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蔡繼明：城鄉(xiāng)集體建設用地應同地同權同價 還農民土地所有權
小產權房受追捧，不能一拆了事 蔡繼明委員：治本之道在于“同地、同權、同價” 本報記者 董偉 房價的飆升催生了小產權房。如何處置它，是決策者面前的難題。全國政協(xié)委員、清華大學政治經濟學研究中心教授蔡繼明向大會提案稱，從短期看，政策要承認現實，平衡各方利益，不可一概取締之，否則可能激起較尖銳的矛盾；從長期看，要深入進行土地產權變革，給予農村土地真正完整的產權。 小產權房在一定程度上緩解了“住房難” “小產權房”主要是指在集體建設用地和宅基地上建設的房子。從價格上看，小產權房的價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。 小產權房由于沒有完善的銷售手續(xù)，因此數量很難統(tǒng)計，但一些機構、專家的抽樣調查卻顯示，小產權房的數量驚人。有人估計，在北京已售和在建的小產權房很快就會超過1000萬平方米；在西安，這個比例估計已經達到25%到30%；在深圳占的比重就更高，有的可能高達40%、近50%。而根據濟南市有關部門的統(tǒng)計，該市全市小產權項目總面積有1000多萬平方米。 蔡繼明告訴中國青年報記者，小產權房不僅大量、廣泛地存在，同時還牽涉各個方面的利益，處置起來不可不慎之又慎。 首先，建設小產權房的村鎮(zhèn)集體和村民都可以通過小產權房的建設在房地產市場的發(fā)展和城市化進程中分得一杯羹，這使得大量集體土地進入市場流轉，創(chuàng)造了更大的收益。其次，城市居民可以購買到價格相對合理的住房，在一定程度上緩解了“住房難”的問題。 另一方面，蔡繼明認為，小產權房與我國現行的土地管理體制、房地產市場一般的交易秩序相矛盾。因此，國務院多次以會議和通知的形式要求城市居民不要購買小產權房，國土資源部也多次發(fā)出“風險提示”?？梢?，中央政府相當重視小產權房問題。 對于地方政府來說，小產權房在建設與交易過程中沒有經過國家征收等程序，各級政府很難針對小產權房的開發(fā)過程征收相應的稅費或獲得土地出讓金。因此，有些嚴重依賴“土地財政”的地方政府對小產權房的開發(fā)加以不同程度的限制，一些城市甚至禁毀了部分小產權房建設項目。 游走于合法與非法之間的小產權房 一般認為，催生小產權房的主要原因是城市房地產價格居高不下。小產權房最吸引人的地方在于價格優(yōu)勢。很多大城市的房價長期快速上漲，超出了當時當地一般就業(yè)人員的收入水平。而政府經濟適用房、廉租房的建設卻無法滿足住房需求，小產權房存在著大量現實的購買群。 現行土地制度也為農村集體建設用地流轉留有空間。蔡繼明指出，《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外?！钡?2條規(guī)定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。” 這就是說，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，農民自建的住房也是可以進行交易的。 國土資源部的一位副總督察曾突出說明：“建設使用農村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農民的宅基地，二是農村公共設施的用地，三是農村興辦的村辦企業(yè)或者聯營企業(yè)，四是根據擔保法，使用農村集體用地抵押權實現的時候可以允許。除此以外，都是現行法律不允許的?！蹦敲?，在這四種情況下建小產權房，就不涉及所謂“違法”的問題。 “這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關小產權房建設用地的手續(xù)，就不應該存在什么大的原則問題。正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個打擦邊球的空間。”蔡繼明對記者說。 治本之道在于“同地、同權、同價” 目前，農村集體建設用地和城市建設用地產權地位并不平等。城市國有建設用地實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”；城市建設用地使用主體有使用權證，可以通過融資機構進行再融資和資產評估，而農村建設用地沒有使用權證，不具有資產功能。 這直接導致了農民在土地快速增值的過程中得不到合理的利益補償。根據國研中心課題組的調查，在目前“合法的”房地產開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農民的補償款僅占5%到10%；地方政府拿走土地增值收益的20%到30%；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。 而農民建小產權房，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金；由村集體牽頭開發(fā)，也不需要開發(fā)商；而建筑商就是當地農民。如此一來，農民集體通過出售小產權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地給予的補償金額。 蔡繼明建議，對于那些違法違規(guī)占用農地開發(fā)建設的小產權房項目要堅決予以取締，對以租代征等違規(guī)使用土地的現象要堅決予以制止。但對于那些在農村集體建設用地和宅基地上建設的小產權房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經濟手段、以科學發(fā)展的長遠眼光提出對策。 “有些小產權房實際上是對集體土地有效入市流轉的一種嘗試，不僅解決了城市居民住房難的問題，也實現了農民增收，在一定程度上緩解了民生問題。”蔡繼明說，對于集體建設用地上建設的小產權房，如果能夠形成市場交易和合理價格，就應該努力運用經濟手段進行調控，而不是單純運用行政手段去管理，甚至進行大面積的拆毀。 不過，治本之道，他認為在于深入推進土地產權變革，給予農村土地真正完整的產權。農民集體建設用地流轉下一步的改革目標應該是對流轉土地的產權主體、權利和利益邊界進行法律確認，還農民作為土地資產所有者的地位和應得的權利。這一方面有助于保證農民根據其產權地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的微觀市場結構。 蔡繼明還強調，要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地“統(tǒng)一市場”，達到“同地、同權、同價”。進行城鄉(xiāng)土地市場體系建設，關鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。形成統(tǒng)一的市場后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設用地稀缺性的真實土地價格，這才是解決這一問題的根本出路。 本報北京3月3日電 相關專題： 免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與鳳凰網無關。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內容未經本站證實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關內容。
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