摩根士丹利旗下的房地產(chǎn)基金已開始出售其價(jià)值55億港元(合7.05億美元)的香港地產(chǎn)，涉及5個(gè)酒店式單元住房樓盤和中環(huán)盈置大廈。

這次行動(dòng)一改大摩此前5年在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“只進(jìn)不出”的作風(fēng)。摩根士丹利是涉足中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較早的境外投資機(jī)構(gòu)，從2003年開始，大摩陸續(xù)在上海投資數(shù)10億人民幣，涉及商業(yè)廣場(chǎng)、酒店式公寓、大型辦公樓以及項(xiàng)目開發(fā)。大摩還在2006年年初發(fā)表一份聲明，自稱可能成為“上海最大的一家全球地產(chǎn)投資者”。

早在大摩甩盤之前，李嘉誠(chéng)旗下上市公司和記港陸就將上海寫字樓世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)以約49.57億港元的低價(jià)“賤賣”。其約4.5萬元每平方米的成交價(jià)，低于今年一季度上海甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)5.1萬元每平方米的價(jià)格。而從此前上海外資轉(zhuǎn)手的物業(yè)交易來看，高盛、花旗、大摩等投資機(jī)構(gòu)都無不是賺得盆滿缽滿,一直示意“長(zhǎng)期看好上海寫字樓發(fā)展”的李嘉誠(chéng)為何要“低價(jià)賤賣”回報(bào)良好的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，長(zhǎng)期被視為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的外資動(dòng)向，是否如業(yè)界所預(yù)言的樓市調(diào)整大限已至？

李嘉誠(chéng)的這一行動(dòng)不久后就得到了證實(shí)。之后，另一個(gè)對(duì)拋盤躍躍欲試的外資大亨則是投資銀行花旗集團(tuán)，目標(biāo)依然是其名下房地產(chǎn)投資基金2006年年底收歸的上海一處住宅物業(yè)。而此前，花旗已經(jīng)出售在上海的大型辦公物業(yè)。

連鎖反應(yīng)

盡管在中國(guó)的地產(chǎn)領(lǐng)域，雷曼兄弟的投資并不多，但恰逢樓市的微妙時(shí)期，此事對(duì)市場(chǎng)、對(duì)投資者的信心影響可能會(huì)更大些。雖然身陷次貸危機(jī)的外資金融機(jī)構(gòu)如何處置在中國(guó)的房地產(chǎn)，目前尚沒有一致性結(jié)論。但毫無疑問的是，它們已經(jīng)改變前期的收購(gòu)、持有策略。比如，業(yè)界普遍認(rèn)為，雷曼兄弟在中國(guó)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目也將會(huì)被賣掉。

外資整體拋售上海物業(yè)的計(jì)劃已引起連鎖反應(yīng)，此舉還導(dǎo)致高端物業(yè)信心潰退，上海高端物業(yè)價(jià)格開始大跌——上海灘花園19日放出來的樓盤價(jià)格在3萬元到3.3萬元人民幣之間，而3、4月時(shí)其售價(jià)高達(dá)4.2萬元到4.5萬元。上海地產(chǎn)界此前流行的說法是——“高端物業(yè)不敗”，這一說法現(xiàn)在正面臨挑戰(zhàn)。

中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商都希望海外基金能在關(guān)鍵的時(shí)候救他們一把。一位知情人士透露，位于上海虹橋地區(qū)的一棟寫字樓虹橋銀都大廈，正在秘密尋求買家。這是一棟新建好的樓盤，據(jù)這位人士透露，該項(xiàng)目的開發(fā)商正是因?yàn)榧庇诨鼗\現(xiàn)金，縮小銷售周期，才急于整體出手，該寫字樓初步預(yù)定的出讓價(jià)格為7億元人民幣。

此外，佳成商廈、靜安豪生大酒店、耀江國(guó)際廣場(chǎng)和松江開元地中海商業(yè)廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目在近期先后被整盤叫賣。

樓市的寒流，在商鋪拍賣會(huì)上同樣存在，上海拍賣行對(duì)市區(qū)6套商鋪進(jìn)行拍賣，結(jié)果半數(shù)流拍。與此同時(shí)，商鋪也出現(xiàn)了“打包銷售”，閔行區(qū)七寶板塊東碧林灣苑以每平方米8000元的價(jià)格成交一例0.63萬平方米大面積商鋪，再次刷新了該板塊的最低價(jià)格，降幅達(dá)到了20%?！吧啼佂ㄟ^大面積的打包批發(fā)銷售，已成為開發(fā)商迅速回籠資金之道。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說。

深圳大學(xué)金融學(xué)教授國(guó)世平認(rèn)為，整體出售表明開發(fā)商急于銷售回籠，整體收購(gòu)也為外資提供了更大的議價(jià)空間，價(jià)格更為便宜。

后市難料

仲量聯(lián)行亞太區(qū)總裁陳立民分析到，此次出現(xiàn)大規(guī)模的整體拋盤，分為兩種情況，第一種是外因，受全球經(jīng)濟(jì)影響，資金出現(xiàn)短缺，急于出手套現(xiàn)。另一種則是計(jì)劃內(nèi)的，據(jù)他分析，外資甩賣手中物業(yè)并非受到此輪金融風(fēng)暴的影響，而是在它們的計(jì)劃當(dāng)中，有數(shù)家外資機(jī)構(gòu)自2003年開始進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于近年房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，至今市值已經(jīng)上漲數(shù)倍，所以現(xiàn)在出手和他們?cè)缜暗念A(yù)期是相符的。

“現(xiàn)在市場(chǎng)變化很快，任何一個(gè)投資都是有預(yù)期的，但是，現(xiàn)在的預(yù)期和3個(gè)月之前的預(yù)期不一樣了。雷曼兄弟破產(chǎn)影響了市場(chǎng)信心?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士仍然表示,外資的整體拋盤,與華爾街的金融風(fēng)暴不無關(guān)系，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭分析指出，無論是“和黃”還是高盛，又或是當(dāng)下不斷“唱衰”國(guó)內(nèi)樓市的大摩，其撤資的原因都很明白:一是“后院失火”，大摩要抽回部分資金回到華爾街的漩渦中拯救自己；二是擔(dān)心下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑，人民幣對(duì)美元升值減緩。

目前的形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的后勢(shì)影響并不是很樂觀。外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)樓市的信心大跌也將可能導(dǎo)致更進(jìn)一步的整盤拋售出現(xiàn)。陳立民說:受全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，目前投資者極為謹(jǐn)慎，很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)格都大幅下跌，基金因此有了更多的選擇。相比國(guó)際市場(chǎng)上回報(bào)率高達(dá)15%甚至更多的資產(chǎn)，年租金回報(bào)率只有5%-6%的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，顯然很難獲得海外基金的青睞，這也使得更多的海外基金選擇觀望，導(dǎo)致此次大規(guī)模的拋售難覓接盤人。

楊紅旭認(rèn)為，雖然雷曼在中國(guó)房地產(chǎn)投資的規(guī)模不大，但作為美國(guó)著名的投資銀行，它的破產(chǎn)，會(huì)打擊投資者的信心，會(huì)加快國(guó)外投資機(jī)構(gòu)的拋售套現(xiàn)。

摩根士丹利在9月12日發(fā)表的一份研究報(bào)告中指出，近期中國(guó)發(fā)生地產(chǎn)業(yè)整體“崩潰”的可能性正在增加，其中，“崩潰”定義為“銷售價(jià)格和成交量同時(shí)出現(xiàn)大幅下跌”。

“這說明他們對(duì)國(guó)際金融形勢(shì)十分悲觀?！睏罴t旭表示?！巴赓Y對(duì)于中國(guó)樓市，對(duì)于目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不再那么有信心了,之前，對(duì)外資抄底還抱有希望，現(xiàn)在這個(gè)愿望肯定要落空了?！?

摩根士丹利在中國(guó)投資的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目:

2003年7月，參股10%開發(fā)酒店式公寓錦麟天地雅苑，投入資金900萬美元

2004年1月，投資5000萬美元參股復(fù)地集團(tuán)住宅項(xiàng)目復(fù)地雅園

2004年7月，與美國(guó)雷曼兄弟公司共同投資永業(yè)公寓二期投入2億元左右

2005年2月，整體收購(gòu)世界貿(mào)易大廈9000萬美元

2005年6月，整體上海廣場(chǎng)商場(chǎng)部分8.46億元

2006年4月，耗資1.9億元買下了陸家嘴中央公寓的一幢毛坯住宅

2006年5月，再次購(gòu)入陸家嘴公寓項(xiàng)目中的3幢物業(yè)，涉及資金約為5.1億元

2006年6月，7.58億元購(gòu)得位于上海徐家匯的華山夏都苑A棟樓116套物業(yè)

2006年7月，以19.6億元的價(jià)格接手了位于上海市南京西路的寫字樓東海廣場(chǎng)

2007年1月，5.3億元成功收購(gòu)位于徐匯區(qū)的高檔住宅項(xiàng)目永新城

雷曼兄弟在中國(guó)投資的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目:

2004年7月，聯(lián)手摩根士丹利共同投資永業(yè)公寓二期，各自入股25%。這是雷曼兄弟首次試水中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

2004年年底，與中海地產(chǎn)合作，各出資5000萬美元成立房產(chǎn)發(fā)展基金，開發(fā)深圳龍崗一個(gè)10萬平方米的地產(chǎn)項(xiàng)目

2006年11月，聯(lián)手香港資本策略投資(0497.HK)以4.16億元人民幣的價(jià)格拍下了位于上海市虹口區(qū)的福海商廈大樓。這是一座爛尾近10年、曾遭3次流拍的項(xiàng)目

2007年12月，向天津融創(chuàng)集團(tuán)注資2億美元，擬取得后者35%的股份

2008年5月，雷曼兄弟公司關(guān)聯(lián)企業(yè)alam與中鐵二局(600528.SH)設(shè)立合資公司，雷曼兄弟出資約1.5億元人民幣，占該合資企業(yè)49%的股份

2007年4月，雷曼兄弟還持有香港上市公司鴻隆控股(1383.HK)6%的股份，2008年7月，增持到13%，鴻隆控股主要在廣東省從事中檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和租賃

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