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  • 2014-8-15 第32期

    第32期:房價(jià)明年開始主跌浪

    2014-08-15 06:43:02
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    劉杉

    劉杉

    劉杉,經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,中華工商時(shí)報(bào)副總編輯,兼任南開大學(xué)國經(jīng)所教授,北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授,中國人民大學(xué)信托與基金研究所研究員,北京師范大學(xué)管理學(xué)院MBA導(dǎo)師,曾供職于中國人民銀行深圳分行,著有《中國再平衡》,《聚焦生活中的經(jīng)濟(jì)學(xué)》。

    住建部官員稱,今年下半年要千方百計(jì)“去庫存”,這意味著房企要千方百計(jì)以價(jià)換量,地方政府要千方百計(jì)刺激需求,而不合時(shí)宜的限購政策也要適時(shí)退出,但對(duì)需求方和供給方兩端刺激的同時(shí),缺了對(duì)最關(guān)鍵的中間環(huán)節(jié)——商業(yè)銀行的激勵(lì)。

    最新公布的7月貨幣信貸數(shù)據(jù)不盡人意。據(jù)統(tǒng)計(jì),7月新增貸款3852億元,同比少增3145億元。社會(huì)融資規(guī)模2731億元,分別比上月和去年同期減少1.69萬億元和5460億元。廣義貨幣M2余額同比增長13.5%,比上月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

    7月金融數(shù)據(jù)的回落,雖然超出市場預(yù)期,但并不令人意外,這再次驗(yàn)證,定向調(diào)控政策效果有限,貨幣政策操控方式需檢討。當(dāng)然,表面看,6月信貸沖高過快,7月回落也屬正常,再加上商業(yè)銀行年中沖時(shí)點(diǎn)考核,也使得信貸和存款均受季節(jié)性因素影響。不過,這樣的數(shù)據(jù)更反映出真實(shí)的金融狀況。其一,實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)貸款需求下降,包括房地產(chǎn)融資需求主動(dòng)減少;其二,銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好降低,沒有政治動(dòng)員,銀行不會(huì)任意擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)敞口;其三,宏觀調(diào)控信號(hào)扭曲,市場預(yù)期延續(xù)宏觀下滑軌跡。

    宏觀管理當(dāng)局企圖分解總量工具的做法并不恰當(dāng),不僅難以獲得定向輸血效果,更是擾亂了市場判斷。不過以長期視角看,一個(gè)月的數(shù)據(jù)變化僅僅是宏觀擾動(dòng)因素,不足以影響經(jīng)濟(jì)走勢。特別是房地產(chǎn)業(yè),目前各地救市措施相繼登臺(tái)亮相,并在個(gè)別地區(qū)帶來刺激效果,但不會(huì)改變房價(jià)長期調(diào)整走勢。

    第一,房地產(chǎn)企業(yè)融資需求有下降傾向。

    社會(huì)融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)企業(yè)融資需求有下降傾向,這體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是表外業(yè)務(wù)整頓致使房企融資被動(dòng)減少,二是市場預(yù)期導(dǎo)致房企主動(dòng)減少融資額。在行業(yè)數(shù)據(jù)上顯示為投資增速下降,房屋新開工面積持續(xù)下降,特別是住宅新開工面積7月下降16.4%。而在住房銷售方面,7月降幅比1-6月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn),預(yù)示消費(fèi)者依然保持看跌態(tài)度。

    第二,銀行按揭貸款萎縮。

    在銀行信貸下降的背后,是按揭貸款的萎縮。目前多家銀行收縮了住房貸款規(guī)模,有的銀行公開控制開發(fā)貸款數(shù)量,也有銀行以繁瑣貸款審核來變相減少按揭業(yè)務(wù)。不管各家銀行對(duì)住房貸款態(tài)度如何,傳統(tǒng)的安全產(chǎn)品按揭貸款的利率價(jià)格已經(jīng)難見優(yōu)惠,可以說,銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好迅速下降,這使得金融杠桿對(duì)房價(jià)的支撐不復(fù)存在。

    第三,房地產(chǎn)市場預(yù)期延續(xù)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑軌跡。

    在“千方百計(jì)去庫存”政策刺激下,住房市場買賣雙方的博弈會(huì)更趨微妙,其中不乏判斷失誤案例出現(xiàn),可能導(dǎo)致部分地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)反彈。不過,由于中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”,匯率改革接近尾聲,國際收支漸趨平衡,被動(dòng)貨幣增發(fā)局面不復(fù)存在,這使得目前的一系列救市政策最多只能帶來房價(jià)下跌過程中的中繼反彈。

    在下半年宏觀政策和各地救市政策刺激下,不排除一定范圍的房價(jià)和銷量反彈,但在短期政策用盡后,房價(jià)將在明年開啟主跌浪,維持至少三年的中期調(diào)整。

    雖然房地產(chǎn)投資增速下降可能導(dǎo)致未來新房供給減少,但目前二三線城市普遍存在供需失衡局面,即便是一線城市,也存在不確定性。對(duì)現(xiàn)有存量房的統(tǒng)計(jì)存在缺失,其中投資性存量房的數(shù)量難以估計(jì),在人口向境外流動(dòng),以及房地產(chǎn)稅開征預(yù)期背景下,一線城市存量房將經(jīng)歷一個(gè)市場出清過程。

    房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅,雖然要經(jīng)過嚴(yán)格立法程序,但作為財(cái)稅改革主要內(nèi)容,其登臺(tái)亮相已不可避免。目前財(cái)政部正在著手制定具體稅收政策,待立法程序走完,中國居民就要面對(duì)一個(gè)前所未見的新稅種。由于貨幣超發(fā)局面不再,價(jià)格預(yù)期逆轉(zhuǎn),對(duì)存量房的征稅勢必增加保有住房成本,因此,在房地產(chǎn)稅正式開征前,投資者將會(huì)積極拋出二手房,而限購政策的取消,就是為投資者出貨創(chuàng)造條件。

    鑒于大勢清晰,在今年刺激政策過后,明年一定開始新一輪房價(jià)下跌過程,并在房地產(chǎn)稅預(yù)期下,這一波下跌將完成市場出清,實(shí)現(xiàn)住房價(jià)格再平衡。如果以“利空出盡是利好”的邏輯看,至少在房地產(chǎn)稅正式登臺(tái)后,房價(jià)才能止跌企穩(wěn)。

    (稿件版權(quán)歸鳳凰財(cái)經(jīng)所有,未經(jīng)許可,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載?。?/b>


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