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  • 2015-11-25 第98期

    第99期:關(guān)于房地產(chǎn)的五個(gè)關(guān)鍵詞

    2015-12-09 07:12:33
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    楊紅旭

    楊紅旭

    楊紅旭,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長

    導(dǎo)語: 過去四年房地產(chǎn)調(diào)控一年比一年降調(diào),而今年中央提出“化解房地產(chǎn)庫存”,亦表明了態(tài)度:房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)增長很重要。按此發(fā)展趨勢,今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,應(yīng)會(huì)首次明確提出寬松。順藤摸瓜,理下邏輯,這次將有五個(gè)關(guān)鍵詞出現(xiàn)在新聞稿中。

    一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的即將召開。其中最值得期待的內(nèi)容,關(guān)乎房地產(chǎn)。那么,政策的邏輯、思路和內(nèi)容,又會(huì)是什么?筆者略加分析。

    首先,回顧歷史。歷年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,多會(huì)提及房地產(chǎn)。比如,回顧過去四年。2011年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出:堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,促進(jìn)房價(jià)合理回歸。加快普通商品住房建設(shè),擴(kuò)大有效供給,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

    2012年12月會(huì)議重申:要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理,加快棚戶區(qū)改造。

    2013年12月會(huì)議,并沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控,但在“著力做好保障和改善民生工作”中提到:努力解決好住房問題,探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式,加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給,做好棚戶區(qū)改造。特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu),提高住宅用地比例,提高土地容積率。

    2014年12月會(huì)議,整篇會(huì)議通報(bào)中,居然只字未提房地產(chǎn),甚至連保障房、棚改房也未涉及。這在近十年的歷史上,可謂絕無僅有。

    但“此處無聲勝有聲”。其實(shí),過去四年,有根隱性的政策脈絡(luò),那就是緊縮型的房地產(chǎn)調(diào)控一年比一年降調(diào)。2013年和2014年根本就沒提房地產(chǎn)調(diào)控。結(jié)果卻是,2014年3月兩會(huì)后政策不斷放松,持續(xù)至今。

    按此發(fā)展趨勢,今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,應(yīng)會(huì)首次明確提出寬松。或者至少會(huì)像2008年12月會(huì)議那樣提出:“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”。

    其次,分析環(huán)境。當(dāng)前,我國面臨的國內(nèi)外環(huán)境的復(fù)雜程度,是過去30多年罕見的;我國經(jīng)濟(jì)面臨的困難程度,也是過去30多年所沒有的。1998年和2008年,我國經(jīng)濟(jì)都曾遭遇過國際金融危機(jī)的沖擊,都曾出現(xiàn)過困難。但前面兩次年度增幅從未“破八”,而且還有很多刺激政策工具可用。

    而當(dāng)前情況與前兩次不同。一方面,自2011年以來經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩,今年三季度GDP“破七”。這已不是周期性波動(dòng),而是長趨勢的降速,這既是一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宿命,又是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然。

    當(dāng)前房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,與前兩次相比,既有相似,又不同。相似之處在于,為了拯救1997-1998年危機(jī),國家果斷結(jié)束福利化分房,將住宅商品化作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn);而為了應(yīng)對(duì)2008年困局,國家大力救樓市,2009年10萬億信貸當(dāng)中,主打歌是房地產(chǎn)貸款,其中房貸七折便是明證。當(dāng)前,國家提出“化解房地產(chǎn)庫存”,亦表明了態(tài)度:房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)增長很重要。

    不同之處在于,當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)已告別黃金十年,基本實(shí)現(xiàn)“人均一間房”、“戶均一套房”,住宅需求難以繼續(xù)大幅增長。即便是能夠出臺(tái)大力度的救市措施,也難以起到立竿見影的效果。況且,在一線城市和少數(shù)二線城市房價(jià)高燒不退的情況下,政府的救市力度受到輿論約束。

    其三,猜測內(nèi)容。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中到底會(huì)出現(xiàn)什么內(nèi)容,其實(shí)挺難預(yù)測的,就像去年那次,根本就沒有提及房地產(chǎn)。但今年不同,一定會(huì)有提及,問題在于具體內(nèi)容會(huì)是什么?只能順藤摸瓜,理下邏輯,預(yù)測關(guān)鍵詞句。以下五個(gè)關(guān)鍵詞,最有可能出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的新聞稿中。

    1、去庫存。今年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議,提出要打四場“殲滅戰(zhàn)”,其中包括“化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展”。因此,新聞通稿中這句話出現(xiàn)的可能性最大。

    2、住房消費(fèi)。今年11月李克強(qiáng)總理主國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)指出,以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房消費(fèi)。去年10月國務(wù)院還曾要求重點(diǎn)推進(jìn)6大領(lǐng)域消費(fèi),其中包括:穩(wěn)定住房消費(fèi),加強(qiáng)保障房建設(shè),放寬提取公積金支付房租條件。

    3、住房保障與棚戶區(qū)改造。近幾年中央與國務(wù)院涉及經(jīng)濟(jì)的綜合會(huì)議與會(huì)件中,多會(huì)提到住房保障。另外一個(gè)重點(diǎn)是棚戶區(qū)改造。十三五規(guī)劃要求加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。初步估算2015年至2020年全國還需改造農(nóng)村危房2700萬戶。由此可見,縣域、農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的住房改造,也是未來幾年的一項(xiàng)重要工作。

    4、住房制度改革。十三五規(guī)劃提出:深化住房制度改革。筆者分析,住房制度改革的核心是健全住房供應(yīng)雙軌制:商品房和保障房。未來改革方向包括:金融方面,公積金制度必須改革,建立政策性住房銀行,推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化(MBS);針對(duì)外來務(wù)工人員,只要是常住人員,擁有居住證,就應(yīng)根據(jù)其居住年限、社保等情況享受程度不等住房保障;完善城市更新(舊改、棚改、城中村改造)政策。

    5、房地產(chǎn)長效機(jī)制。今年4月的政治局會(huì)議要求:要完善市場環(huán)境,盤活存量資產(chǎn),建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。向前追溯到去年3月,《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》中提到:健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。主要包括四類政策工具:住房、土地、財(cái)稅、金融。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的內(nèi)容,一般都是大政方針,不太可能提出明確政策。具體政策和措施,將由國務(wù)院或相關(guān)部委出臺(tái)。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)前后,尤其是之后,可能會(huì)出臺(tái)的措施包括:降低房貸首付比例(比如首套減至二成,二套減至三成),減少房地產(chǎn)稅(比如取消二手房交易營業(yè)稅,房貸利息抵個(gè)人所得稅),貨幣政策繼續(xù)寬松(比如降準(zhǔn)降息),棚改拆遷補(bǔ)貼(以貨幣為主,實(shí)物為輔)等。

    (稿件版權(quán)歸鳳凰財(cái)經(jīng)所有,未經(jīng)許可,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載?。?/b>


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