作者：唐尼陳

今年以來，浙江溫州下轄的縣級市瑞安出現(xiàn)了全民炒“地基”的現(xiàn)象。一條僅500米長的路上新增了約70家專門從事“地基”交易的中介商。當(dāng)?shù)厝朔Q，原先村里賣早點(diǎn)的大嬸也一大早拎著個包去炒“地基”。除了本地炒家，一些旅外的僑民也將美元、歐元兌換成人民幣，或者干脆變賣國外的產(chǎn)業(yè)，回鄉(xiāng)投身炒“地基”運(yùn)動。

“地基”，即返回地指標(biāo)，全稱是安置留地住宅項目建房指標(biāo)，是按征收土地面積的一定比例返回給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的國有土地。從產(chǎn)權(quán)角度分析，應(yīng)該是國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)回集體所有產(chǎn)權(quán)。實(shí)際使用權(quán)則應(yīng)由村集體根據(jù)需要分配給集體或村民個人。

而在瑞安，許多村民把分得的“地基”私下出售。尚未規(guī)劃、審批，只是一片空場的返回地，僅憑著一張張“土地分配計劃使用證”進(jìn)入市場。隨著民間資本大量涌入，“地基”交易一步步走向狂熱。據(jù)當(dāng)?shù)夭煌耆浪悖陙硗瞥黾s1500畝返回地，吸引交易資金至少有300多億人民幣。炒“地基”者人均至少掌握了上百萬資金。當(dāng)然不全是自有資金。除了民間借貸，傳說某銀行還專門撥出4000億人民幣的資金放貸給炒“地基”的人。據(jù)報道，政府人士表示，當(dāng)?shù)劂y行90%的資金可能都被拿出去炒地了。

從現(xiàn)行法律來看，“地基”交易并不受到明確有力的保護(hù)。按照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，只有先取得房產(chǎn)證，才可以交易。返回地政策是為解決被征地農(nóng)民的住房問題，是給農(nóng)村集體組織成員的保障性財產(chǎn)，具體的土地指標(biāo)是與村民的具體身份捆綁的，不應(yīng)開放交易。何況，“地基”交易參與者之間只有私下轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，并未經(jīng)過政府職能部門批準(zhǔn)。瑞安當(dāng)?shù)卣⒁獾健暗鼗苯灰椎娘L(fēng)險后，由五個職能部門聯(lián)手發(fā)出《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序的通告》，也明確指出返回地指標(biāo)買賣不受法律保護(hù)。

不合法交易為什么這么火？狂熱背后有理性。首先，發(fā)財?shù)臋C(jī)會往往存在于法律保護(hù)的邊界之外，這是普適的經(jīng)驗(yàn)，也是中國人從改革開放過程中學(xué)到的理性。其次，瑞安當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場本身就很火爆，利益誘因強(qiáng)大。第九屆全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣(市)名單，瑞安排在第20位。今年年初，瑞安新盤單價就摸高18500元人民幣/平方米，目前新開樓盤更是以2萬至3萬的單價直逼上海、北京等一線城市。

另外，從中央到地方，各級政府對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的種種模糊問題，認(rèn)識不統(tǒng)一，改革目標(biāo)、時間表不明確，造成具體部門行政不夠堅決。而當(dāng)勢成燎原，又不敢斷然采取措施。瑞安房地主管部門某負(fù)責(zé)人就對記者嘆苦經(jīng)，大家都是千萬百萬的錢砸進(jìn)去的，“政府如果來個猛剎車，被炒爆掉的人要去跳河了”。

歸根結(jié)底，政策只考慮到給村民保障性土地，沒考慮有的農(nóng)民不需要保障，有的農(nóng)民想用保障換取更多利益。有建議返回地不直接返給村集體，而是返入城市土地儲備中心代管，通過招、掛、拍方式出讓，出讓所得款再返給集體，分配到個人。何妨一試？

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