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    杭州不在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點之列為何卻稱能馬上實轉(zhuǎn)(2)

    2010年02月12日 10:40財經(jīng)國家周刊 】 【打印共有評論0

    “掃樓”

    朱曉告訴《財經(jīng)國家周刊》記者,建立“房屋交易計稅價格評估管理系統(tǒng)”要做的首件工作“是個力氣活兒”——在全市范圍內(nèi)“掃樓”,具體涉及6個城區(qū)、51個街道及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、412個社區(qū)和16000余幢住宅。為此,恒基評估公司50名員工全體出動,外加120名帶著“實習”任務的浙江理工大學房地產(chǎn)專業(yè)大三學生。

    從2007年4月開始,杭州市的各個社區(qū)、街道迎來了一大群面孔稚嫩的大學生。他們手拿表格四處拍照和記錄,社區(qū)居民都感到很奇怪。

    “掃樓”工作進行了5個月?;貞浧饋恚鞎杂∠笞钌畹?,是一次次被小區(qū)保安拒之門外,有些別墅區(qū)里散養(yǎng)的大型猛犬也讓勘察人員心驚肉跳。還有一次,朱曉和同事拍完照坐在臺階上休息,突然有保安沖過來喊道,“樓上女主人認為你們身份不明、在她家門口踩點,已經(jīng)報警了?!?/p>

    《財經(jīng)國家周刊》記者看到,這份對杭州市現(xiàn)有住宅類房產(chǎn)做“摸底”式體檢的調(diào)查表格上,密密麻麻羅列著影響房價的各種因素,如房屋的位置、外部交通、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、戶型結(jié)構(gòu)和建筑年代等,累積近50項。

    朱曉解釋說,表格填完以后,會對范圍內(nèi)每個成交案例所包含的特征因素進行分解,用計算機程序運算,把每個因素對房價的影響程度進行量化;隨后,再把要評稅的房產(chǎn)輸入該模型,征稅的基準價格便自動生成,且與當前市場價格“差距不大”。

    “簡單來說,系統(tǒng)的最終目的,就是給不同的住宅片區(qū)定下征稅基準價?!敝鞎詫Α敦斀?jīng)國家周刊》記者表示,此前他曾在杭州市蕭山區(qū)做過此類評稅工作。

    朱曉說,當時在蕭山運用的是“市場比較法”來確定征稅基價,但做法過于簡單,“三兩個樓盤一平均,確定一個基價。”這次卻不同,杭州的批量評稅系統(tǒng)借鑒了國際上更為認可的“特征價格法”,估價“極盡細致”?!懊看狈孔佣贾辽儆幸粋€基價,多的甚至兩到三個。比如根據(jù)不同樓層、能否看到江景,都會分別給出價格。”

    資源共享

    2008年4月1日,“杭州市房屋交易計稅價格評估管理系統(tǒng)”正式投入運行。

    回顧從競標到投產(chǎn)一年的歷程,卓安軍感慨說,“最難的就是協(xié)調(diào)”。他認為,“杭州市之所以能做成這件事,也恰是得益于政府各部門之間行政和信息壁壘的打破。”

    據(jù)卓安軍介紹,杭州市非常重視政府各部門的信息化建設(shè)。從2001年開始,政府每年投入1.5億元用于信息化建設(shè)。目前,杭州市規(guī)劃、房管、國土和民政都有各自基于地理信息系統(tǒng)平臺開發(fā)的綜合信息軟件。在此基礎(chǔ)上,由財政部門牽頭,建立了信息共享協(xié)作機制,為推動計稅價格評估管理系統(tǒng)的建設(shè)提供了良好的外部支持。

    “房地產(chǎn)稅收一體化管理,關(guān)鍵是信息的一體化?!弊堪曹娬f,緊密的部門協(xié)作關(guān)系,是推動房地產(chǎn)批量評稅技術(shù)進步的保障。

    卓安軍告訴《財經(jīng)國家周刊》記者,目前杭州市的批量評稅系統(tǒng)基本對全市的存量房屋已實現(xiàn)了全覆蓋,接下來是對新建商品房信息的定期維護和更新,這部分大概占總體數(shù)據(jù)庫的5%左右。此外,卓安軍還在著手建立商業(yè)地產(chǎn)、廠房和倉庫的數(shù)據(jù)庫。

    “開征物業(yè)稅,全國性的房屋普查肯定要進行一次。不知道有多少套房子,怎么開征物業(yè)稅?”卓安軍用反問回答了記者的問題。

    在恒基評估公司總估價師朱曉看來,當前10個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點省區(qū)市進展好壞,與“是否有專業(yè)評估師參與”相關(guān)?!拜浾摱颊f物業(yè)稅開征有很多技術(shù)困難,如果僅是稅務人員自己來做,可能會走很多彎路。但在專業(yè)評估師來看,這些工作都很簡單,不過是家常便飯?!?

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    作者:    編輯: wangxy
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