圖為萬通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖。(圖片來源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng))

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 中國(guó)證券市場(chǎng)20年回顧與展望暨第四屆中國(guó)上市公司市值管理高峰論壇于5月29日召開，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)進(jìn)行了全程直播報(bào)道。萬通地產(chǎn)的董事長(zhǎng)馮侖表示未來房?jī)r(jià)有20%到30%的下跌空間。

馮侖：我個(gè)人對(duì)資本市場(chǎng)打交道，從地產(chǎn)行業(yè)來看距離還比較遙遠(yuǎn)。這個(gè)地方目前的資本市場(chǎng)要說的嚴(yán)重一點(diǎn)就是家伙還在，但不干活了，一個(gè)再融資，一個(gè)交易并購重組等這些東西，大概八、九個(gè)部門要審，要八個(gè)月到一年，所以你想，市場(chǎng)功能本身已經(jīng)對(duì)企業(yè)創(chuàng)新和發(fā)展起不到太大的正面作用了。這種情況下，我覺得要從今天看是比較遙遠(yuǎn)的，反過來說對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來說，我們也有一個(gè)責(zé)任應(yīng)對(duì)這件事情，怎么應(yīng)對(duì)呢？就是用創(chuàng)新應(yīng)對(duì)。我想講一下創(chuàng)新邏輯，地產(chǎn)公司的價(jià)值鏈無非就是三個(gè)階段，一步步往上。最底層是開發(fā)，開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力在規(guī)模、速度和成本，這三條的競(jìng)爭(zhēng)，這輪商業(yè)模式面臨巨大的壓力。但它要有一個(gè)前提，大規(guī)模獲得便宜土地，第二快速的制造，比如住宅產(chǎn)業(yè)化、降低成本，再有資本市場(chǎng)的支持，當(dāng)然還有每年房?jī)r(jià)要漲10%到15%，這個(gè)前提不存在，這部分的商業(yè)模式就面臨一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。那么第二個(gè)臺(tái)階要?jiǎng)?chuàng)新，實(shí)際就要圍繞營(yíng)運(yùn)，不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)，我們講的美國(guó)模式，也可以概括為吃軟飯，賺硬錢，就是用你的營(yíng)運(yùn)能力、創(chuàng)新能力、品牌能力以及導(dǎo)演加制片的能力，提升出租率、服務(wù)品質(zhì)、客戶穩(wěn)定性等。下一步面對(duì)這樣的市場(chǎng)情況，開發(fā)商要轉(zhuǎn)型為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)開發(fā)。第三個(gè)臺(tái)階就是資產(chǎn)管理，把好的運(yùn)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn)作為金融產(chǎn)品。

主持人：現(xiàn)在我們跟地產(chǎn)愛很交集，金融地產(chǎn)兩大支柱相互激勵(lì)，他們漲的太快導(dǎo)致政策沖他們開刀，結(jié)果他們死頂著，我們證券市場(chǎng)遭殃。你評(píng)論評(píng)論他們開發(fā)商該不該降點(diǎn)價(jià)？

蘭榮：作為市場(chǎng)參與者，我們正在變化，客觀的講，確實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)市場(chǎng)總而言之太多的中國(guó)人住不上房子，這肯定是不對(duì)的。

馮侖：正因?yàn)檫@樣，這次調(diào)控重點(diǎn)是抑制奢侈性消費(fèi)和投資性的購房，這樣目前已經(jīng)見到政策效果，投資性的購買幾乎歸零了，奢侈性消費(fèi)也減少了七成。但他們占多大比例，在北京來看，這兩種需求占到購買數(shù)量的大概15%左右，價(jià)值量大概差一半左右。所以這個(gè)角度，未來市場(chǎng)房?jī)r(jià)我認(rèn)為下挫20到30%應(yīng)該是可以預(yù)見的。

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