嚴(yán)管資金鏈條破解預(yù)售困境

面對商品房預(yù)售制引發(fā)的種種問題，這一制度何去何從，也引起爭議。

全國人大代表、中建三局局長洪可柱堅決要求取消預(yù)售房制度，規(guī)定開發(fā)商不能賣期房，只允許賣現(xiàn)房。中國人民銀行金融市場司一位負(fù)責(zé)人也撰文指出，完善我國商品房預(yù)售制度，取消預(yù)售的融資功能。

還有專家認(rèn)為，預(yù)售商品房銷售行為與房屋實際交付行為之間存在一定的時間差，給部分開發(fā)商虛假宣傳、改變規(guī)劃、延期交房等不規(guī)范行為留下了空子，使消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的保障。此外，商品房預(yù)售制度，對政府和銀行的監(jiān)管能力要求較高，預(yù)售制度中隱含的風(fēng)險因素，客觀上要求政府對開發(fā)行為、銀行對資金和預(yù)售款使用行為具有較強(qiáng)的監(jiān)管能力，管理成本也相對較高。因而，大面積商品房預(yù)售制度條件還不完全成熟。

林增杰教授認(rèn)為，商品房預(yù)售制度本身并沒有問題，而且這一制度牽涉開發(fā)商、銀行、業(yè)主、中介機(jī)構(gòu)等，取消這一制度暫時不太現(xiàn)實。還有人擔(dān)心，一旦取消商品房預(yù)售制度，市場供應(yīng)規(guī)?？赡艽蠓s，從而引發(fā)本來就已經(jīng)過高的房價再度攀升。

接受采訪的許多專家表示，多數(shù)“爛尾樓”的出現(xiàn)都是由于資金管理上導(dǎo)致的問題，也就是資金鏈斷裂。商品房預(yù)售制的困境在于沒有能力約束開發(fā)商專款專用。開發(fā)商幾乎都在運(yùn)用預(yù)售款進(jìn)行滾動式開發(fā)和多元投資，而這種借助預(yù)售款實現(xiàn)利益最大化的資本投機(jī)，潛藏巨大的道德風(fēng)險和資本風(fēng)險，但懲處的措施非常有限。所以，破解預(yù)售制難題的著力點(diǎn)應(yīng)放在加強(qiáng)預(yù)售資金管理上。

據(jù)了解，央行、銀監(jiān)會和建設(shè)部正在制定關(guān)于樓盤預(yù)售款專項管理的新的監(jiān)管政策。這項政策以設(shè)立樓盤預(yù)售款專戶為核心內(nèi)容，即在該監(jiān)管框架下，開發(fā)商在不同預(yù)售項目間調(diào)撥預(yù)售資金的行為，很可能被禁止，促使預(yù)售資金真正做到“只用于有關(guān)的工程建設(shè)”。

記者從北京市建委了解到，北京市在預(yù)售資金的管理方面將出臺新的措施加強(qiáng)管理。關(guān)于監(jiān)管商品房預(yù)售款的政策正在醞釀中，今后房地產(chǎn)開發(fā)商要在銀行設(shè)立一個預(yù)售款“專用賬戶”，要劃撥這個賬戶的資金，必須先遞交相關(guān)申請和證明文件。新政策將從制度上限制開發(fā)商隨意使用期房的預(yù)售款。(胡梅娟孫曉勝)