對于目前的房地產(chǎn)狀況，我個人比較樂觀。按面積計(jì)算，現(xiàn)有住房的私有化率為82%；按套數(shù)計(jì)算，這個比例大約為84.6%。其中62%為房改房、23%為商品房、15%為原有私房，11%為公房出租，2%為私房出租，再加上其它形式的住房，合在一起組成了我們現(xiàn)有的118億套住宅。在這些住宅中，低收入者的住房質(zhì)量正在逐漸惡化，但他們的住房面積與高收入者卻相差無幾。收入相差4-5倍的最低收入群組和高收入群組的住房面積基本接近，而且均以小戶型為主。在1.29億套住宅中，80平米左右的就有1億多套，100平米以上的卻占了不到15%。

窮人并不等于沒房子的人?？疾炀用竦目芍湫允杖?，我們發(fā)現(xiàn)最低保障戶中需要廉租房的群體占了不到2.5%。到目前為止，房價(jià)超過全國平均水平的只有六個省市：北京、上海、天津、廣東、浙江、江蘇，而其它地區(qū)的平均房價(jià)只有1900元/平方米。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1998～2004年公布的數(shù)據(jù)計(jì)算HAI（住房可支配性指數(shù)），若拿家庭收入的30%支付房租或者買房，我們發(fā)現(xiàn)，除最低收入戶外，低收入家庭可以承受相當(dāng)一部分的住房支出。根據(jù)各地的房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，若用25%的家庭收入支付房租或者買房，那么，全國32個省市中只有6個省市不達(dá)標(biāo)。若用45%的家庭收入支付房租或者買房，那么基本都能達(dá)標(biāo)。在廉租房標(biāo)準(zhǔn)降低以前，只有不到兩萬戶居民符合這一標(biāo)準(zhǔn)，降低以后大概是七萬多戶，這其中，政府只解決了2.6萬戶的住房需要，剩下的人并沒有提出申請，原因在于很多北京舊城區(qū)的居民都在堅(jiān)持等待拆遷，一旦拆遷他就有可能變成富翁或者得到一處很好的住房。從這些資料來看，住房問題似乎并沒有我們想象的那么嚴(yán)重。

走出住房供給與保障資金不足的怪圈

中國的住房制度，從62%的房改房和11%的出租房來看，政府已經(jīng)保證了70%多，這個比例并不低于香港和新加坡，也不低于歐洲。然而由于中國的低收入家庭私有化住房率較低，他們擁有的很大一部分原有房產(chǎn)就被忽略了，如果將這部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為二手房的購買能力，將大大提高居民的住房消費(fèi)能力和購買能力，從而使低收入者的住房支付能力與中等收入者相差無幾。在這種情況下，政府在歷史分房和現(xiàn)有分房中承擔(dān)的責(zé)任無非是對新增家庭中的低收入者給予保障。

若將土地收益、各種土地相關(guān)收入的5%和公積金的盈余加總，政府完全有能力支付11700多億的住房補(bǔ)貼。只要不被挪用，同時對享受對象加以嚴(yán)格限制，中國的住房問題是可以很好地得到解決的。然而從經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給情況看，事與愿違。

從經(jīng)濟(jì)適用房來看，北京每年的公積金盈余6～7億，按照同等規(guī)模計(jì)算，我們共需要30萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)際建設(shè)了15萬平米左右，加上收購舊房一萬多套，共需資金15億，政府撥款的10億加上公積金盈余的5億，用于解決7萬住戶的住房問題已經(jīng)足夠了。但是，目前經(jīng)濟(jì)適用房存在兩個問題：第一，住房的財(cái)產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)被混為一談，商品房和保障系統(tǒng)混為一談。如限價(jià)房，現(xiàn)在并沒有一個上位法來保護(hù)它，限價(jià)本身就是違法的。第二，對買的人做了限制，對賣的人卻沒有限制。4萬元買的房子可以按照10萬元出售，沒有任何法律限制。為此，北京市政協(xié)提出方案，經(jīng)濟(jì)適用房只允許出售給政府，而不允許上市交易。但是，要保證這一提案有效，就需要有一個相應(yīng)的制度來保證它永久地在保障系統(tǒng)中運(yùn)轉(zhuǎn)，否則就可能變?yōu)樯唐贩俊?/p>

從廉租房來看，2020年城市人口將增至8億多，共需住房補(bǔ)貼一萬一千多億。按現(xiàn)有的財(cái)政情況，除少數(shù)地區(qū)需要政府的轉(zhuǎn)移支付外，大部分城市都可做到廉租房的應(yīng)保盡保。就北京市而言，廉租房的租金標(biāo)準(zhǔn)是收入的5%，相比美國的20%和大部分國家扣除生活基本費(fèi)之后的30%，這個標(biāo)準(zhǔn)是很低的。因此，廉租房的資金并不是問題，真正的問題出在很多城市的廉租房補(bǔ)貼被挪用，錢沒有花在該花的地方。

從總體供應(yīng)量來看，市場化供給雖不大，非市場化供給卻是巨大的。1998～2003年，開發(fā)商完成的竣工量為14.6億平米，其中2.6億用于公開銷售的經(jīng)濟(jì)適用房；非開發(fā)商完成的竣工量為18.8億平米，其中14億用于經(jīng)濟(jì)適用房。僅北京一市，經(jīng)批準(zhǔn)公開建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房就有2246萬平米，而非公開銷售的經(jīng)濟(jì)適用房更是達(dá)到了2560萬平米，這些房子一部分用于奧運(yùn)建設(shè)、另一部分用于各區(qū)的城中村改造。

2003年城市新增家庭750萬戶，新增商品房320萬套；2006年城市新增家庭890萬戶，新增商品房近380萬套，顯然，商品房供應(yīng)（包括公開由開發(fā)商開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房）只能滿足不到一半的城市家庭需求（最高的時候也只滿足了48%的家庭需求，大多數(shù)時候只有42%），那么，未列入經(jīng)濟(jì)適用房和非市場化生產(chǎn)的那一半由誰來保證呢？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，非市場化住房大多為國家機(jī)關(guān)享受，我們稱為特價(jià)房，特價(jià)房是指享受經(jīng)濟(jì)適用房待遇而不進(jìn)行公開銷售的好部分住房，特價(jià)房中有一部分可能被用于貪污腐敗，另一部分則用于機(jī)關(guān)單位福利分房，它的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了商品房的總供應(yīng)量。比如中央國家機(jī)關(guān)的公務(wù)員擁有兩套住房的比例是最高的。去年北京市的商品房用地供應(yīng)只完成了69%，而經(jīng)濟(jì)適用房的用地供應(yīng)卻增長了189%。這就造成無論我們拿多少地、多少錢也不能保障低收入家庭的住房問題。

另外，我們發(fā)現(xiàn)竣工面積和城市建設(shè)總量之間有一個差額，這個差額就是城市化過程中農(nóng)民帶房進(jìn)城的數(shù)量，如北京市石景山區(qū)近兩萬戶農(nóng)民家庭直接變成了城市居民，他們的房子也就直接轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘凶》?。這類住房數(shù)量很大，最高的年份曾達(dá)到7億平方米，相當(dāng)于當(dāng)年全部商品房的竣工量。

地產(chǎn)金融和土地流通制度亟待完善

地產(chǎn)金融是房屋長期出租的條件，因?yàn)閭€人租房沒有穩(wěn)定性，機(jī)構(gòu)則在長期租賃中起到了穩(wěn)定市場的作用。沒有地產(chǎn)金融，開發(fā)商的房子就只能出售不能出租，再加上對個人購買第二套住房的限制，嚴(yán)格意義上來說，中國是沒有房地產(chǎn)租賃市場的（全國只有2%的租賃市場）。

解決中低收入者的住房問題不光是“建”，還要“租”。當(dāng)初，建設(shè)部提出可租可售的經(jīng)濟(jì)適用房，后來，出于拉動經(jīng)濟(jì)的目的，把“租”給取消了，由于缺乏嚴(yán)格的制度保障，經(jīng)濟(jì)適用房最后演變成了商品房。在當(dāng)前政府嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量的前提下，開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的意愿受到了極大的限制，土地供給變成了“零和游戲”：供給經(jīng)濟(jì)適用房的土地多了，供給商品房的土地就少了，相應(yīng)的社會保障也就小了。

當(dāng)前土地供給的另一個重要問題是宅基地。由于宅基地不能自由轉(zhuǎn)讓，造成了在北京居住15年以上的50萬外地人大多擁有兩套住房，城里一套、農(nóng)村一套。這部分人若發(fā)展到兩億或者更多，我們的土地供應(yīng)將更加緊張。我們現(xiàn)有的城市建城區(qū)總共只有50000多萬畝，而現(xiàn)有的宅基地就有2.5億畝，若允許宅基地私有化或者自由轉(zhuǎn)讓、買賣，就能使城市的土地供應(yīng)增加一倍以上。只要增加土地供給，房價(jià)增長的勢頭完全可以得到緩解。