姜 山

上周末，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，對(duì)于房價(jià)調(diào)控措施進(jìn)行了詳細(xì)的部署，其中利用信貸杠桿調(diào)控房價(jià)被放到了重要位置。而據(jù)報(bào)道，國土資源部也正配合證監(jiān)會(huì)，對(duì)部分申請(qǐng)IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個(gè)涉嫌違規(guī)用地項(xiàng)目進(jìn)行清查，違規(guī)房企將在首發(fā)和再融資上遭遇嚴(yán)格限制，這一做法將在很大程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)成本，從而使中央的一系列房產(chǎn)調(diào)控措施能夠真正落到實(shí)處。

去年全國特別是大中型城市房價(jià)過快上漲的動(dòng)因除了政策扶持、基礎(chǔ)貨幣投放量增加之外，還有一部分則來自于拍賣土地價(jià)格的不斷走高，致使地價(jià)推升房價(jià)的現(xiàn)象再度出現(xiàn)。而造成各地“地王”頻現(xiàn)的一個(gè)重要原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)不斷在境內(nèi)外上市融資，致使其手中的現(xiàn)金存量大幅增加，從而有能力投入更多的資金在土地市場上進(jìn)行拼搶。由于土地儲(chǔ)備的多寡被投資者視為決定房地產(chǎn)企業(yè)估值的最重要內(nèi)容，因此獲得融資和希望上市的房地產(chǎn)企業(yè)在土地儲(chǔ)備上都不惜血本，不少企業(yè)的拿地花費(fèi)大幅超越當(dāng)期銷售收入，不僅助推了土地市場的泡沫化，增加了城市居民的購房難度，更加大了未來房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷后企業(yè)面臨的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長形成巨大的潛在威脅。在房地產(chǎn)巨大的利潤誘惑下，一部分主業(yè)并非房地產(chǎn)的國有企業(yè)在上市融資后同樣重金購地，更進(jìn)一步加劇了土地市場的泡沫化趨勢(shì)。

有觀點(diǎn)可能認(rèn)為，嚴(yán)格房企融資審核會(huì)使企業(yè)的現(xiàn)金流短缺，從而減少房地產(chǎn)商手中的土地存量，對(duì)供給有不利影響，從而推升未來的房價(jià)，這一點(diǎn)的確是一個(gè)值得注意的問題。但我們更應(yīng)該看到，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商手中的閑置土地?cái)?shù)量已經(jīng)十分驚人，囤地而不開發(fā)的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，在上海去年成交的土地中，住宅性質(zhì)用地建筑面積為908.96萬平米，而全上海目前“批而未用”的住宅用地建筑面積則達(dá)到了4356.5萬平米，是這一數(shù)字的近5倍。雖然其中存在著動(dòng)遷難度大、政策規(guī)劃變更等非房地產(chǎn)商可控的因素，但部分房地產(chǎn)商自主性囤地而不利用也是這一現(xiàn)象出現(xiàn)的重要原因，加上以往地方政府對(duì)于閑置土地的處理手段并不嚴(yán)厲，罰款金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上囤地后地價(jià)上漲所帶來的收益，房地產(chǎn)商囤地更是有恃無恐。嚴(yán)控房企融資審核，配合對(duì)于閑置土地的回收和對(duì)土地出讓金首付比例的限定，加大地產(chǎn)商的違規(guī)成本，將會(huì)極大的削弱房地產(chǎn)商的囤地動(dòng)力和能力，是應(yīng)對(duì)高房價(jià)的釜底抽薪之舉，對(duì)于穩(wěn)定房價(jià)有著非常積極的意義。實(shí)行“好人舉手”的制度，對(duì)于嚴(yán)格遵守國家規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)才開放融資綠燈，也將會(huì)使房地產(chǎn)的政策調(diào)控得到更為有效落實(shí)。

可以預(yù)見的是，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，一部分現(xiàn)金流匱乏、盲目搶地的企業(yè)必然將遭遇市場的嚴(yán)懲，但如果因?yàn)楹ε逻@些企業(yè)影響銀行體系的穩(wěn)定，很快就放棄政策調(diào)控，無疑將會(huì)重復(fù)以前的老路，優(yōu)勝劣汰的市場規(guī)律無法體現(xiàn)，房價(jià)快速上漲的現(xiàn)象也就難以得到有效遏制。因此，類似于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資審核、嚴(yán)打土地囤積、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的政策應(yīng)當(dāng)常態(tài)化、制度化，方能確保這種惠及民生的政策真正起到應(yīng)有的效果。 (作者系東航金融注冊(cè)金融分析師)

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