次級(jí)房貸市場(chǎng)讓成千上萬渴望擁有自己房子的家庭美夢(mèng)成真。這一市場(chǎng)崩潰是誰也不愿看到的局面

過去幾個(gè)星期里，在美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)上，喪失抵押品贖回權(quán)的家庭數(shù)量創(chuàng)下了新紀(jì)錄，抵押貸款延期還款比率上升，新建住房數(shù)也進(jìn)一步下降。

次級(jí)房貸市場(chǎng)上的抵押貸款違約率尤其高，而這些貸款的對(duì)象是那些信用記錄較差、收入低或收入流不穩(wěn)定的借款者。五年來，低利率使得這種貸款的可獲得性大大增加了。許多貸款者在對(duì)高回報(bào)的追求中，把業(yè)務(wù)投向了被他們長(zhǎng)期忽視的次級(jí)房貸市場(chǎng)。

另一方面，快速上漲的房?jī)r(jià)（從好的方面說，這本身就是低利率的結(jié)果）給了貸款者信心——即便出現(xiàn)了違約和抵押品贖回權(quán)喪失，高房?jī)r(jià)也能夠彌補(bǔ)他們的損失。此外，將抵押貸款打包，以及將其和其他資產(chǎn)組合起來，從而降低資產(chǎn)組合整體風(fēng)險(xiǎn)的創(chuàng)新方式的出現(xiàn)，都降低了貸款者在次級(jí)房貸市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)會(huì)議員們正在呼吁更為嚴(yán)格的次級(jí)房貸標(biāo)準(zhǔn)，要求對(duì)這種貸款的利率進(jìn)行更嚴(yán)密的監(jiān)控。但是，我們應(yīng)該看到，次級(jí)房貸市場(chǎng)使一些收入較低的群體獲得了他們無法在普通房貸市場(chǎng)上獲得的住房所有權(quán)。次級(jí)房貸市場(chǎng)在房市大熱的時(shí)候，并沒有像最近這樣飽受非議，這讓我們回想起上世紀(jì)八九十年代對(duì)垃圾債券、低評(píng)級(jí)債券的批評(píng)。

未經(jīng)市場(chǎng)考驗(yàn)的新企業(yè)往往沒有足夠的抵押物來達(dá)到商業(yè)銀行嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)。有了垃圾債券，企業(yè)可以通過向非銀行投資者發(fā)行比傳統(tǒng)債券利率高得多的債券來融資。有了這些債券，公司盡管沒有多少有形資產(chǎn)，也可以為銀行系統(tǒng)外的投資者提供足夠高的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。盡管垃圾債券被認(rèn)為鼓勵(lì)了過度的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)——作為融資來源競(jìng)爭(zhēng)者的銀行經(jīng)常是這種言論的散布者，但這些債券不但生存了下來，還盛極一時(shí)，在美國(guó)之外的其他一些國(guó)家也是如此。此外，諸如CNN和MCI等企業(yè)正是通過垃圾債券度過了自己的早期發(fā)展階段。

同樣的邏輯，可以應(yīng)用于那些信用歷史差的家庭。他們之所以如此，是由于低下的、不確定的收入，糟糕的資源管理以及其他因素。如果只能以與普通市場(chǎng)上同樣的低利率和貸款條件借款，這樣的家庭不可能獲得抵押貸款。正如那些缺乏抵押品的新公司，通過發(fā)行垃圾債券才得以在殘酷的商業(yè)環(huán)境里存活下來一樣，次級(jí)房貸市場(chǎng)讓成千上萬渴望擁有自己房子的家庭美夢(mèng)成真。

不錯(cuò)，次級(jí)房貸市場(chǎng)上的違約率和過去相比上升了；更高的違約率已經(jīng)迫使大約20家貸款者或倒閉，或?qū)ふ蚁录?，或?qū)で笮碌娜谫Y。然而，延期還款和違約只是少數(shù)，而不是主流。

我們看到，今年一季度，次級(jí)房貸市場(chǎng)上抵押品贖回權(quán)喪失的數(shù)量比例從去年四季度的2％上升到2.4％，這個(gè)數(shù)字是五年來的新高。這一上升幅度的確很大，但到目前為止，至少絕大多數(shù)次級(jí)房貸并未出現(xiàn)違約。

很多人拿次級(jí)房貸市場(chǎng)的違約率與普通市場(chǎng)比較：普通房貸市場(chǎng)上的違約率現(xiàn)在也上升到了0.25％，雖然對(duì)于此類貸款而言已經(jīng)比較高，但僅僅是次級(jí)市場(chǎng)的十分之一；此外，其違約率的上升幅度也遠(yuǎn)小于次級(jí)房貸市場(chǎng)。但毫不奇怪，在利率上升、市場(chǎng)低迷的情況下，低質(zhì)量貸款更容易違約。這不僅在房產(chǎn)市場(chǎng)，在其他市場(chǎng)上也是成立的。

盡管很多非洲裔美國(guó)人和貧困家庭由于次級(jí)房貸的發(fā)展第一次成為房主，批評(píng)者仍然聲稱，他們中的很多都被貸款者的誤導(dǎo)性介紹欺騙了。他們被誤導(dǎo)簽訂了短期的可變利息貸款合同，這些貸款首付低，但月供高，實(shí)際利率水平高于他們的支付能力。

毫無疑問，過度熱情或不謹(jǐn)慎的貸款者，有時(shí)確實(shí)會(huì)向經(jīng)驗(yàn)不足的購(gòu)房者錯(cuò)誤地介紹還貸的困難性。然而，處心積慮誤導(dǎo)那些明顯缺乏還貸能力的家庭的行為并非主流，而只是個(gè)別現(xiàn)象。

我的這種判斷并不是基于貸款者們的道德水準(zhǔn)，而是因?yàn)檠悠谶€款和違約不但對(duì)借款者有害，也同樣會(huì)傷害貸款者。當(dāng)違約量增多時(shí)，房?jī)r(jià)上升幅度也急劇減緩——在很多地區(qū)，房?jī)r(jià)已經(jīng)在下降了。這樣，通過收回房子再將其賣出以補(bǔ)償損失的方法，已經(jīng)變得越來越難以實(shí)施。此外，在美國(guó)的一些州，如果房主宣布破產(chǎn)，收回房子就會(huì)非常困難。

大部分只在次級(jí)房貸市場(chǎng)中放貸的貸款者都處于財(cái)務(wù)危機(jī)中，其中很多都倒閉了。這一事實(shí)表明，貸款者和借款者在次級(jí)房貸市場(chǎng)的崩潰中一損俱損。如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)不是一直保持著真實(shí)GDP的高增長(zhǎng)和低失業(yè)率，那么利率的上升和房市繁榮期的終結(jié)將給他們帶來更為嚴(yán)重的損失?？偟膩碚f，次級(jí)房貸市場(chǎng)崩潰是誰也不愿看到的局面。