每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海

央行12日宣布提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致地產(chǎn)股集體下跌。截至昨日收盤，整個(gè)板塊下跌了2.49%，臥龍地產(chǎn)下跌4.94%，大龍地產(chǎn)下跌5.21%，萬方地方跌幅達(dá)6.21%……

中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的2009年地產(chǎn)年報(bào)曾認(rèn)為，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，正是源于寬松的貨幣政策；2008年的樓市低迷，也主要是因?yàn)楹暧^調(diào)控對(duì)貨幣的收緊。有評(píng)論稱，房企70%的資金來源于銀行貸款，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)將壓縮商業(yè)銀行的貸款空間，房企今年解決資金困難將更加不容易。開發(fā)商會(huì)再次遭遇寒冬嗎？

對(duì)資金面影響下半年或顯現(xiàn)

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2008年萬科、金地等全國十家標(biāo)桿房企總?cè)谫Y額同比下跌26%，而在2004~2007年4年間，融資額年增長率高達(dá)95%，相當(dāng)于每年增加一倍。

另一方面，上述部分房企在2007年擴(kuò)張過快，大量購置土地，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，幾乎把當(dāng)年所有的銷售收入都用在了買地上。到了2008年，十家標(biāo)桿房企在售樓盤數(shù)量比上年增加40%。業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，急需資金支持，但緊縮的銀根令他們無法從銀行獲取足夠的貸款。嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)逼迫房地產(chǎn)企業(yè)緩付土地出讓金，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，甚至降價(jià)賣房。

今年，這種情景是否會(huì)重演？

中原地產(chǎn)分析師張海清認(rèn)為，即使今年銀根像2008年那樣緊，開發(fā)商的資金壓力也不會(huì)有那么大。根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)2009年的擴(kuò)張?zhí)幱诤侠硭健Ｒ陨鲜鍪覙?biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)為例，2009年用于購地的支出占銷售收入的比例為52%，而2007年為98%；2009年購地支出占融資金額的比例為89%，而2007年為112%。

根據(jù)中原地產(chǎn)的判斷，央行提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，并不意味著貨幣政策的完全轉(zhuǎn)向，開發(fā)商依然能夠通過銀行獲取足額的貸款資金。

另一方面，開發(fā)商的融資渠道也在逐步脫離完全依靠銀行貸款。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004~2008年的4年間，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款融資，但2009年上述情況發(fā)生了很大的改變——絕大部分開發(fā)商的銀行貸款金額僅僅占到公司融資總額的30%左右，中海、雅居樂、金地等房地產(chǎn)公司甚至主要依賴于股權(quán)融資和銀行授信。

一位銀行界人士向記者表示，雖然在銀根收緊后，銀行原先授出的授信額度可能會(huì)縮水，但銀行重點(diǎn)扶持的開發(fā)企業(yè)授信額并不會(huì)受到影響。

張海清說，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對(duì)開發(fā)商資金方面的影響至少要等到二季度以后才能顯現(xiàn)。國家宏觀調(diào)控政策和二季度的樓市銷售情況，將決定各家公司的現(xiàn)金流。

土地市場(chǎng)和商業(yè)項(xiàng)目或轉(zhuǎn)冷

此前有觀點(diǎn)認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率的提高和此前出臺(tái)的二套房貸政策，將影響購房者的購買力，使他們不得不調(diào)低購買預(yù)算。但易居克而瑞的分析師林波說，房地產(chǎn)貸款一直屬于銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，以往歷次加息對(duì)市場(chǎng)的影響并不明顯，“我們認(rèn)為今年準(zhǔn)備金率上調(diào)和可能的加息對(duì)市場(chǎng)不會(huì)造成明顯的影響，市場(chǎng)成交量將保持平穩(wěn)，多數(shù)城市房價(jià)仍將繼續(xù)上漲。”

存款準(zhǔn)備金率的提高可能暫時(shí)不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)立即下跌，但卻很可能會(huì)給去年下半年瘋狂的國內(nèi)土地市場(chǎng)潑上一盆冷水。

方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川說，存款準(zhǔn)備金率提高的消息宣布之后，開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)以及公司資金流向的預(yù)期也會(huì)立即發(fā)生改變，進(jìn)而影響到公司在土地市場(chǎng)的購買，去年的瘋狂買地行為有可能在今年終結(jié)，地價(jià)也將不會(huì)再像去年那樣出現(xiàn)猛漲。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率的提高，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商降低對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投入。去年下半年，萬科、合生、恒大等地產(chǎn)商紛紛增加了商業(yè)地產(chǎn)的持有量，其中合生更是在上海的城市副中心五角場(chǎng)開發(fā)了一個(gè)具有酒店、商業(yè)、辦公等綜合功能的合生國際廣場(chǎng)。

但第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)顯示，投資類物業(yè)的租金回報(bào)并不高，以去年上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)為例，上半年全市平均租價(jià)較2008年底下跌了8.3%，下半年在上半年的基礎(chǔ)上下跌了8.7%，下半年的空置率達(dá)到16.7%。

今年，上海全年供應(yīng)的甲級(jí)寫字樓面積將達(dá)到100萬平方米，租金下跌趨勢(shì)依然非常明顯。分析人士認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率的提高，和投資物業(yè)的低回報(bào)，會(huì)使部分地產(chǎn)企業(yè)暫時(shí)失去投資商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的興趣，上述類型物業(yè)的開發(fā)量可能會(huì)減少。

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