第14期
2011.11.01
導(dǎo)語：與過去兩年的“金九銀十”的買房潮不同，今年的金秋“慘淡”和“低迷”成為重點(diǎn)城市房地產(chǎn)的普遍特點(diǎn)。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)難道真的到來了么？政府，尤其是地方政府是否會(huì)出手救市？限購(gòu)政策是否會(huì)松動(dòng)？某官員所說房?jī)r(jià)下降40%依舊在銀行承受范圍內(nèi)又該如何理解呢？本期鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《財(cái)•知道》欄目對(duì)話陳國(guó)強(qiáng)，請(qǐng)他給我們解開這些疑問。【網(wǎng)友評(píng)論】
現(xiàn)在我的觀點(diǎn)或者我個(gè)人的判斷，東部沿海的一些重點(diǎn)城市，應(yīng)該說價(jià)格拐點(diǎn)比較明顯或者說態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成了。一方面是這些區(qū)域，它實(shí)際上已經(jīng)呈現(xiàn)持續(xù)低迷這樣的狀況，而且成交出現(xiàn)了普遍的下滑，其次是最近幾個(gè)月，像北上廣深等城市已經(jīng)連續(xù)3、4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格的止?jié)q或者停漲。另一方面，當(dāng)前這些城市的消費(fèi)者市場(chǎng)觀望分不開。導(dǎo)致東部沿海的這些城市，包括部分樓盤采取比較大的這種價(jià)格讓利。 [詳細(xì)]
這個(gè)是開發(fā)商或者部分業(yè)主、部分消費(fèi)者有這樣的一種預(yù)期或者希望，期盼出現(xiàn)地方政府持續(xù)的救市，但是我想短期內(nèi)恐怕他們還是會(huì)失望的。中央對(duì)于調(diào)控的要求實(shí)際上三令五申，再三強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持，最近包括溫總理李克強(qiáng)副總理，他們的講話表明，中央在樓市調(diào)控的政策上沒有松動(dòng)的可能性或者說不存在松動(dòng)的空間。 [詳細(xì)]
陳國(guó)強(qiáng) 中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
現(xiàn)在我的觀點(diǎn)或者我個(gè)人的判斷，東部沿海的一些重點(diǎn)城市，應(yīng)該說價(jià)格拐點(diǎn)比較明顯或者說態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成了。 一方面是這些區(qū)域，它實(shí)際上已經(jīng)呈現(xiàn)持續(xù)低迷，最近幾個(gè)月，像北上廣深等城市已經(jīng)連續(xù)3、4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格的止?jié)q或者停漲。
短期內(nèi)也不會(huì)松，特別是對(duì)于這一輪重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域來說，我想尤其如此，其他的一些40多個(gè)城市，有些可能會(huì)退出時(shí)間早一點(diǎn)，或者執(zhí)行的不那么嚴(yán)厲，但是對(duì)一些重點(diǎn)城市來說，我覺得討論限購(gòu)令何時(shí)退出，我覺得不現(xiàn)實(shí)。
短期內(nèi)我講穩(wěn)中有降是一個(gè)大趨勢(shì)，總體上是這樣，在一些重點(diǎn)城市，我覺得短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)或者說松動(dòng)的，加入到降價(jià)行業(yè)的企業(yè)或者說降價(jià)的幅度也會(huì)增加，這個(gè)是一個(gè)基本趨勢(shì)。
中央對(duì)于調(diào)控的要求實(shí)際上三令五申，再三強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持，最近包括溫總理李克強(qiáng)副總理，他們的講話表明，中央在樓市調(diào)控的政策上沒有松動(dòng)的可能性或者說不存在松動(dòng)的空間。
這個(gè)有網(wǎng)友引起誤解或者說理解上有歧異，我覺得銀監(jiān)會(huì)前任主席他有他的含義，我們也有很詳細(xì)的解釋，實(shí)際上他的說法是有他的依據(jù)，但是我想其他的普通消費(fèi)者，可能對(duì)“房?jī)r(jià)下跌40%銀行仍然在風(fēng)險(xiǎn)承受范圍內(nèi)”有不同的理解。
我覺得現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速下滑或者說有所減緩，它實(shí)際上就是中央的管理層，決策層政府主觀調(diào)控的結(jié)果，并不是由于是外力的影響，外部環(huán)境的惡化導(dǎo)致我們國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)下滑。
陳國(guó)強(qiáng)：退房跟部分開發(fā)商的降價(jià)有關(guān)系或者說價(jià)格松動(dòng)的比較明顯，引起前期業(yè)主的維權(quán)或者退房這樣的情況， 這些采取比較大力度促銷讓利的項(xiàng)目實(shí)際上是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)的銷售低迷，如何打破市場(chǎng)僵局，實(shí)際上最主要的還是要靠?jī)r(jià)格的手段?，F(xiàn)在的退房也好，維權(quán)也好，的確是和當(dāng)前樓市整體比較低迷的大環(huán)境分不開的。
陳國(guó)強(qiáng)：這個(gè)要看不同的城市，不同的區(qū)域，現(xiàn)在我的觀點(diǎn)或者我個(gè)人的判斷，東部沿海的一些重點(diǎn)城市，應(yīng)該說價(jià)格拐點(diǎn)比較明顯或者說態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成了，判斷的依據(jù)在哪里呢？
一方面是這些區(qū)域，它實(shí)際上已經(jīng)呈現(xiàn)持續(xù)低迷這樣的狀況，而且成交出現(xiàn)了普遍的下滑，其次是最近幾個(gè)月，像北上廣深等城市已經(jīng)連續(xù)3、4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格的止?jié)q或者停漲。
另一方面，當(dāng)前這些城市的消費(fèi)者市場(chǎng)觀望分不開。導(dǎo)致東部沿海的這些城市，包括部分樓盤采取比較大的這種價(jià)格讓利。根據(jù)這些特點(diǎn)，我想東部的一些重點(diǎn)城市的確已經(jīng)呈現(xiàn)出價(jià)格拐點(diǎn)的特點(diǎn)，但是像中西部的中小城市恐怕離這個(gè)拐點(diǎn)還有時(shí)間和距離。
陳國(guó)強(qiáng)：我想最主要還是由于這次調(diào)控的原因，如果從今年年初的新國(guó)八條，到現(xiàn)在差不多10個(gè)月，從去年4月份新國(guó)十條算到今天已經(jīng)一年半，為什么會(huì)出現(xiàn)這種變化跟當(dāng)前的這種嚴(yán)厲的調(diào)控形勢(shì)，政策環(huán)境分不開的，主要還是政策調(diào)控，這個(gè)是占了最主要的因素。
陳國(guó)強(qiáng)：這個(gè)是開發(fā)商或者部分業(yè)主、部分消費(fèi)者有這樣的一種預(yù)期或者希望，期盼出現(xiàn)地方政府持續(xù)的救市，但是我想短期內(nèi)恐怕他們還是會(huì)失望的。
中央對(duì)于調(diào)控的要求實(shí)際上三令五申，再三強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持，最近包括溫總理李克強(qiáng)副總理，他們的講話表明，中央在樓市調(diào)控的政策上沒有松動(dòng)的可能性或者說不存在松動(dòng)的空間。
陳國(guó)強(qiáng)：短期內(nèi)也不會(huì)松，我看不到這個(gè)退出的可能性，特別是對(duì)于這一輪重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域來說，我想尤其如此，其他的一些40多個(gè)城市，有些可能會(huì)退出時(shí)間早一點(diǎn)，或者執(zhí)行的不那么嚴(yán)厲，但是對(duì)一些重點(diǎn)城市來說，我覺得討論限購(gòu)令何時(shí)退出，我覺得不現(xiàn)實(shí)。
陳國(guó)強(qiáng)：我覺得短期內(nèi)同樣，它實(shí)際上是受制于整體的一個(gè)調(diào)控的政策體系，就是說現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控是全方位的，資金鏈、融資渠道或者說信貸手段的收緊，加大保障房建設(shè)，提高首付門檻，上調(diào)基準(zhǔn)利率等等，包括一些稅收的手段，還有增加一些住宅用地供應(yīng)的一些手段，它實(shí)際上是綜合的，多管齊下的，同樣的短期內(nèi)來看，即便我們的貨幣政策有微調(diào)的空間，但是這個(gè)微調(diào)和房地產(chǎn)松動(dòng)沒有內(nèi)在關(guān)系。
陳國(guó)強(qiáng)：這個(gè)有網(wǎng)友引起誤解或者說理解上有歧異，我覺得銀監(jiān)會(huì)前任主席他有他的含義，我們也有很詳細(xì)的解釋，實(shí)際上他的說法是有他的依據(jù)，但是我想其他的普通消費(fèi)者，可能對(duì)“房?jī)r(jià)下跌40%銀行仍然在風(fēng)險(xiǎn)承受范圍內(nèi)”有不同的理解。
我覺得，當(dāng)然從銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的角度，即便出現(xiàn)深幅調(diào)整，恐怕短期也沒有直接明顯的風(fēng)險(xiǎn)，但是如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)了這種大跌或者說深幅調(diào)整，它實(shí)際上是對(duì)金融機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)銀行，實(shí)際上意味著很多不可控的風(fēng)險(xiǎn)。它會(huì)傳導(dǎo)到銀行這個(gè)體系，并不是說你短期內(nèi)沒事，銀行可能就過去了，不是這樣的。
它會(huì)連鎖反應(yīng)或者有一個(gè)效果，如果出現(xiàn)深幅的調(diào)整，我相信無論對(duì)商業(yè)銀行，包括地方政府，包括住房者本身都會(huì)帶來一系列的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，不單單是一個(gè)信用金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
陳國(guó)強(qiáng)：短期內(nèi)我講穩(wěn)中有降是一個(gè)大趨勢(shì)，總體上是這樣，在一些重點(diǎn)城市，我覺得短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)或者說松動(dòng)的，加入到降價(jià)行業(yè)的企業(yè)或者說降價(jià)的幅度也會(huì)增加，這個(gè)是一個(gè)基本趨勢(shì)。
陳國(guó)強(qiáng)：我覺得現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速下滑或者說有所減緩，它實(shí)際上就是中央的管理層，決策層政府主觀調(diào)控的結(jié)果，并不是由于是外力的影響，外部環(huán)境的惡化導(dǎo)致我們國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)下滑。
它是一個(gè)主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果，我們不需要太高的GDP的增速，特別是對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，它實(shí)際上是一個(gè)很明確的就是要遏制房?jī)r(jià)過快上漲，擠壓房?jī)r(jià)的這種投資性需求，這些都是很明確，包括加大保障力度，這些都是非常明確的一個(gè)政策方向，這個(gè)政策取向，我相信不會(huì)因?yàn)镚DP增速的放緩，而做出調(diào)整或者改變這個(gè)方向。
房?jī)r(jià)拋物線真的已走向下跌的右邊了嗎？當(dāng)信貸的潮水退去，也許我們將看見誰在裸泳。
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