每經(jīng)記者朱小雯張敏

話題緣起

11月27日，由金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)兩輪驅(qū)動的迪拜世界陷入了近600億美元外債的泥潭。全球股市為之“傾倒”數(shù)日。

迪拜，這個用世界各國的資本在沙漠上堆積起來的“經(jīng)濟(jì)奇跡”，在金融危機(jī)一周年之后，在各方認(rèn)為全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇回升的態(tài)勢下，竟無力地倒在沙灘上，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景也被蒙上陰影。而那些以舉債度日的危險做法再次引起各方的警惕。我們必須清醒地看到，迪拜危機(jī)的發(fā)生，根本上而言是房地產(chǎn)泡沫和金融泡沫雙重打擊的結(jié)果。近10年來，迪拜的房地產(chǎn)吸引了包括歐美、亞洲娛樂圈、體育界明星、富商在內(nèi)的大量投資，以溫州炒房團(tuán)為首的中國商人也參與其中。地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為迪拜的支柱產(chǎn)業(yè)。

而在中國，經(jīng)過最近10年的發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也已成為各地的產(chǎn)柱產(chǎn)業(yè)，更是中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主力軍。房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位過重，會不會出現(xiàn)像迪拜危機(jī)這樣的房地產(chǎn)泡沫，中國應(yīng)該從中吸取什么教訓(xùn)？我們邀請了4位專家，對此做分析。

兩泡沫同時破

NBD：“迪拜奇跡”為何會突然演變成一次危機(jī)，這次危機(jī)的實質(zhì)是什么？

何志成：迪拜危機(jī)是由于金融泡沫和房地產(chǎn)泡沫的同時破裂所造成的。這其中就是過分追求高風(fēng)險投資和產(chǎn)業(yè)資本過分集中于房地產(chǎn)，一旦房價下跌，泡沫破滅就引發(fā)了危機(jī)。

陳國強(qiáng)：在迪拜危機(jī)中，有兩點值得注意：第一點是這次危機(jī)源自一家公司——迪拜世界公司的債務(wù)危機(jī)，這個公司是一家半國有半市場性質(zhì)的企業(yè)，從某種程度上，是政府在為它的融資做擔(dān)保。同時，在當(dāng)?shù)厥袌錾希嫉氖袌龇蓊~是相當(dāng)大的，雖然我國也有不少壟斷性企業(yè)，但從這個意義上講，跟迪拜世界公司不是一個重量級的。

第二點，在迪拜的經(jīng)濟(jì)增長模式中，房地產(chǎn)開發(fā)是外在形式，卻是這個城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)的重要載體。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，迪拜吸引了來自全球的熱錢，資金來源十分廣泛。所以，一旦這家公司出現(xiàn)問題，不僅會使整個迪拜經(jīng)濟(jì)元氣大傷，也會像“多米諾骨牌效應(yīng)”一樣，波及到其他國家和地區(qū)。

NBD：中國的房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的作用也十分重要，相比之下，中國的經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場發(fā)展模式與迪拜的有什么不同？

牛鳳瑞：兩者的經(jīng)濟(jì)增長模式是不同的：迪拜是在沙漠上建設(shè)綠洲，人為建造城市，屬于石油替代性經(jīng)濟(jì)；中國經(jīng)濟(jì)則伴隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程，內(nèi)在動力十分強(qiáng)大，這決定了中國經(jīng)濟(jì)的相對安全性。

陳國強(qiáng)：迪拜的房地產(chǎn)市場很單一，基本上可以說就是一家公司在起決定性作用。中國房地產(chǎn)市場有很強(qiáng)的區(qū)域性，一線城市與二三線城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)的市場表現(xiàn)差異很大，所以我們在市場調(diào)控時通常也很謹(jǐn)慎，需要考慮到各地的不同情況。

同時，與迪拜世界公司不同，中國房地產(chǎn)市場的資金主要來自于國內(nèi)銀行貸款，相對穩(wěn)定。這決定了一旦市場出現(xiàn)問題，它波及的范圍比較小。

改革土地財政

NBD：迪拜是靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)，中國房地產(chǎn)行業(yè)同樣也對經(jīng)濟(jì)增長有較大的拉動作用，從迪拜危機(jī)中，我們應(yīng)該借鑒什么？

張之驤：這次危機(jī)有很突出的一點，是在順經(jīng)濟(jì)周期時，利率低，流動性多，會出現(xiàn)很多泡沫，體現(xiàn)在房地產(chǎn)，也體現(xiàn)在股市。那么，貨幣當(dāng)局應(yīng)該掌握好宏觀政策，其中資金流動的次數(shù)反映出的經(jīng)濟(jì)總量非常重要，還要考慮到外部資金流入起到推波助瀾的作用。

從國際層面來講，國際貨幣基金組織及各個經(jīng)濟(jì)體，對主要儲備貨幣的發(fā)行、匯率的走勢都要有冷靜的分析。

而經(jīng)濟(jì)體本身，投資大戶都是機(jī)構(gòu)投資者，他們不能完全順著經(jīng)濟(jì)周期去做，不然可能相當(dāng)被動。這次危機(jī)中，他們應(yīng)該負(fù)相當(dāng)大的責(zé)任，危機(jī)的買單者也應(yīng)該是他們。

而我們目前的投資產(chǎn)品很少，利率被管制，銀行幾乎只靠利差盈利，自從政府刺激政策出來之后，很多資金又轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)。

牛鳳瑞：我們在分析中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場過程中，有一種傾向，就是過度解讀國外經(jīng)濟(jì)變動對中國的影響，似乎其他國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的問題，中國就一定會遇到，其他國家房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，中國也一定會出現(xiàn)。

我認(rèn)為，迪拜危機(jī)不會對中國產(chǎn)生太大的影響，中國也不會發(fā)生類似的危機(jī)，但有兩個問題值得我們警惕：一是我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展更多依賴政策調(diào)控，我們要注意調(diào)控政策的科學(xué)性，使政策能夠尊重市場規(guī)律，適應(yīng)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求；二是我國的市場經(jīng)濟(jì)體制還不夠完善，產(chǎn)品質(zhì)量問題、捂盤囤地問題、市場秩序問題等都存在，需要進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。

陳國強(qiáng)：如果一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過分依賴某個產(chǎn)業(yè)，那么這種發(fā)展模式很容易出問題。中國不可能發(fā)生類似的危機(jī)，但從迪拜危機(jī)中，我們可以借鑒的是應(yīng)該培育更多的經(jīng)濟(jì)支柱，使拉動經(jīng)濟(jì)增長的動力更加多元。

在我國很多地方，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，“土地財政”也成為當(dāng)?shù)刎斦杖氲闹匾糠郑@種現(xiàn)象不僅催生了房地產(chǎn)市場的大量問題，也不利于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，亟須改變。

調(diào)整樓市政策

NBD：在我國固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資也占據(jù)了相當(dāng)大的比重，怎么看待這個現(xiàn)象？最近，中央高層已經(jīng)提出“要抑制投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”，是不是中央要出臺調(diào)控措施？

何志成：中國的產(chǎn)業(yè)資本越來越集中于房地產(chǎn)，今后一旦政策有調(diào)整，對整體經(jīng)濟(jì)和購房者的打擊會非常大。居民財產(chǎn)的60%到70%用于購房，他們是經(jīng)不住打擊的。

現(xiàn)在普遍預(yù)計房價還要漲，但是房價不可能無限上漲。之前中央不出臺有力的調(diào)控措施，是由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)還未穩(wěn)固，房地產(chǎn)是主力軍，現(xiàn)在還不是時候；但是，如果房價漲得太過厲害，國家肯定是要收緊政策的，最終肯定會對樓市出重拳。

現(xiàn)在高層已經(jīng)在研究物業(yè)稅，深圳市有關(guān)方面說3年后推出，這就是信號，按房屋購價收稅，不可能再無成本養(yǎng)房，投機(jī)者受沖擊將非常大。

牛鳳瑞：我國目前這個階段的主要矛盾是落后的生產(chǎn)力與不斷增長的物質(zhì)需求的矛盾。

縱觀今年的房地產(chǎn)市場可以發(fā)現(xiàn)，市場供不應(yīng)求的態(tài)勢非常明顯，很多地方都出現(xiàn)了“搶房”現(xiàn)象，而且大部分是期房，這也佐證了市場需求是強(qiáng)烈的。所以，我認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的火爆是我國特定發(fā)展階段的必然結(jié)果，不能把它當(dāng)成“洪水猛獸”。

NBD：有人說經(jīng)濟(jì)增長過分依賴房地產(chǎn)業(yè)，催生這個行業(yè)的泡沫，也增加了銀行的金融風(fēng)險，如何看這個問題？應(yīng)該如何去調(diào)控？

牛鳳瑞：房地產(chǎn)行業(yè)并沒有出現(xiàn)過大的泡沫，雖然市場上也有一些投資型需求，但總體而言，剛性的自住需求仍然占大部分。同時，房地產(chǎn)貸款僅占銀行貸款比例的1/7~1/6，并沒有增加銀行的金融風(fēng)險，是銀行的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問題，需要進(jìn)行改革而已。

房地產(chǎn)市場最大的矛盾與中國現(xiàn)在的發(fā)展階段相似，即供不應(yīng)求。基于這種基本態(tài)勢，我認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方向就是增加有效供給，而不是在政策上設(shè)置門檻。增加供給的手段主要是打擊捂盤、囤地，調(diào)整供地節(jié)奏，維護(hù)市場秩序。如果像一些人所說的那樣，既要保障住房，又收緊房地產(chǎn)政策，那豈不是“一只腳踩剎車，一只腳踩油門”？

誰能拯救迪拜

NBD：迪拜危機(jī)會如何發(fā)展？會否引發(fā)比較大的波動？有哪些經(jīng)濟(jì)體和領(lǐng)域是受影響比較大的？

何志成：危機(jī)如何發(fā)展還需觀察，關(guān)鍵是怕連鎖效應(yīng)，產(chǎn)生一連串惡性反應(yīng)。一旦油價大跌，迪拜一是無法償還債務(wù)，二是收入來源大幅縮減。迪拜本來就是在沙漠上，要用石油溢價的收入來建金融中心，那些樓光每年的維護(hù)費都上百億，要是沒人去住就都成了一片廢土了。這次歐洲的銀行會受比較大的沖擊，它們其實在上一輪的金融危機(jī)中，壞賬覆蓋率是比較低的。

張之驤：對，主要債權(quán)國會和迪拜世界定延期還款的規(guī)劃，迪拜政府會提供一些資金先還一點，因為新的還款規(guī)劃肯定會要求更高更苛刻。這次危機(jī)，菲律賓和印尼等東南亞國家受波及比較大。因為菲律賓有大量勞工在迪拜工作，現(xiàn)在那么多工程停工了，好多工人只有回國，菲律賓1/3到1/2的外匯儲備是外出務(wù)工匯回國的錢。

NBD：那么如何解決迪拜危機(jī)？中國可以做什么？比如中國與迪拜石油換貸款，可行么？

張之驤：這都得看雙方，幫忙的具體手段是很多，也不排除這一方法。比如有個石油的單子，中國可以提前支付。這個問題不必回避，迪拜除了石油也沒有太多其他的東西了。另外IMF會有反應(yīng)；從地區(qū)來講，中東或者海灣會有地區(qū)性的安排，如果它們對中國提出一些請求，我們也會有緊急的反應(yīng)；還有就是雙邊層次，在貨幣安排上可以有救助方案，也可以有貿(mào)易層次上的行為。迪拜會多方面地尋求途徑和選擇。

何志成：目前各國政府的警惕性比較高，聯(lián)合行動的意志力會比較強(qiáng)，這個危機(jī)會被各國聯(lián)合摁住限制在一個局部的地區(qū)內(nèi)；另外阿拉伯世界也是比較有錢的。其實，我認(rèn)為，各個經(jīng)濟(jì)體仍然沒有足夠吸取全球金融危機(jī)的教訓(xùn)，仍然是用錢救市，而且從今年上半年來看，各個金融機(jī)構(gòu)追逐高風(fēng)險投資的偏好仍然很強(qiáng)。從迪拜危機(jī)看，首先我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能主要依靠房地產(chǎn)，第二投資不能總是高杠桿地操作，在市場火爆和狂熱時要想到危機(jī)。

NBD：盡管中國經(jīng)濟(jì)可能受迪拜危機(jī)的影響不大，盡管中國經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)中復(fù)蘇較快，但是我們需要吸取的教訓(xùn)和引以為戒的東西很多。迪拜危機(jī)如何發(fā)展，目前還需觀察，我們也將繼續(xù)關(guān)注。謝謝各位。

對話記者

每日經(jīng)濟(jì)新聞記者朱小雯張敏

對話嘉賓

張之驤中國駐IMF前執(zhí)行董事牛鳳瑞社科院城市發(fā)展與環(huán)境

研究中心研究員

何志成中國農(nóng)業(yè)銀行高級經(jīng)濟(jì)

學(xué)家

陳國強(qiáng)北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所

所長

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