能讓潘石屹和任志強(qiáng)這對(duì)地產(chǎn)冤家“互掐”的辯題不少，而物業(yè)稅是最精彩之一。

在4月12日的博鰲地產(chǎn)專(zhuān)場(chǎng)論壇上，潘大佬委屈道，連年兩會(huì)，每次以人大代表身份，倡議開(kāi)征物業(yè)稅，但惟此建議無(wú)人聯(lián)名。而近來(lái)，他多少有些“揚(yáng)眉吐氣”，甚至在博客上與一貫唱衰物業(yè)稅的任志強(qiáng)隔空喊話(huà)：傳言上海正嘗試類(lèi)似政策，不知你還有何高見(jiàn)？

流言始于4月8日的《上海證券報(bào)》。文章援引一位中國(guó)社科院金融所專(zhuān)家指出，由于物業(yè)稅征收難度過(guò)大，上海率先擬以“住房保有稅”替而代之，調(diào)節(jié)市場(chǎng)。目前，該項(xiàng)工作由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負(fù)責(zé)，基本方案已經(jīng)擬定。宛如引爆了一枚炸彈，當(dāng)日的滬市房地產(chǎn)板塊一片狼藉。首開(kāi)股份重挫5.2%，招商、保利地產(chǎn)跌幅均逾3%，而萬(wàn)科A股亦下落1%。

對(duì)此，有金融界的內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)透露，目前，物業(yè)稅、保有稅均在研究當(dāng)中，但后者的開(kāi)征條件更加成熟。4月14日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新“國(guó)四條”，將二套房首付提升至五成，并要求限放第三套房貸。如果這些調(diào)控政策半年內(nèi)仍遏制不住房?jī)r(jià)，“保有稅”將首先出臺(tái)。

上海式物業(yè)稅

“真的要開(kāi)征？稅率多少？力度怎樣？”這幾天，余彗(化名)的手機(jī)里塞滿(mǎn)了浙江“炒房”好友的“關(guān)切”短信。與蔓延的流言潮相反，他所在的上海市黃浦區(qū)國(guó)家稅務(wù)局卻十分平靜。他告訴時(shí)代周報(bào)記者，“所有都只是聽(tīng)說(shuō)，我們執(zhí)行層面尚未收到任何通知，具體的征收辦法亦不得而知?！?/p>

類(lèi)似的辟謠曾出現(xiàn)于4月9日的上海市住房保障與房屋管理局網(wǎng)，只是措辭“曖昧”，令人不解。這封公開(kāi)聲明指出，在房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國(guó)家層面敲定，地方政府貫徹執(zhí)行。如有部門(mén)正在做一些研究，也是完全正常的。

“一般來(lái)說(shuō)，上海不會(huì)強(qiáng)當(dāng)‘出頭鳥(niǎo)’，首先出臺(tái)極為嚴(yán)厲的地產(chǎn)政策，除非有中央的直接授意。”在稅務(wù)系統(tǒng)工作多年的余彗如是分析道。

事實(shí)上，兩會(huì)后，國(guó)土部官員曾頻繁進(jìn)滬調(diào)研，最重要的議題之一便是如何貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的四項(xiàng)措施。與此同時(shí)，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室亦曾赴滬，專(zhuān)項(xiàng)討論征收物業(yè)稅的可行性。

“宏觀調(diào)控這么多年，連最基礎(chǔ)的首套、改善、投資、置換等關(guān)系都理不清，現(xiàn)在，要從復(fù)雜的利害關(guān)系網(wǎng)中梳理出相對(duì)公平的物業(yè)稅計(jì)收方案，談何容易？”余彗的看法亦被上海社科院房地產(chǎn)研究中心顧建發(fā)研究員所認(rèn)同。他對(duì)時(shí)代周報(bào)記者談到，物業(yè)稅的出臺(tái)，除了涉及房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)、法律框架外，還包括信息平臺(tái)的建設(shè)和征收范圍的確定。到時(shí)候，物業(yè)稅的征收隊(duì)伍恐怕要成為稅務(wù)局中的最大編制。

相形之下，有“上海式物業(yè)稅”之稱(chēng)的保有稅輻射面小，操作簡(jiǎn)單。在復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)陸德明看來(lái)，物業(yè)稅可簡(jiǎn)單化地等同于土地使用稅加房產(chǎn)稅，而保有稅是房產(chǎn)稅的一種。由于物業(yè)稅將針對(duì)所有家庭征收，打擊面大，而保有稅主要面向開(kāi)發(fā)商和投資客，也就是，針對(duì)存量房、增量房中的第二套或超大面積住房征稅，提高房屋的持有成本，故而開(kāi)征條件相對(duì)成熟。

有關(guān)督促物業(yè)稅“借殼上市”之舉，中央劍指的無(wú)疑是再度高燒的樓市。年初的五道調(diào)控金牌讓上海房市“冷清”不足兩月。據(jù)佑威地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，3月，滬上800萬(wàn)-1000萬(wàn)的一手豪宅成交量環(huán)比大漲254%。等到四月，二手房市場(chǎng)已全面跑步進(jìn)入跳價(jià)時(shí)代，“排隊(duì)搶房”再度頻頻上演。

政府不愿多談物業(yè)稅

保有稅是含著金湯匙出生的，甚至被坊間喻為拯救樓市魔鬼的天使。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍曾寫(xiě)道，當(dāng)保有稅真正重手推行的時(shí)候，中國(guó)的家庭和婚姻將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)分裂的高潮。最先忙的是婚姻登記部門(mén)，接著是房屋權(quán)籍登記部門(mén)，后來(lái)是公證部門(mén)，最后才是稅務(wù)部門(mén)。但他坦言，這只是“斗膽的猜測(cè)”。

此種觀點(diǎn)的擁護(hù)者中有不少實(shí)力雄厚的投資客。比如，對(duì)于已在北京、廣州、深圳等地購(gòu)置近20套房產(chǎn)的上海人林建民來(lái)說(shuō)，欲開(kāi)征的保有稅并不讓他焦慮，倒是近來(lái)上海時(shí)而冰雹時(shí)而竄溫的古怪天氣擾亂了他四處收租、炒房的正常行程，自覺(jué)有些心煩。

事實(shí)上，這正是最令人憂(yōu)心之處。保有稅所屬的房產(chǎn)稅并非新稅種，根據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值減去10%-30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%。其中，房產(chǎn)出租的，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。而對(duì)照去年全國(guó)25.1%的平均房?jī)r(jià)漲幅，炒房利潤(rùn)勢(shì)必遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于稅費(fèi)。

對(duì)此，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸德明告訴時(shí)代周報(bào)記者，起征保有稅名義上是砍向開(kāi)發(fā)商和炒房客，但在目前樓市供不應(yīng)求、剛需旺盛的實(shí)際背景下，他們的利益近乎“零傷害”，而代價(jià)轉(zhuǎn)嫁給普通消費(fèi)者的可能性已然大大增加。

不過(guò)，年初至今，政府頻提房產(chǎn)稅，而不多談物業(yè)稅。比如，國(guó)務(wù)院1月公布的房地產(chǎn)調(diào)控文件“國(guó)十一條”提出，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹(shù)立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。日前，財(cái)政部出臺(tái)的2010年工作要點(diǎn)將這一項(xiàng)明確為“完善房產(chǎn)稅制度”。

對(duì)此，陸德明教授梳理了政府的日程表：短期內(nèi)出臺(tái)保有稅，借此完善房產(chǎn)稅，并將物業(yè)稅列為中期立法。所以，保有稅的深意不在于本身能否較好地抑價(jià)，而在于督促地方政府打破過(guò)于依賴(lài)土地收入的發(fā)展模式，從源頭治理房?jī)r(jià)。

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