《投資者報(bào)》分析員 李靜

針對(duì)近期市場(chǎng)熱議的物業(yè)稅問(wèn)題，《投資者報(bào)》雙周分析進(jìn)行了熱烈討論。為何提出已有6年之久的物業(yè)稅，遲遲無(wú)法出爐？什么因素制約著它的實(shí)施？討論結(jié)果認(rèn)為，物業(yè)稅的征收是大勢(shì)所趨，但依然面臨著三大困難。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅的征收將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)形成一定程度上的打壓，建議投資者近期對(duì)該板塊持觀望態(tài)度。

征收物業(yè)稅是大勢(shì)所趨

事實(shí)上，“物業(yè)稅”的提出已有6年之久，但至今僅停留在“空轉(zhuǎn)”階段，并無(wú)任何實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。唯一的變化就是已經(jīng)在10個(gè)省市進(jìn)行模擬評(píng)稅的動(dòng)作將要擴(kuò)大至全國(guó)，但對(duì)于具體的實(shí)施時(shí)間，依然沒(méi)有明確的消息。

針對(duì)我國(guó)的情況，開(kāi)征物業(yè)稅有一定的必要性。

首先，開(kāi)征物業(yè)稅有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展。物業(yè)稅開(kāi)征之后，政府每年都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格取走物業(yè)增值部分的紅利，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，如果政府要抑制投資，可能會(huì)提高稅率，增加保有環(huán)節(jié)的成本，成為紅利獲得者，投資者的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大大增加。除非房地產(chǎn)進(jìn)入顯而易見(jiàn)的漲價(jià)軌道，否則，購(gòu)房投資者將三思而行。

其次，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅是州以下地方財(cái)政的主要收入來(lái)源，比如美國(guó)，排除季節(jié)性因素，房地產(chǎn)稅(財(cái)產(chǎn)稅) 約占地方財(cái)政收入的32%，如果扣除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入，約占50%。因此，改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制，將房地產(chǎn)稅逐步培育成為地方政府財(cái)政收入的支柱稅源，是開(kāi)征物業(yè)稅的一個(gè)重要目標(biāo)。

而對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，1994年開(kāi)始的分稅制，使得地方政府財(cái)權(quán)不足，地方財(cái)政收入壓力增大。特別是2008年以來(lái)，為保增長(zhǎng)，中央和地方都拿出不小的財(cái)力支持投資，更是給地方財(cái)政壓力雪上加霜。物業(yè)稅開(kāi)征后，如果基本保持了和國(guó)外多數(shù)國(guó)家一致的征稅模式，將會(huì)在一定程度上充實(shí)地方財(cái)政“金庫(kù)”，緩解財(cái)政方面的壓力。

當(dāng)然，物業(yè)稅時(shí)間跨度之長(zhǎng)，也表明政府在這個(gè)問(wèn)題上較為謹(jǐn)慎，但也顯示出政府的決心和信心，預(yù)計(jì)未來(lái)物業(yè)稅的征收將以漸進(jìn)的方式推進(jìn)。

可以說(shuō)，物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；不是在房?jī)r(jià)居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整；不是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財(cái)政紅利，而是對(duì)于建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。

面臨三大制度性問(wèn)題

但是，由于制度、技術(shù)等方面的因素，物業(yè)稅的開(kāi)征面臨著三大困難。

首先，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況混亂，制約著物業(yè)稅的征收。

物業(yè)稅是一種基于產(chǎn)權(quán)的稅種，前提自然是財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責(zé)明確。但目前我國(guó)尚缺乏明晰的產(chǎn)權(quán)制度，房產(chǎn)性質(zhì)多樣化、產(chǎn)權(quán)不清晰、產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離等問(wèn)題突出。出臺(tái)不久的《物權(quán)法》，也僅僅只是一個(gè)基礎(chǔ)性法律，很多相關(guān)的細(xì)則仍有待完善，配套法律仍需不斷出臺(tái)。

其次，土地出讓金是否納入稅基爭(zhēng)議頗多。按照法理，土地出讓金的性質(zhì)類似于租金，即政府將其擁有的土地，租給使用者并獲得收入，屬于“租”的范疇。而物業(yè)稅是政府為實(shí)現(xiàn)公共管理職能收取的費(fèi)用，屬于“稅”的范疇，兩者都征收也說(shuō)得通。但是，對(duì)于納稅人來(lái)說(shuō)，稅收負(fù)擔(dān)的加重，會(huì)增加不滿情緒，且有可能使得有效需求不能釋放，嚴(yán)重打壓房地產(chǎn)。

再次，征收技術(shù)尚不完善。物業(yè)稅的征收極為復(fù)雜，不僅需要高素質(zhì)人員隊(duì)伍和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，去評(píng)估衡量房產(chǎn)的價(jià)值等等，還需要過(guò)硬的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)、申訴機(jī)制和信用體系的完善，以及房地產(chǎn)評(píng)估制度的建立和完善，是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，需要一定的時(shí)間去完成。

盡管困難重重，但是將來(lái)果真實(shí)施物業(yè)稅征收，其帶來(lái)的正面影響也比較明顯。

一方面，物業(yè)稅的開(kāi)征，實(shí)質(zhì)上并不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的變革和完善，因?yàn)?，從?guó)際經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，不少發(fā)達(dá)國(guó)家早已開(kāi)征物業(yè)稅。

另一方面，很多人把政府開(kāi)征物業(yè)稅，理解為政府旨在打壓房?jī)r(jià)才出此政策，實(shí)際上，物業(yè)稅的開(kāi)征，在一定程度上會(huì)打壓房?jī)r(jià)，但這并不是最終目標(biāo)，政府更主要的著眼點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整，使其沿著健康的道路發(fā)展前進(jìn)。

當(dāng)然，物業(yè)稅更不是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財(cái)政紅利，而是對(duì)于建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。

當(dāng)然，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅開(kāi)征的傳聞，已經(jīng)打擊了一部分市場(chǎng)信心，如果真的開(kāi)征，最直接的就是抑制房地產(chǎn)需求，可能會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向拐點(diǎn)，致使市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊的預(yù)期會(huì)更為糟糕。所以，建議投資者近期對(duì)地產(chǎn)板塊持觀望態(tài)度。

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