劉杉

劉杉，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，中華工商時(shí)報(bào)副總編輯，兼任南開大學(xué)國經(jīng)所教授，北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，中國人民大學(xué)信托與基金研究所研究員，北京師范大學(xué)管理學(xué)院MBA導(dǎo)師，曾供職于中國人民銀行深圳分行，著有《中國再平衡》，《聚焦生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)》。

價(jià)格管制從來都不是好東西，雖然短期可以起到平穩(wěn)價(jià)格作用，但無法從根本上改變供求關(guān)系，只能使價(jià)格動(dòng)態(tài)平衡過程延長。如果被市場解讀為相反信號，甚至可能使市場情況變得更糟。

如同“限漲令”促進(jìn)了恐慌性住房需求一樣，杭州近日推出的房價(jià)“限降令”，則會(huì)進(jìn)一步加大購房者的觀望氣氛，并促使開發(fā)商加大促銷力度。

據(jù)報(bào)道，杭州政府規(guī)定，自5月23日開始，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)15%以上，將被通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽，此舉被市場解讀為“限降令”。

盡管杭州市物價(jià)局、房管局隨后發(fā)布消息稱，價(jià)格管理措施是為了規(guī)范商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范有序，但無疑確認(rèn)了“限降令”的存在。

不管政府部門的回復(fù)多么冠冕堂皇，其的確利用權(quán)力規(guī)制了企業(yè)定價(jià)行為，事實(shí)上達(dá)到了“價(jià)格管制”目的。雖然理論上房企可以對房價(jià)重新備案，但這一過程需要時(shí)間，并可能在辦理過程中遭到政府約談，從而使房企自主定價(jià)行為受到限制，影響了企業(yè)經(jīng)營效率。

顯然，在杭州房價(jià)下降明顯背景下，政府期望利用行政手段抑制房地產(chǎn)滑坡局面。政府行政干預(yù)價(jià)格調(diào)整的意圖非常明顯，即通過穩(wěn)定房價(jià)來達(dá)到經(jīng)濟(jì)目的。

政府目的有三。其一，穩(wěn)定房價(jià)，從而穩(wěn)定住房需求，進(jìn)而保證稅收；其二，穩(wěn)定房價(jià)，確保地價(jià)，在保障土地財(cái)政同時(shí)，避免地方債違約；其三，通過改變市場預(yù)期來促進(jìn)開發(fā)投資，從而實(shí)現(xiàn)GDP增長目標(biāo)。

杭州市政府的想法有些一廂情愿。杭州房價(jià)下跌是在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整大背景下進(jìn)行的，看似一地的房價(jià)下跌，實(shí)際反映了中國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)長周期的調(diào)整趨勢。

房價(jià)雖然帶有區(qū)域性特點(diǎn)，但影響房價(jià)的真實(shí)因素包括眾多宏觀要件，如貨幣供應(yīng)量、利率、宏觀經(jīng)濟(jì)周期、市場預(yù)期等。

此輪房地產(chǎn)調(diào)整，是在宏觀經(jīng)濟(jì)步入調(diào)整階段出現(xiàn)的，其既與經(jīng)濟(jì)周期同步，也是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)步入深度調(diào)整的重要原因。從某種程度看，保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定，是反周期的重要舉措。不過，房地產(chǎn)畸形發(fā)展已經(jīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)造成扭曲，如果過度干預(yù)，很可能最終引爆無法控制的金融危機(jī)，因此中央政府不得不力圖實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大面積潰敗，中央政府也會(huì)出手相救，避免因房地產(chǎn)崩盤引發(fā)銀行系統(tǒng)性危機(jī)。

由于貨幣供給和資金價(jià)格不僅影響需求決策，更引導(dǎo)市場預(yù)期，可以說，沒有宏觀政策配合，地方政府的任何措施都不會(huì)改變房價(jià)調(diào)整趨勢。而地方政府的不當(dāng)措施，反過來進(jìn)一步印證了市場對房價(jià)調(diào)整的判斷，從而使得市場信號更加清晰，促使更多潛在購房者進(jìn)入觀望行列。

杭州市推出的“限降令”很可能搬起石頭砸自己的腳，一方面使杭州市的住房需求進(jìn)一步萎縮，另一方面促使開發(fā)商在價(jià)格備案時(shí)加大降價(jià)幅度，以獲得市場優(yōu)勢。

由政府“限降令”導(dǎo)致的悲劇是，政府與開發(fā)商一同陷入“囚徒困境”，他們無法保持集體理性，各方都追求利益最大化，最終促使開發(fā)商拼命降價(jià)，政府經(jīng)濟(jì)目的也化為泡影。

當(dāng)然，這種價(jià)格管制也會(huì)導(dǎo)致尋租行為，一些與政府關(guān)系好的房企，可以在備案過程中獲得照顧，而一些官員則可以獲得租金。

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