經(jīng)濟(jì)刺激計劃“拯救”樓市

房價飆升是多個原因作用的結(jié)果。比如，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民改善性住房需求的提高；社會資本缺乏合理投向，房地產(chǎn)成為很好的投資工具和渠道；還有“萬惡”的溫州炒房團(tuán)和山西炒房團(tuán)的涌入，等等。但是，筆者認(rèn)為，在金融危機(jī)之下，中國房價竟然逆市到癲狂的程度，主要在于國家的4萬億投資刺激計劃中的大量資金流入樓市。

2009年年初，北京樓市那是“風(fēng)蕭蕭兮易水寒，樓市一跌兮不再返”的景象。而隨著中央政府經(jīng)濟(jì)振興規(guī)劃的出臺，北京樓市完成了完美的V型反轉(zhuǎn)，新房、二手房房價一路高歌猛進(jìn)，熱點樓盤的價格一年時間翻了兩倍。

這一年是北京“地王”頻出的一年，“面粉貴過面包”的狀況引發(fā)人們對“地王”惡評如潮。2009年的“地王”與往年還有一個最大的不同：至少一半以上的“地王”被有央企背景的房地產(chǎn)公司拿走。2009年5月21日，富力地產(chǎn)在北京的土地拍賣會上，以10.22億元的價格拿下廣渠門外10號地塊，成為北京實施招拍掛制度以來成交單價最貴的土地。

2009年5、6月“地王”頻出的信號并沒有引起國家有關(guān)部門的高度重視。期間，中央的經(jīng)濟(jì)會議表示將繼續(xù)落實適度寬松的貨幣政策，而國務(wù)院還在2009年5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

當(dāng)時就有分析人士指出，資本金比例的松動，實際上是對開發(fā)商最為“對癥下藥”的“拯救”，自有資金比例降低后，也就意味著開發(fā)商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的款，從而增強(qiáng)了企業(yè)的信心。從結(jié)果來看也確實如此，這些政策的出臺給各大房企注入了一針強(qiáng)心劑。央企拿地序幕開啟。

“地王”改規(guī)劃 消化高地價

每一次“地王”的誕生，都直接助推了周邊樓盤價格的瘋漲?！暗赝酢蹦玫搅说?，面對著過高的樓面價格，民眾懷疑，這么高的價格能賣出去么？地王們沒有擔(dān)心，因為地王可以將投標(biāo)的規(guī)劃重新變更。2009年12月30日，北京規(guī)劃委員會網(wǎng)站上貼出“廣渠路15號項目調(diào)整公示”。公告顯示，中化方興投資管理有限公司向北京規(guī)劃委申請調(diào)整，內(nèi)容為：第一，在建筑規(guī)模不變的前提下，將A4-1地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，A4-10地塊由80米調(diào)整為100米。第二，在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進(jìn)行調(diào)整。該公示內(nèi)容并沒有說明調(diào)整規(guī)劃的理由。

一位開發(fā)商說，本次調(diào)整規(guī)劃，即使該地塊可售的總建筑面積沒有發(fā)生改變，但可以改變項目的均好性，有利于提升銷售價格。調(diào)高20米而建筑規(guī)模不變，意味著建筑將變瘦，從而降低了建筑密度，開發(fā)商可對內(nèi)部環(huán)境做更廣闊的規(guī)劃；而公園里的土地適合做低密度高端住宅，增加項目內(nèi)住宅混合公建用地與公園用地的相鄰面積，可以增加景觀的均好性?！叭绻谢脚d成功改了規(guī)劃，那么，對當(dāng)時參與拍賣的其他開發(fā)商來說很不公平”，一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，如果當(dāng)時規(guī)劃就是改后的狀態(tài)，可能另一些原本志在必得的企業(yè)會繼續(xù)拼下去，最終的結(jié)果很難說。”

改規(guī)劃的事層出不窮，據(jù)估計，全國的“地王”有一半是靠修改規(guī)劃來消化的。正是因為政府的違規(guī)縱容，才讓開發(fā)商拿地時不斷出高價。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，出臺的政策中，除了調(diào)高準(zhǔn)備金率外，其他政策過于溫和，對開發(fā)企業(yè)影響不大。如果地價和房價上漲預(yù)期降不下來，只能證明2009年的“地王”們都是正確的，地價還會上漲，同時推高房價。

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