"前兩天和幾個金融圈里直接對接過房企項目的朋友聊起了本輪房地產(chǎn)調(diào)控，大家清一色認(rèn)同這次是“動真格”的，去杠桿、切斷一批資金輸血渠道的勢頭很“嚴(yán)”。今天的“愉見財經(jīng)”，我就復(fù)述給您我們的聊天內(nèi)容，您就當(dāng)通過本公號，也參加了一次圈內(nèi)聚會討論吧。"

有券商人士說，已經(jīng)有幾家房企在交易所的發(fā)債被暫停了，發(fā)不了債，先卸你一條胳膊再說。

大家別小看這交易所地產(chǎn)公司債，輸了多少血給房企啊，高價拍地資金里顯然有其貢獻(xiàn)?。何也榱艘幌耊ind數(shù)據(jù)，2015年5月到2016年8月，房企的交易所公司債發(fā)行有1.1萬億之多，這是什么概念？已經(jīng)差不多是銀行間市場的地產(chǎn)公司債發(fā)行規(guī)模的5倍了。

有銀行人士說，本來已經(jīng)打算用理財資金對接某個房企的“尾款應(yīng)收融資”，但銀監(jiān)會三季度金融形勢分析會一句“似乎啥都沒說又似乎啥都包括”的“嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域”，嚇得他們暫時都不敢讓這個項目過審，得看看風(fēng)聲再說。因為像這樣的尾款融資吧，表面上似乎還款來源清晰，綁定的是購房者的信用；但實際上，一來是購房者那里都按揭貸款了，房產(chǎn)是抵押掉的，這里再來個尾款融資顯然是多一道杠桿啊，二來是，這房企一弄到錢，保不準(zhǔn)就挪到下一輪項目開發(fā)的資本金里了、或是土地保證金里了。要知道這房企的“繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款”，銀信保的資金都是命令不允許介入的。所以這種模糊地帶，銀行也不大敢踩了，怕監(jiān)管接下來要抓一批現(xiàn)行抓到自己。

正寫著這篇語音稿件呢，這會又來了一個新消息，傳要求銀行將表外理財納入廣義信貸測算了。這雖然表面看來和房企沒啥關(guān)系，但資產(chǎn)一回表風(fēng)險資本占用一上升。我看到一些觀點預(yù)測銀行理財規(guī)模會收縮。這理財對接房地產(chǎn)融資可不會少，就看中債登披露的2016年上半年數(shù)據(jù)，配置債券、非標(biāo)資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)的理財資金中，就有超過2萬億投向了房地產(chǎn)。

我們說回到我和幾個金融圈朋友的討論。說著融資收緊，就有人舉出了某個在港上市的本輪活躍得很的房企的例子，說這家企業(yè)算是“先知先覺”的，兩、三個月前那是一眾高管都在外面拉融資，聽說拉到錢的個人都有千二、千三的回扣。

說著這個活躍的房企吧，馬上就有人舉例了他對接過的這家房企的“永續(xù)債”融資手段。我聽著帶勁，特地拉著他扒了不少細(xì)節(jié)，在本期“愉見財經(jīng)”里分享給還沒發(fā)現(xiàn)永續(xù)債Tricks的朋友們，窺探一下其中奧秘。

銀行資金通過“永續(xù)債”輸血房企拿地——

秘密之一：繞通道

大家知道銀行是不能貸款能給開發(fā)商用來拿地的。但通過永續(xù)債，七繞八繞，房企弄到資金轉(zhuǎn)手就進(jìn)入土地市場了。聽說有好幾間香港上市或境外有主體的公司都玩得挺大。我回來查了一下克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年中期末，16家房企的永續(xù)債總計就有1727億元，同比增加109%，其中第一大戶，一家就有永續(xù)債超過1100億。

這銀行的錢怎么“輸血”過去呢？一般是用理財資金，借某個通道，比如基金子公司，比如當(dāng)中架個優(yōu)先劣后分層設(shè)計的有限合伙，從而委托某指定銀行，貸款給房企下屬的項目公司。

具體方式，我粗略畫了兩張草圖，不太完善，供參考請指正。

秘密之二：“不永續(xù)”

顧名思義，永續(xù)債本身期限為永續(xù)或極長。但既然是銀行的理財資金輸血過去的，銀行怎么會真讓這債務(wù)永續(xù)下去呢？就有一名審批過這一項目的銀行人士說了，

為了讓購買房企永續(xù)債對于銀行而言期限等同于貸款，他們會在票息率上“動手腳”，讓票息率“遞升”嘛。比如約定每年遞增的利率，或前兩三年利率正常，到了第三或第四年突然加碼，倒逼企業(yè)因無法承受票息率而只能像還貸一樣乖乖到期還債。

這反過來對房企而言，可就是一種流動性風(fēng)險了。如果房地產(chǎn)火熱，房企銷售好，當(dāng)然OK，可以在“低息期”內(nèi)把債還了。但如果市場不妙、資金回攏不力呢？恐怕還是要謹(jǐn)慎選擇吧。

秘密之三：“藏”用途

你說房企要通過永續(xù)債弄資金來干嘛，其實很多資金最終流向還是用于交地價款、做土地開發(fā)了。但是在合同上，誰會老實交代啊，那可是違規(guī)的。反正資金人家的左口袋右口袋里繞來繞去，實際用途到最后也說不清楚了。

那合同上寫什么呢？一般是約定拿了錢的項目公司，借款用途為歸還股東借款，也就是用于償還其在母公司的債務(wù)。那項目公司借母公司的債務(wù)是干嘛呢？往往是母公司為項目公司預(yù)支了地價，負(fù)債說到底還是拿地、地產(chǎn)開發(fā)等，因為這一塊的耗資本來就是最高的。

所以雖在會計科目上兜了一圈，其實質(zhì)無非就是地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資拿地。只是這融資從貸款“變成”了理財資金。

秘密之四：調(diào)報表

行業(yè)里的人提到永續(xù)債時，把它叫做“債券里的股票”，它妙就妙在，在房企的報表里，永續(xù)債是進(jìn)入“權(quán)益”項目而非“負(fù)債”。對于那些投資規(guī)模大的上市房企來說，發(fā)永續(xù)債就能修飾財務(wù)指標(biāo)，降低表面上的負(fù)債率了。