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    天價縣級市瑞安瘋了 農(nóng)村安置房紅證讓炒客瘋狂

    2009年11月06日 22:20經(jīng)濟觀察報 】 【打印共有評論0

    謝良兵

    11月1日,北方的寒潮也吹向了東南沿海的溫州瑞安,林虎(化名)的心情就如這寒潮一般?!皥蟮莱鰜碇?,有些人不敢要了,我的可能要套了。那可是我借的錢啊?!辈贿^旁邊的一位女士則心情不錯,“前天,我的終于轉(zhuǎn)手了?!?/p>

    “接力棒”終于給了下家,這就是這種“擊鼓傳花”式游戲的刺激所在。當?shù)氐慕畛鰜碇?,林虎他們依然聚集在瑞安市隆山東路的一家房屋中介前面,熱烈地討論著這幾天的形勢。

    這個返回地買賣游戲形成了一個成交量達300億元的交易市場。商品是代表安置留地(又稱“返回地”,指政府依法征收農(nóng)民集體土地后,按征收面積的一定比例返回給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的國有土地)建房指標的“紅證”。當?shù)匾晃徽耸糠Q此為繼炒“樓花”之后的炒“地花”行為。

    10月28日,瑞安市相關(guān)部門下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的實施意見》(以下簡稱 《意見》),嚴禁村集體組織發(fā)放的指標“紅證”上市流通。

    瘋狂的地花

    因為這幾天不再交易,所以在中介門前閑聊的人們,聊的不是政府要遏制返回地買賣的政策,而是全國人民因為近期媒體報道知道了瑞安是個沒有電影院的城市。這讓愛面子的瑞安人有些不爽。

    回想起幾個月前的熱潮,林虎才有些開心。那個時候,“紅證”是一天一個價。他擁有的是林西村的一個返回地指標,5月份前,他以每平方米3800元的價格買入的,沒過多久漲到了5550元,再后來就近7000元了。他很是欣喜,期望在更高的價格上出手。只是,天有不測風云,媒體的曝光讓他的發(fā)財夢幻滅了。這幾天,紅證的價格跌回到了4000元/平方米。

    說到這里,林虎又開始有些不悅。不過,旁邊的一位炒客安慰林虎說,放心吧,用不了幾天,價格又上來了。他說,其實真正的炒家似乎并不擔心媒體的曝光,因為那意味著價格的新一輪暴漲。

    瑞安市的大街小巷,布滿了房屋中介,這些中介只做一個生意,就是買賣返回地指標。店面玻璃門上寫著“雅儒返回地指標”“地基轉(zhuǎn)讓”“代簽契約,代辦過戶”等信息。

    這些中介的老板大多為當?shù)卮迕?,?jù)說這些人與村干部的關(guān)系不一般。他們的收益主要來自成交后每平方米買賣雙方各付5元錢費用。好的時候,一個房屋中介一天能完成十幾個指標的交易。

    當?shù)爻醇沂种械摹凹t證”,其實就是封面上印有 “某某村返回地建設用地分配證”的小本子。翻開“紅證”,內(nèi)頁“轉(zhuǎn)讓情況”一欄可以清晰地看到這一紙紅證倒手的情況。

    與政府警示 “返回地買賣是非法的”不同,在村民和炒客眼里,這些返回地指標是可以轉(zhuǎn)讓的,理由是這些返回地的性質(zhì)是國有土地,建成之后可以辦下房產(chǎn)證和土地證——這與在集體所有制土地上建成的小產(chǎn)權(quán)房不同。

    瑞安市人大代表、仙甲村黨支部書記蔡權(quán)友透露,2007年的時候,瑞安90%以上的各種返回地 “紅證”就都已沖出婆家,“嫁”到了社會各階層手中。他當時就曾建議政府要對此制度做出改進。

    瑞安市返回地政策是按5%至35%不同比例返回土地。根據(jù)溫州市人大代表、浙江天瑞房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司董事長姜忠的統(tǒng)計,從1993年至2008年,全市返回地共6625畝,其中已建2405畝,未建4220畝,住宅用地占76%。

    瑞安的炒客

    這不是溫州第一次出現(xiàn)炒“地花”熱潮。第一波炒“地花”熱潮,是在2007年——那一年,有超過2200億元的溫州民間流動性資本在各個投資領(lǐng)域引發(fā)熱潮。而第二波炒“地花”熱潮,出現(xiàn)在今年的8月份直到現(xiàn)在——此時,溫州資本在金融危機和山西煤炭 “國進民退”中相繼鎩羽而歸。

    未經(jīng)證實的消息說,在溫州炒房團中,大約60%的投資者為瑞安人——瑞安的外匯收入曾名列中國第一。這或許能解釋,為什么會在瑞安出現(xiàn)如此大規(guī)模的炒“地花”現(xiàn)象。事實上,在溫州實行返回地制度不只是瑞安。

    返回地制度是溫州于1993年在對農(nóng)民征地政策上的一次創(chuàng)造性實驗。所謂“二、三產(chǎn)用地指標返回”政策,這在全國屬首創(chuàng),全溫州市也僅限于三個區(qū)縣。如今,這種返回地制度已經(jīng)在浙江、廣東等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)普遍存在。

    除了工業(yè)園區(qū)內(nèi),返回地大多屬于商住用地,村集體在取得用地指標后,將返回地根據(jù)各村自己制訂的政策分到戶,并發(fā)給“紅本”。有的村是以宅基地間數(shù)計算,也有的村是按戶或按人分配建筑面積,面積從幾個平方米到幾百平方米不等。

    根據(jù)瑞政發(fā)〔2003〕139號文件第21條的相關(guān)規(guī)定,分好之后,村集體再將整個地塊實行統(tǒng)一建設。建設的方式一般有兩種:一是村民集資,委托地產(chǎn)商建設;二是將土地招拍掛,實行一般的房地產(chǎn)開發(fā)模式,地產(chǎn)商返還一定數(shù)量的安置房。

    一位當?shù)氐恼賳T向記者分析說,自返回地制度誕生之日起,返回地指標的買賣行為就開始存在。因為對于許多村民而言,這一紙“紅證”,可有可無,轉(zhuǎn)讓也是迫不得已。

    舉例來說,在瑞安市安陽街道九一村,返回地指標的分配方式是男人分30平方米,女人分10平方米,成年待嫁女子則只有4平方米,如此一來,多子女家庭分到的指標在100平方米左右,有些單身老人家庭可能就分到二十幾平方米,甚至更少,但當?shù)胤祷氐仨椖康姆啃驮O計一般都在150平方米之上。

    這就意味著,分到指標的村民想獲得住房,除了本應繳納的建設造價之外,還必須補繳指標之外的房屋面積造價。據(jù)了解,返回地的造價近年來也水漲船高,從幾年前的2000多元/平方米,到今年年初的三四千元,再到如今的近7000元。

    另一方面,由于各種原因,返回地要么不知道具體位置何在,要么就是不能如期的進行建設,土地閑置最長的有10多年、短的也有三四年——分給村民的一紙“紅證”很多時候成了虛無縹緲的廢紙。

    那么,返回地炒作的空間何在?

    一位炒客分析說,返還給村民的返回地數(shù)量雖然是有限的,比如10畝地,但是在這10畝的地塊上能蓋多少套房子顯然是有很大的操作空間的,而所謂返回地指標分配的是安置房面積,而非土地面積。

    目前瑞安發(fā)生的返回地糾紛的案例當中,大多數(shù)就是建好后的樓盤,多出來的房子到底歸誰所有?是歸村民還是歸開發(fā)商?多出的部分是否應該按照當初分給村民的返回地指標的比例繼續(xù)分配?這些問題,到目前為止并沒有很好的解決方式。

    天價縣級市

    與很多地方不同的是,在瑞安的房地產(chǎn)市場上,一部分房源來自對返回地的開發(fā)。因此,“地花”價格的不斷上漲,其實與瑞安當?shù)厣唐贩績r格的飆升不無關(guān)系。去年以來,瑞安市東山街道車頭、上望街道雅儒、九二、九三等村返回地住宅小區(qū)相繼形成規(guī)模。而這些地區(qū)正是暴炒“地花”最瘋狂的地方。

    返回地所在之處,就是瑞安城市化進程所踏及之處。當?shù)卣晃蝗耸繉τ浾哒f,不能說瑞安是一個小小的縣級市?!皽刂莸姆績r老早就比上海北京等地的高,瑞安作為溫州的第二中心,從城市化角度而言,一有動靜,資本反應就很激烈?!?/p>

    另一方面,瑞安的城市化進程與大多數(shù)的縣級城市相比要走得更遠,其城市化水平已經(jīng)達到67.27%。在今年由國務院審批通過的 《浙江省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃(2008-2020)》中,瑞安2010年就可以形成大城市的基本框架,而瑞安是入選大城市中唯一的縣級市。

    其實,從2000年之后,瑞安市區(qū)就已經(jīng)在原有的基礎之上,將塘下、汀田、莘塍、飛云等鎮(zhèn)進一步納入到城市發(fā)展區(qū)域內(nèi),到2008年末,瑞安市區(qū)的建城區(qū)面積達67.83平方公里,市區(qū)人口已達62.39萬。

    伴隨著城市化的,是不斷的拆遷,不斷的房地產(chǎn)開發(fā),不斷的房價飆升。

    據(jù)瑞安市公共資源交易中心公開的信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計:2009年上半年瑞安市開發(fā)商品住宅的供應量不多,僅25.6萬平方米,成交總金額13.53億元,平均出讓土地樓面地價4832元/平方米。二手房住宅成交均價6474元/平方米。

    另外,部分樓盤的價格不菲,這些樓盤大多聚集在瑞安廣場附近區(qū)域。例如,國際公館開盤均價超過2萬元,天瑞尚品均價超過19800萬元,瑞安市房管局產(chǎn)權(quán)與市場管理科黃錦鋼分析稱,這較之前兩年的樓盤開盤均價高出一倍以上。

    即便如此高的價格,依然擋不住投資者的步伐。國際公館一套商品房的最低價都超過370萬元,仍有1200多人去爭搶僅100多套商品房的搖號。黃錦鋼在一篇房地產(chǎn)市場的分析報告中感嘆:“由此可見,我市市民的住房購買力非常強大?!?/p>

    瑞安目前正在建設的返回地項目,價格也不低,例如莘塍上村返回地項目售價大概在8800元/平方米,東山下埠返回地項目9500元/平方米,九一村返回地項目16000元/平方米,雅如村返回地項目15000元左右/平方米。而這些地區(qū)距離瑞安房價最高的瑞安廣場區(qū)域僅一公里的半徑范圍?!俺醋鞯目臻g巨大。”一位炒家說。

    正是這種巨大的升值空間,讓地方政府對炒地花現(xiàn)象的遏制變得很是脆弱。2007年第一波炒地花熱潮時,瑞安市政府相關(guān)部門就曾預警過,返回地指標買賣是非法的。但很快風聲過后,該發(fā)生的還是在發(fā)生。

    于是,對于近日當?shù)卣雠_的所謂預警措施,一位“炒地花”的人特意強調(diào)說:“別忘了,現(xiàn)在是市場經(jīng)濟。很多東西不是你想遏制就能遏制得住的?!?/p>

    一位當?shù)卣賳T也坦言,這些的確不是地方政府能管得了的事情。如今瑞安市雖然不如幾個月前那般喧囂與熱鬧,但上望街道的一些房屋中介門前,依然擠滿了轎車和等待發(fā)財?shù)娜藗儭?

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    作者:    編輯: wangkt
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