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  • 在全國樓市降溫、三四線城市房價下跌的大背景之下、在長三角這樣一個“重災區(qū)”當中,常州的下降幅度還是小于全國的。業(yè)內(nèi)人士認為,常州的樓市價格算是比較穩(wěn)健,媒體的許多報道有失偏頗。

    《常州日報》救市“檄文”

     

        編者按:在全國樓市降溫、三四線城市房價下跌的大背景之下,長三角不可避免地處于“重災區(qū)”當中。為了摸底長三角樓市真實狀況,鳳凰財經(jīng)赴長三角調(diào)研,此為系列文章第一篇。

         “這里以前都是農(nóng)田!”司機王新指著常州市龍業(yè)路兩旁連片的高層住宅說道。

        而在不遠處,從常澄路通往新北區(qū)的道路兩側(cè),連片的住宅區(qū)仍在建設之中。京滬高鐵帶動下,加上常州市區(qū)的不斷擴張,這片靠近江陰的偏遠之地成為熱鬧的建筑工地。

         新北區(qū)是常州國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),是常州市政府重點開發(fā)的新區(qū),境內(nèi)有滬寧鐵路、滬寧高速公路、京滬高速鐵路等交通要道,過去20年,正是這種新區(qū)模式加快了中國城市化速度,也繁榮了房地產(chǎn)市場,特別是2008年中國政府推出4萬億刺激政策后,過剩的資金進入房地產(chǎn)市場,讓這一產(chǎn)業(yè)迅速膨脹,并成為部分地方政府的主要財政收入來源。

        但當中國經(jīng)濟這輛高速列車放慢速度后,房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)動蕩,常州也難以幸免。這座位于中國經(jīng)濟最活躍區(qū)域——長江三角洲的中型城市之前就因房地產(chǎn)空置率過高而被稱作“鬼城”。

        而7月15日當?shù)貓蠹埖囊黄恼掠肿尦V葑诹孙L口浪尖。

        當日,江蘇常州市的市委機關報《常州日報》在其頭版頭條位置刊發(fā)《我市目前已到購房好時機》一文,稱常州市“房價已無下降空間,近期是購房好時機”。這篇主觀意味極濃的報道隨即遭到了網(wǎng)友的轉(zhuǎn)發(fā)、評論和吐槽,內(nèi)地人民網(wǎng)更是發(fā)表評論稱此行為“沒有節(jié)操、滑天下之大稽”。

        而此時,常州曾經(jīng)被稱之為“鬼城”的舊賬也被翻出,與此次報道疊加起來,被輿論認為地方黨報此文呼吁市民買房,是地方政府坐不住了的“變相救市行為”。

        當?shù)厝苏J為常州非“鬼城”

        常州日報其頭版頭條文章引起外界政府“救市”的猜測與詬病,除了其作為地方黨報的媒介性質(zhì),署名為“繆滋來”的第一作者身份也是外界對其質(zhì)疑的一大原因:繆滋來實為常州市住房保障和房產(chǎn)管理局宣教處處長。

        鳳凰財經(jīng)未能聯(lián)系到該文的兩位作者,但不管此文出爐背景如何,以黨報和政府名義為房地產(chǎn)市場背書,自然會引起外界對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的擔憂。

        從銷售情況來看,今年上半年,常州市區(qū)商品房及商品住房銷售備案面積分別為305.6萬平方米和250.74萬平方米,同比分別下降6.63%和11.25%。從成交均價來看,上半年常州市區(qū)商品房及商品住房銷售均價分別為6854元/平方米和6796元/平方米,同比分別下降7.15%和5.82%。

        多位接受鳳凰財經(jīng)專訪的銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)界人士均表示,隨著全國經(jīng)濟大勢的走低,常州房地產(chǎn)市場不可避免的出現(xiàn)調(diào)整,房地產(chǎn)市場的銷售量出現(xiàn)下滑,但常州房地遠未到十分嚴重的地步。

        而這是基于常州市獨特的地理因素決定的,雖然與蘇州、無錫、昆山等地同處長三角,常州的外來移民并不多,因此缺少投資性住房,雖然周邊城市對投資性住房實行限購,但是常州一直不在此列。

        某股份制銀行常州分行人士在接受鳳凰財經(jīng)采訪時表示,對于常州房地產(chǎn)市場嚴重過剩的解讀中,“媒體的許多報道有失偏頗”。

        他認為,將常州地產(chǎn)與鄂爾多斯、溫州等地作比較是不恰當?shù)?。鄂爾多斯等地有大量投資性購房,經(jīng)過大幅度上漲溫州高點達到3—4萬每平米,鄂爾多斯也要2萬多每平米,一旦地產(chǎn)形勢不好價格幾乎腰斬。而常州投資性購房者很少,住房價格近5年來都未大幅增長,其中現(xiàn)均價不過6700元左右。

         “前者已是泡沫市場,而常州至少是充分競爭市場,泡沫很少,如要崩盤常州肯定排在后面?!彼f。

        根據(jù)常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù),近5年來常州的房價確實較平穩(wěn): 2009年6月,常州全市商品房成交均價為5182元/平方米,到了2012年6月,常州商品房成交均價上升至7002元/平方米,2013年6月,常州商品房成交均價上升至7427元/平方米,而在剛剛過去的2014年6月,這一數(shù)字為6306元/平方米。

        一位房地產(chǎn)業(yè)人士表示,在全國樓市降溫、三四線城市房價下跌的大背景之下、在長三角這樣一個“重災區(qū)”當中,常州的下降幅度還是小于全國的。“常州的樓市價格算是比較穩(wěn)健,幾年來一直沒有大的波動?!?。

        對于外界冠予的“鬼城”這一稱呼,常州房管局也早就在年初做出“澄清”:作為常州老城中心區(qū)的武進新城區(qū)的主干道,武宜路周邊樓盤應接不暇,但多數(shù)樓盤還處于前期銷售階段,尚未交付,更談不上入住率和空置率了。

        接受鳳凰財經(jīng)采訪的當?shù)厥忻褚苍跇O力地為“鬼城”之說辯白:一些剛剛建好的樓盤還未到交付期,這并不能代表積壓庫存,“媒體報道的黑燈瞎火實在平常?!?

        而多家銀行均表示,銀行對于常州市的房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及個人按揭貸款都在正常進行,對于開發(fā)貸的支持并沒有特別的變化。“(房貸)沒有收緊,因為這個總量和規(guī)模都是總行給的,沒有變化?!逼渲幸晃回撠熑苏f道。

    常州樓市

     

        去庫存壓力顯現(xiàn)

        雖然當?shù)厝瞬⒉徽J可常州“鬼城”這頂帽子,但是去庫存的壓力確是當?shù)匦枰苯用鎸Φ膯栴}。

        在常州市一房企的大堂里,“即買即收租”的巨幅廣告赫然在目??梢?,投資型市場仍然是地產(chǎn)商努力開拓的方向。而在常州日報的報道中,“投資型市場不盡如人意,高端項目銷售現(xiàn)場冷清,庫存積壓比較嚴重”是對常州房地產(chǎn)態(tài)勢的描述。

        早在2008年,常州就曾采取過政府出錢從市場上購買商品房來作為保障房的情況,這也為外界稱常州“房地產(chǎn)市場過?!碧峁┝苏f辭。常州市房地產(chǎn)的庫存到底有多大?

        根據(jù)常州日報報道中的數(shù)據(jù),今年上半年常州市市區(qū)商品住房的供銷比為1:0.93,與去年的1:0.76相比,報道稱“去庫存化效率明顯提高”。

        但常州一房企銷售總監(jiān)告訴鳳凰財經(jīng),常州目前去庫存化周期需要18-20個月,即一年左右時間。但她認為,這樣的去庫存周期與周圍城市相比“并不算太大”——杭州需要24月,而昆山則需要更長。而在兩會期間,住建部副部長齊驥稱,通常意義上,一個城市比較理想的商品住房的存量應該是月銷售的12倍到15倍,也即市場存量可以支撐12-15個月的庫存需求。

        較高庫存、長去庫存化周期背后,也許是近幾年“大常州”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

        公開資料顯示,在2002年常州實行行政區(qū)域規(guī)劃調(diào)整之后,按照“提升中心、拓展南北”的空間發(fā)展戰(zhàn)略,以“一體兩翼七組團”為城市空間布局,城市發(fā)展空間迅速擴大,由原來的280平方公里擴大到1864平方公里,道路面積達到3972萬平方米。而近日,常州市謀劃已久的地鐵項目也正式開工,城區(qū)處處可見為地鐵項目圍欄而起的廣告牌,按照計劃,一個現(xiàn)代化的“大常州”呼之欲出。

        然而,與此形成鮮明對比的是另一組數(shù)字:根據(jù)江蘇省統(tǒng)計局資料顯示,2013年底,常州市常住人口總量達469.21萬人,比上年末增加0.53萬人,增長0.1%,增幅較上年回落0.7個百分點。

        一邊是快速擴張的城市,一邊是“漲不動”的人口規(guī)模,房地產(chǎn)市場供大于求的結(jié)果似乎順理成章。上述股份制銀行常州分行人士在接受鳳凰財經(jīng)采訪時也承認這一點,近幾年常州的土地推出量比較大,造成了地產(chǎn)市場供大于求,房產(chǎn)價格始終上不去,消化存量房壓力較大。

        土地財政難以持續(xù)

        常州市對賣地收入的倚重到底有多大?

        根據(jù)媒體此前報道,2007年以來常州政府出現(xiàn)了財政赤字不斷擴大的現(xiàn)象,單一的以土地養(yǎng)政府模式受到考驗。從2007年開始,常州經(jīng)營性土地出讓金收入從50多億元猛增到2012年的300多億。與之同時,土地出讓金收入占常州一般性財政收入的比重,也從最初的40%多,一路漲到85%以上,最高超過97%。常州財政對“賣地收入”的倚重,可見一斑。

        而隨著房價下行、成交量下滑,越來越多的矛頭都指向常州房產(chǎn)過剩,庫存積壓嚴重。常州市已經(jīng)開始對土地供應作出相應的調(diào)整。

        上述房企人士告訴鳳凰財經(jīng),從供應量而言,常州整個上半年土地成交比去年有所控制?!盁o論是從掛牌數(shù)量、成交數(shù)量還是新開工面積,這幾年下降幅度都在20%左右?!?她將之歸結(jié)于“常州市政府的有力管控”——“在后期,常州市政府實際上已經(jīng)在有條件地去控制整個土地供求的關系?!?

        機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)似乎也對上述說法提供了印證:2014年常州市區(qū)經(jīng)營性用地計劃供地總量200萬平方米,2013年為218萬平方米,2012年為560萬平方米,2011年和2010年分別是660萬平方米和560萬平方米。這意味著2014年的土地供應量創(chuàng)下5年來最低,并且下降幅度十分明顯。

        這些似乎都表明常州市正在謀求告別“土地財政”。

        一股份制銀行工作人員對鳳凰財經(jīng)表示,從全國來看,每個政府都對“土地財政”存在一定程度的依賴,但是“常州市政府還沒到日子過不下去的程度”。而且,今年上半年常州市在土地供應上已經(jīng)有所收緊,“確實是到了調(diào)整期,但實在談不上‘救市’”,她如此表示。

        而為擺脫當前經(jīng)濟的困局,常州市新提出了十大重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈,其中包括在整車領域重點建設軌道交通、汽車及零部件、農(nóng)機和工程機械產(chǎn)業(yè)鏈;在新興的材料、能源和醫(yī)藥領域重點建設太陽能光伏、碳材料、新醫(yī)藥、新光源產(chǎn)業(yè)鏈;在智能制造領域重點建設通用航空、智能電網(wǎng)、智能數(shù)控和機器人產(chǎn)業(yè)鏈等。

        顯然,其中沒有房地產(chǎn)業(yè),支撐中國經(jīng)濟高速發(fā)展十多年的這一支柱產(chǎn)業(yè),隨著中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌,將慢慢退出其在中國經(jīng)濟舞臺中的引導作用,但這一退出必將伴隨著陣痛。

        就在記者發(fā)稿前一天,毗鄰常州市的蘇州宣布放松限購政策,取消了90平方米以上住房的限購令,長三角房地產(chǎn)市場再起波瀾?。◤堷P嬌、李磊)

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