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薛兆豐 經(jīng)濟學者、美國西北大學法學院博士后研究員

坊間有一種觀點認為，中國的財政收入大部分來自房地產(chǎn)市場，由于政府大量賣地賺錢，所以推高了房價，并制造了樓市泡沫。這種觀點是錯的。恰恰相反，假如政府不賣地，不從賣地中掙錢，房價反而會進一步劇增；政府賣地本身，其實直接推低而不是抬高了房價。

政府在房地產(chǎn)市場取得的巨額財政收入，常常被誤解為居民住房成本增高的根源。其實不然。道理很簡單。你意外撿了顆鉆石，假如市場上最高出價是100萬，那么它就能賣100萬。即使你把鉆石贈送給中介商，它最終也還是賣100萬。也就是說，即使政府把土地送出去，按身份證號碼搖獎，隨機送給國民，最終購房者支付的房價也不會因此下跌。這是經(jīng)濟學的供求規(guī)律。讓我分八點逐層簡述。

第一，供地越多，房價越低。不管這供地是通過行政分配、公開拍賣、私相授受、免費贈送來實現(xiàn)，此理不變。所以，認為政府因為賣地多而增加了樓市平均價格，是方向性的錯誤。恰恰相反，政府不賣地，不供地，不鼓勵民用土地用途的自由轉(zhuǎn)變，或不允許其他人供地，才會促進房價高漲。

第二，土地國有，政府壟斷，也屬常見。英國和港英，土地都是女皇的，一點點賣出，只賣使用權(quán)，不賣所有權(quán)，收入用于政府開支，算是征稅，本身并無不妥。有人說，土地是人民的，要歸人民。但政府支出，原則上也用于人民。要理解房價與泡沫，土地的最初所屬，是無關(guān)的因素。土地存量有限，不管歸誰所有，只要需求增加，房價就會上漲。

第三，供地方式，拍賣為宜。公開拍賣是最透明和高效的方式。其他方式滋生更多腐敗和尋租損耗。況且，拍賣反映了和取決于市場需求。不是政府想賣多高價格就能賣多高。要地產(chǎn)商預期有承接，才能成交。政府開價過高，或市場預期不佳，就自然會流拍。究竟是誰推高了房價？是購房者本身。

第四，即使土地免費，房價也不改變。有人以為，假如政府把土地免費送出來，房價就會下降。不對。不管是誰，不管通過什么方式，得到了政府免費送出的土地，他也會轉(zhuǎn)身按照市價賣出，能賣多高就賣多高，而不會免費或低價轉(zhuǎn)讓。政府把地免費送出，只是讓第一手得到土地的人(不論他們是因為抽獎得到還是憑關(guān)系得到)，分得了本來歸入國庫的賣地收入，而最終住房者不會得益。到此請重讀第三點。

第五，政府會優(yōu)化供地節(jié)奏。土地供應(yīng)跟不上需求，廢話，當然跟不上。土地就那么多，尤其是好地段。問題是，政府為了使賣地收入最大化，會適當控制賣地節(jié)奏，這也就在土地的短期和長期的用途間取得了平衡。雖然政府可以一次性把土地全部賤賣出去，然后由二級市場通過多次交易來決定這些土地合并、分拆、規(guī)劃和再規(guī)劃，但政府一般不愿意這樣讓利。重要的是，無論政府是否愿意讓利，都只會改變政府和第一手地主之間的財富分配，而房地產(chǎn)的最終消費者支付的價格不變。

第六，價格決定成本，而不是成本決定價格。價格是由對最終成品的供求決定的，決定了以后，再倒過來決定生產(chǎn)原料的價格。房價是完全由供求決定的，房價被供求決定后，才倒過來決定土地的拍賣價格和開發(fā)商的利潤。這因果關(guān)系，是學習價格規(guī)律的難點和重點，要想個不停，才能明白。到此請重讀第四點。

第七，需求旺，有原因。(1) 農(nóng)民進城，數(shù)以億計，創(chuàng)人類記錄。(2) 住房面積和質(zhì)量提高，購房者的平均年齡提前。(3) 人均壽命延長，退休年期增加，但養(yǎng)兒防老已不可能，而養(yǎng)老保障并不健全，購房便成了人們儲蓄保值的常用手段。購房月供三千，一千實為租金，兩千實為儲蓄。在上述因素的推動下，房價高漲實屬正常，而并非個別人的陰謀。非說是陰謀，那大可以清者自清，選擇只租不買，自動退出購房大軍。到此請重讀第三點。

第八，價格規(guī)律與市場狀態(tài)無關(guān)。不管中國的市場是否成熟、官商有沒有勾結(jié)、政府是否廉潔、行業(yè)是否壟斷、住房是必需品還是奢侈品，太陽從東升還是西升，價格規(guī)律都普遍適用。如果市場不夠成熟就能逃離價格規(guī)律的約束，那豈不很爽？用市場狀態(tài)來“抹去”價格規(guī)律，是對價格規(guī)律的最大誤解。

我的看法是，政府采用拍賣的形式批出土地，恰恰緩解而不是激化了市場對住房的需求。為了使土地賣得更高的收入，政府也積極從事了環(huán)境配套設(shè)施的建設(shè)，從而提高了土地的實際價值。但是，中國正經(jīng)歷人類歷史上從未見過的城市化過程，再加上文化傳統(tǒng)、養(yǎng)老保障和防范通脹等考慮，市場對購買住房的需求格外高。無論如何，只有不斷增加土地供給，放寬土地用途轉(zhuǎn)換的限制，允許其他土地供給源進入市場，才能根本解決住房困難，并減慢實際房價的增長。

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