part01東部重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)形成
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):與過去兩年“金九銀十”買房潮不同的是,今年的樓市品頻現(xiàn)出退房的現(xiàn)象,您認(rèn)為是不是說明樓市環(huán)境正發(fā)生著轉(zhuǎn)折性的變化?
陳國(guó)強(qiáng):退房跟部分開發(fā)商的降價(jià)有關(guān)系或者說價(jià)格松動(dòng)的比較明顯,引起前期業(yè)主的維權(quán)或者退房這樣的情況, 這些采取比較大力度促銷讓利的項(xiàng)目實(shí)際上是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)的銷售低迷,如何打破市場(chǎng)僵局,實(shí)際上最主要的還是要靠?jī)r(jià)格的手段?,F(xiàn)在的退房也好,維權(quán)也好,的確是和當(dāng)前樓市整體比較低迷的大環(huán)境分不開的。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):我們是不是能說房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來了呢,或者說是即將到來?
陳國(guó)強(qiáng):這個(gè)要看不同的城市,不同的區(qū)域,現(xiàn)在我的觀點(diǎn)或者我個(gè)人的判斷,東部沿海的一些重點(diǎn)城市,應(yīng)該說價(jià)格拐點(diǎn)比較明顯或者說態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成了,判斷的依據(jù)在哪里呢?
一方面是這些區(qū)域,它實(shí)際上已經(jīng)呈現(xiàn)持續(xù)低迷這樣的狀況,而且成交出現(xiàn)了普遍的下滑,其次是最近幾個(gè)月,像北上廣深等城市已經(jīng)連續(xù)3、4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格的止?jié)q或者停漲。
另一方面,當(dāng)前這些城市的消費(fèi)者市場(chǎng)觀望分不開。導(dǎo)致東部沿海的這些城市,包括部分樓盤采取比較大的這種價(jià)格讓利。根據(jù)這些特點(diǎn),我想東部的一些重點(diǎn)城市的確已經(jīng)呈現(xiàn)出價(jià)格拐點(diǎn)的特點(diǎn),但是像中西部的中小城市恐怕離這個(gè)拐點(diǎn)還有時(shí)間和距離。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):2009年開始的最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)兩年了,您認(rèn)為這次的房?jī)r(jià)下調(diào),是政策持續(xù)發(fā)酵的結(jié)果嗎?它占到了多大的比重呢?
陳國(guó)強(qiáng):我想最主要還是由于這次調(diào)控的原因,如果從今年年初的新國(guó)八條,到現(xiàn)在差不多10個(gè)月,從去年4月份新國(guó)十條算到今天已經(jīng)一年半,為什么會(huì)出現(xiàn)這種變化跟當(dāng)前的這種嚴(yán)厲的調(diào)控形勢(shì),政策環(huán)境分不開的,主要還是政策調(diào)控,這個(gè)是占了最主要的因素。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):我們有一些網(wǎng)友擔(dān)心房?jī)r(jià)的下調(diào)只是暫時(shí)性的,隨后政府尤其是地方政府會(huì)出手救市,導(dǎo)致房?jī)r(jià)會(huì)強(qiáng)勁的反彈,您怎么認(rèn)為這種觀點(diǎn)呢?
陳國(guó)強(qiáng):這個(gè)是開發(fā)商或者部分業(yè)主、部分消費(fèi)者有這樣的一種預(yù)期或者希望,期盼出現(xiàn)地方政府持續(xù)的救市,但是我想短期內(nèi)恐怕他們還是會(huì)失望的。
中央對(duì)于調(diào)控的要求實(shí)際上三令五申,再三強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持,最近包括溫總理李克強(qiáng)副總理,他們的講話表明,中央在樓市調(diào)控的政策上沒有松動(dòng)的可能性或者說不存在松動(dòng)的空間。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):那這個(gè)限購(gòu)令的政策會(huì)不會(huì)有所松綁呢?
陳國(guó)強(qiáng):短期內(nèi)也不會(huì)松,我看不到這個(gè)退出的可能性,特別是對(duì)于這一輪重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域來說,我想尤其如此,其他的一些40多個(gè)城市,有些可能會(huì)退出時(shí)間早一點(diǎn),或者執(zhí)行的不那么嚴(yán)厲,但是對(duì)一些重點(diǎn)城市來說,我覺得討論限購(gòu)令何時(shí)退出,我覺得不現(xiàn)實(shí)。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):現(xiàn)在還有一種觀點(diǎn),就是說全面緊縮的金融政策是導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊繃,然后不得不降價(jià)的根本原因,您認(rèn)為信貸政策會(huì)不會(huì)放松呢?
陳國(guó)強(qiáng):我覺得短期內(nèi)同樣,它實(shí)際上是受制于整體的一個(gè)調(diào)控的政策體系,就是說現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控是全方位的,資金鏈、融資渠道或者說信貸手段的收緊,加大保障房建設(shè),提高首付門檻,上調(diào)基準(zhǔn)利率等等,包括一些稅收的手段,還有增加一些住宅用地供應(yīng)的一些手段,它實(shí)際上是綜合的,多管齊下的,同樣的短期內(nèi)來看,即便我們的貨幣政策有微調(diào)的空間,但是這個(gè)微調(diào)和房地產(chǎn)松動(dòng)沒有內(nèi)在關(guān)系。
part02短期內(nèi)限購(gòu)令和信貸政策都不會(huì)松綁
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):前一段時(shí)間,我們有一個(gè)官員提出銀行業(yè)能夠承受房?jī)r(jià)下跌40%,引起了很多的嘩然,您怎么評(píng)價(jià)這個(gè)數(shù)據(jù)?
陳國(guó)強(qiáng):這個(gè)有網(wǎng)友引起誤解或者說理解上有歧異,我覺得銀監(jiān)會(huì)前任主席他有他的含義,我們也有很詳細(xì)的解釋,實(shí)際上他的說法是有他的依據(jù),但是我想其他的普通消費(fèi)者,可能對(duì)“房?jī)r(jià)下跌40%銀行仍然在風(fēng)險(xiǎn)承受范圍內(nèi)”有不同的理解。
我覺得,當(dāng)然從銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的角度,即便出現(xiàn)深幅調(diào)整,恐怕短期也沒有直接明顯的風(fēng)險(xiǎn),但是如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)了這種大跌或者說深幅調(diào)整,它實(shí)際上是對(duì)金融機(jī)構(gòu),對(duì)商業(yè)銀行,實(shí)際上意味著很多不可控的風(fēng)險(xiǎn)。它會(huì)傳導(dǎo)到銀行這個(gè)體系,并不是說你短期內(nèi)沒事,銀行可能就過去了,不是這樣的。
它會(huì)連鎖反應(yīng)或者有一個(gè)效果,如果出現(xiàn)深幅的調(diào)整,我相信無論對(duì)商業(yè)銀行,包括地方政府,包括住房者本身都會(huì)帶來一系列的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),不單單是一個(gè)信用金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):對(duì)下一步的房?jī)r(jià)走勢(shì),您有什么樣的判斷呢?
陳國(guó)強(qiáng):短期內(nèi)我講穩(wěn)中有降是一個(gè)大趨勢(shì),總體上是這樣,在一些重點(diǎn)城市,我覺得短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)或者說松動(dòng)的,加入到降價(jià)行業(yè)的企業(yè)或者說降價(jià)的幅度也會(huì)增加,這個(gè)是一個(gè)基本趨勢(shì)。
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng):房?jī)r(jià)的下跌是否意味著經(jīng)濟(jì)硬著陸的苗頭?
陳國(guó)強(qiáng):我覺得現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速下滑或者說有所減緩,它實(shí)際上就是中央的管理層,決策層政府主觀調(diào)控的結(jié)果,并不是由于是外力的影響,外部環(huán)境的惡化導(dǎo)致我們國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)下滑。
它是一個(gè)主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果,我們不需要太高的GDP的增速,特別是對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控,它實(shí)際上是一個(gè)很明確的就是要遏制房?jī)r(jià)過快上漲,擠壓房?jī)r(jià)的這種投資性需求,這些都是很明確,包括加大保障力度,這些都是非常明確的一個(gè)政策方向,這個(gè)政策取向,我相信不會(huì)因?yàn)镚DP增速的放緩,而做出調(diào)整或者改變這個(gè)方向。