近日，上實發(fā)展(600748)決定將全資子公司上海海際房地產(chǎn)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓，分析人士認為，這是因為上實發(fā)展新任高管希望將精力集中到居住房上，“商業(yè)房產(chǎn)回收期較長”。

一位長期跟蹤上實發(fā)展的分析師表示，去年10月份，上實系管理層更替，上實發(fā)展也產(chǎn)生了新的管理層，新任高管對公司的發(fā)展有和前任不同的理念，更看重發(fā)展居住房。他們準備出售商業(yè)房來回收資金以用于居住房開發(fā)，他們認為居住房產(chǎn)生效益會更快。

資料顯示，海際房產(chǎn)目前投資的項目為地鐵M8線鞍山路站地塊(“海東海”項目)，建設(shè)用地面積為1.83萬平方米。上實發(fā)展收購海際房產(chǎn)的成本為1.67億元，擬以不低于1.85億元的價格轉(zhuǎn)讓，如果以該價格轉(zhuǎn)讓成功，上實發(fā)展從2004年獲得該地塊至今，其間經(jīng)歷過土地價格大幅上漲，但是并未能獲得相應(yīng)收益。從2005年海際房產(chǎn)成立到2009年7月，海際房產(chǎn)尚無主營業(yè)務(wù)收入。

資料顯示，上實發(fā)展2004年取得該地塊的成本是2.82億元，本次評估賬面值為3.28億元，評估報告認為該地塊只是略微增值。評估報告表示，該地塊原本規(guī)劃的容積率為3.6，因受到地鐵建設(shè)和居民日照的影響，設(shè)計容積率只能做到2.2，同時因地鐵緣故要加強樁基圍護要花費3000萬元。

地鐵口地塊是稀缺資源，上實發(fā)展2004年拿到該地塊時，曾表示其不但能帶來可觀的經(jīng)濟效益，同時由于地處中心城區(qū)商業(yè)街上的地鐵站位置，將利于公司形象、品牌的提升。當時上實發(fā)展還拿到另一個地鐵M8線江浦路站地塊，不過早在2008年10月及12月，上實發(fā)展已分兩次將其所持該地塊項目公司股份轉(zhuǎn)讓，如果本次轉(zhuǎn)讓海際房產(chǎn)成功，那么上實發(fā)展將全部轉(zhuǎn)讓兩家地鐵項目公司。

除了兩個地鐵口商業(yè)項目，上實發(fā)展還在產(chǎn)權(quán)交易所以3.14億元掛牌出售上海遠東國際橋梁建設(shè)有限公司100%股權(quán)，由于無人摘牌，上實發(fā)展已經(jīng)下調(diào)掛牌價格至3.02億元。上實發(fā)展獲得上海遠東100%股權(quán)的成本為3.09億元，新的掛牌價在公司的成本線之下。

當初，上實發(fā)展購得上海遠東可謂態(tài)度堅決，2007年取得77%股權(quán)后，又在2008年4月收購剩余股權(quán)，上實發(fā)展當時表示，公司下屬眾多住宅商業(yè)項目將由上海遠東承建，可以大幅提升公司房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量，減少項目建設(shè)時間，提高資金使用效率，節(jié)約資金成本。公開資料顯示，2007年上海遠東僅實現(xiàn)凈利潤為67.09萬元，2008年凈利潤進一步減少到只有7.52萬元。

而現(xiàn)在上實發(fā)展又改變了想法?！吧虾＿h東公司屬于非房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)，公司要調(diào)整結(jié)構(gòu)，把資金用在開發(fā)新收購的朱家角地塊上。”上實發(fā)展董秘闞兆森表示。

“感覺公司沒有統(tǒng)一思路，股權(quán)買來賣去，不知道公司到底是什么打算。”一位分析師表示。

編者按 上實發(fā)展是上實系房地產(chǎn)整合的平臺，擁有令人羨慕的土地資源，但公司業(yè)績卻一直難以讓投資者滿意。公司最近頻繁處理資產(chǎn)的原因何在？2008年年初注入的42億元房地產(chǎn)資產(chǎn)，其盈利能力如何？公司業(yè)績又為何遲遲不能如分析師所料，獲得爆發(fā)性增長？對此，本報試圖通過一組報道，以探求其中的答案。

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