財政部科研所所長賈康（圖片來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)）

本報記者 商灝 北京報道

從2003年開始，“物業(yè)稅”一詞已屢次出現(xiàn)于中央政府相關(guān)政策文件中。 2003年，中共中央《關(guān)于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出：在條件具備的時候?qū)Σ粍赢a(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。當年5月，北京、遼寧、深圳等10個省區(qū)市部分縣市開始了房地產(chǎn)模擬評稅試點。2009年5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中提出，要“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。

2009年年底，財政部稅政司副司長王曉華在一次財稅論壇上表示，目前物業(yè)稅開征“從技術(shù)上看是可行的”。輿論據(jù)此解讀為物業(yè)稅開征在即。

當下，新一輪調(diào)控開始。特別是房價又到快速上漲、而調(diào)控政策頻出之時，國務(wù)院提出要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。物業(yè)稅因為被認為“可以有效抑制投機購房、打壓房價”，再度成為市場關(guān)注和期待的重點。

雖然輿論對于物業(yè)稅問題的熱議正在升溫，但對于物業(yè)稅如何可行、阻礙何在、效力怎樣等諸多方面問題，有關(guān)各方似乎并未形成基本一致而又清晰明確的認識與政策思路，而開征物業(yè)稅的法律程序問題也毫無很快解決的跡象。僅就此而言，人們怎能指望物業(yè)稅很快開征呢？據(jù)財政部財科所所長賈康最近公開的相關(guān)言論，其將開征物業(yè)稅看作是財稅體制下一步改革的方向。以賈康的身份和學術(shù)理論成就，他的這一觀點應(yīng)該說具有特定內(nèi)涵和深意。2月4日，賈康接受了《華夏時報》記者的采訪。

對首套住房應(yīng)永不開征　

《華夏時報》：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點已經(jīng)在指定城市開展了6年，而對于物業(yè)稅至今還沒有一個明確的定義。相關(guān)部門從未公開試點的任何數(shù)據(jù)和細節(jié)，對于征稅的對象、稅基、稅率、征收方式等內(nèi)容從未有過披露，給人的印象是好像所有的環(huán)節(jié)似乎仍處于設(shè)想之中。您對這個問題怎樣看？

賈康：我國當下積極研究開征物業(yè)稅是必要的。我們作為研究者聽到的信息是，北京、深圳等地前些年的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點，已在操作上有所模擬，運用評估方法、登記造冊、數(shù)據(jù)庫、應(yīng)用軟件等各個要素沒有硬障礙。

《華夏時報》：最近學界有觀點稱，北京商用房產(chǎn)物業(yè)稅開征的條件已經(jīng)具備，物業(yè)稅征收應(yīng)分步實施，首先從商用房產(chǎn)開始。“時間不早于明年下半年?！蹦绾慰?？分步走究竟如何可行？

賈康：雖然開征物業(yè)稅是改革方向，意義重大，但具體時間表卻不好估計。我個人設(shè)想，如果物業(yè)稅真的進入“實轉(zhuǎn)”，最初階段除全部覆蓋營業(yè)性不動產(chǎn)之外，非營業(yè)性不動產(chǎn)方面應(yīng)當首先考慮納入征收范圍的，可以是獨立別墅和那些管理上很容易認定的高檔豪華住宅。我建議，初期可不實際覆蓋百姓自用的一般消費性住宅，但相關(guān)的信息應(yīng)力求全面掌握，以便在條件成熟時對“第二套”以上的住房實征。從長遠看，物業(yè)稅的征收對象應(yīng)當包括所有營業(yè)性和非營業(yè)性住房，但在中國，也可設(shè)想對老百姓的“第一套”住房永不開征。我們要力求平穩(wěn)地實現(xiàn)經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌，相關(guān)因素比較復(fù)雜，為平穩(wěn)推進，可沿用我國改革的漸進方式。一開始把普通住宅與高檔豪宅區(qū)別對待，看來是非常必要的。如何覆蓋普通住房的方案，也肯定需要區(qū)別對待，可待以后從容探討。

征收方案應(yīng)確實可行　

《華夏時報》：1月5日，“物業(yè)稅‘空轉(zhuǎn)’將在全國推廣”的傳聞一出,地產(chǎn)股下跌趨勢明顯。由此觀之，若物業(yè)稅開征，其結(jié)果會迫使開發(fā)商不得不跟隨市場變化調(diào)整定價策略嗎？而其對房地產(chǎn)市場更直接的影響將會體現(xiàn)在對投機炒房的遏制,迫使一部分人放棄惡意炒房、囤積房源嗎？

賈康：物業(yè)稅開征初期的心理意義可能更大于實際意義。它的作用機理在于，國家釋放了一個將通過稅收調(diào)節(jié)房價、抑制投機的信號來引導(dǎo)預(yù)期。

推出房地產(chǎn)稅改革的主要目的是中長期的，比如使地方政府職能形成合理定位，深化分稅分級財政改革，構(gòu)建地方稅體系和規(guī)范房地產(chǎn)稅費等。那么，如果開征物業(yè)稅，是否能抑制房地產(chǎn)投機行為，適當給房地產(chǎn)業(yè)的炒作降溫？我認為可能會如此，但這不是唯一目的。從長期看，征收物業(yè)稅有利于調(diào)節(jié)供求關(guān)系和集約利用土地，促使各相關(guān)方面行為合理化，對抑制肆無忌憚的炒作、穩(wěn)定房價，也會起到一定作用，但不應(yīng)只期待用物業(yè)稅單一手段抑制房價。

《華夏時報》：物業(yè)稅的提出向公眾描繪了一個值得期待的前景，那就是平抑高昂的房價。潘石屹說，只有實行物業(yè)稅才能降房價。經(jīng)濟學家樊綱認為，物業(yè)稅是房價的穩(wěn)定器，能夠起到打擊投機的作用。您同意這個觀點嗎？

賈康：我贊同上述意見的基本內(nèi)容。我國開征物業(yè)稅，將對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、防止房價大升大落以及優(yōu)化地方政府投資環(huán)境有積極作用。

當前，我國既沒有通縮的壓力，又不存在現(xiàn)實的通脹壓力，但前一段時間房地產(chǎn)市場上資產(chǎn)價格的上揚卻過猛。要想實現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,應(yīng)當爭取推動切實可行的物業(yè)稅方案。如想減少資產(chǎn)價格和不動產(chǎn)價格的劇烈波動,應(yīng)當考慮對肆無忌憚的炒作行為采取釜底抽薪的措施,即在不動產(chǎn)保有調(diào)節(jié)上加大稅收力度。該制度的推進，也關(guān)系到政府財政的優(yōu)化。

《華夏時報》：就目前市場來看，對房價起決定作用的可能還是需求，而國內(nèi)很多地區(qū)的城市化進程才剛剛開始，住房市場需求很強烈。物業(yè)稅因為涉及到眾多方面，其具體影響是否還會涉及住房需求結(jié)構(gòu)和收入分配？

賈康：我們之所以對于現(xiàn)在被稱為物業(yè)稅的不動產(chǎn)稅應(yīng)給予特別的關(guān)注，除了因為它可以校正地方政府的職能與行為，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，還涉及物業(yè)稅實際上會給中國有產(chǎn)權(quán)房的社會成員(主要是多套產(chǎn)權(quán)房擁有者)增加一個保有環(huán)節(jié)的稅負，這個稅負可以起到一定的優(yōu)化住房需求結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)收入分配的作用。物業(yè)稅會促使以后有能力買產(chǎn)權(quán)房的這些社會成員購自住房時，更多考慮買小戶型，同時也會抑制那些想買房來炒作的投資者或投機者，使他們減少炒作規(guī)模并傾向于炒小戶型。進一步看，這種需求方的變化會影響供給方，促使開發(fā)商注意在自己開發(fā)的地皮上努力興建更多的小戶型住宅。這些所帶來的，一方面是住房供需的優(yōu)化調(diào)節(jié)和中國土地集約利用水平的提高，另一方面也會調(diào)整收入分配格局。

《華夏時報》：有人提出堅決、徹底廢除“土地財政”，您怎么看？

賈康：發(fā)達市場經(jīng)濟的地方政府其實也是“土地財政”，但是基本特征有所不同，該“土地財政”資金來源比較合理，即主要從不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上取得，進而運行機制和效應(yīng)也就大不相同。應(yīng)當正確認識這個問題，改變我國“土地財政”中資金籌集唯一來自土地批租環(huán)節(jié)的方式,爭取推動切實可行的改革方案。

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