最近在大陸和香港有地產商組團到臺灣去，探尋在臺灣的房地產，有沒有投資的機會，而臺灣也有房地產商到大陸的各個城市，去推薦地產項目。

兩岸的房地產業(yè)，目前狀況，是不是代表臺灣的房地產前景真的大好，當中有哪些投資因素，是需要特別注意的？鳳凰衛(wèi)視《財經點對點》邀請嘉賓戴德梁行臺灣區(qū)總經理顏炳立先生進行相關解讀，以下為文字實錄：

臺灣地產界是否已經真的熱起來？

曾?s漪：我們看到媒體報道，覺得說，好像“哇”，真的大陸的和香港的地產商到臺灣帶動了旋風，您自己從臺灣來回香港內地，是不是覺得感受到這樣的氣氛？

臺灣8年未開放“久旱逢甘霖”

顏炳立：我覺得是有點叫“久旱逢甘霖”，就是說我們等待了很久，臺灣的過去，因為鎖國，所以鎖了八年，整個經濟其實落后了香港，或者中國大陸蠻多的。

那現在，內地，我們講內地，它是有宏觀調控的，所以有很多的外資進去的時候，它沒有辦法投資，就可能等人民幣升值。

當然在內地的政府，也不太喜歡這樣做。

內地嚴格香港成熟臺市場潛力更大

顏炳立：我們看到香港，其實它人很多，地方很少，房價一直很高漲，其實它能夠再供出來的，也非常有限。

事實上，我們講說，中產階級，大概買房子，也是很痛苦的事情。

87解禁令臺房地產上升50—60%

顏炳立：那么現在假設臺灣剛好在馬先生上臺之后，他突然開始要開放，這個我們講，要是從過去1987年的時候，臺灣一個政治解禁開放，讓老兵回到內地去探親。

這個開放造成當時的房地產有一波的漲幅，大概一年多，它大概漲了50、60個百分點，當年度，那我們看到，在香港CEPA之后，它的也漲了五、六十個百分點。

520開放更將令臺灣經濟振奮

顏炳立：那我們看到，在臺灣，我們假設所謂的2008年，假如520之后，他能夠作為一個開放，我們叫經濟解嚴，那么經濟解嚴，就像臺灣這個市場，就叫什么，一個爆米花，三顆爆米花，就是爆米花小小的，經過加溫之后，我們說破冰，融冰，再加熱之后，然后再爆出來，爆出來，就是一顆，就會變的很大，倍數很大，那么最后股市，匯市，房市。

大陸改革成就或將使臺灣受益

顏炳立：我們先談談房市好了，因為大陸的限制開發(fā)，所以大陸的賺不到錢，因為全是投資，所以賺不到錢，財富已經有了，每一個進到臺灣的都是幾千億的身價。

當時水溢出來的時候，他沒有地方宣泄的，而臺灣把它開放的時候，臺灣就是一個空的盆子，在等著接這個水，溢出來的水。

顏炳立：所以，這樣的情況下，造成這樣一個熱度，我們知道從最近的大陸人士地產開發(fā)商去了，媒體追著跑，還有這些熟的地產商，或者說有項目的人，希望抓到他們，來看他們的項目。

我也是希望，借用這個時機，來帶動臺灣的經濟繁榮。

CEPA令港受益臺期待同樣機會

顏炳立：那么這個時候，在目前可以看的出來是這樣，所以，假設這樣的情況，我們來花錢的話，我們會說，香港CEPA之后，那么臺灣也會有香港這樣的漲幅。

臺灣房地產真有巨大吸引力？

曾?s漪：臺灣的不斷是民眾，或者是地產業(yè)，都期待有這樣的榮景再度出現，您最近到內地去推薦臺灣項目的時候，這么說，臺灣的地產業(yè)的發(fā)展未來，有這個數字。

你說，臺灣今年大約會有1200億新臺幣，也就是相當于300億人民幣的項目，對外開放投資，一旦政策明朗，地產商們之后，這個數字可能會擴大到2000多一新臺幣，這樣一個數字概念，對于大陸的地產業(yè)者來說，有些什么樣的意義，或者是吸引力？

在大陸推銷臺灣陸商頗有興趣

顏炳立：我覺得這個問題，最近在內地，我們在行銷的時候，應該講說，除了蕭先生所謂的博鰲之后，融冰之旅之后，他開始在行銷臺灣。

那我們是第一個隔岸，把臺灣最好的東西，拿到內地行銷，關心內地發(fā)展商非常有興趣的，因為對臺灣，他們向往中的一個地方，他們認為說，可以給予發(fā)展，因為也是另外一個香港。

那么香港的發(fā)展，我們知道說，臺灣是可以看的上，可是臺灣房地產是整個香港的價錢的20個百分點，是非常低的，所以臺灣有一點被冷落了。

曾?s漪：你說的，這個是以臺北為主，還是整個全臺灣的平均數？

臺地產被冷落價值僅相當于港1/5

顏炳立：臺北是最高的，跟香港的最高檔來比是這樣的。假如說最低的話，臺北是最低的，那么香港再怎么樣的話，臺灣的最低的，還是跟香港的還是最低點，也是兩成。

所以我們說，這段比例的話，它的空間是非常的大，所以內地的發(fā)展商，對臺灣將非常有興趣的，做任何的投資，都是要先看，所以馬先生講過一句話，叫做開放只是讓臺灣人民，能夠對未來充滿了信心。

差部分價使臺灣地產有巨大升值空間

顏炳立：那么這樣的情況，會使得臺灣作這樣的一個開放，簡單的動作之后，會使臺灣的經濟能夠往上漲，看到香港這個情況。

所以這是臺灣老百姓最大的期待。那么大陸內地發(fā)展商的話，他有錢，所以假如說大陸的媒體關于什么，會不會因為開放之后，香港地位被取代啊，或者被超越，或者甚至說，內地上資金的流動，會不會受影響？

臺地產發(fā)展并不會與陸港市場沖突

顏炳立：我說內地這個市場那么大，假如說臺灣最多能夠推出2000點項目的話，也不過是九牛一毛，講實在話這樣。

那么像香港地產商，香港的地產是非常的貴，隨便買一個地鋪，它就是價錢都是幾千萬的港幣，那事實在臺灣買的話，幾乎可以買一整棟。

顏炳立：所以換句話講，在亞洲地區(qū)里面，臺灣兩岸三地的時候，臺灣事實上價格是被低估了，那么在低估的情況下，它想象中空間很大。

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最具投資價值的臺灣城市有哪些？

曾?s漪：那如果這樣的話，大陸的投資者，要到臺灣去投資，有哪些城市是最值得投資，除了臺北是個最具指標性的城市之外，還有哪些最有潛力的呢？

投資地產首要指標：地段位置

顏炳立：我覺得美國地產大王，叫特朗普，他的投資的一個基本就是NoKATION（英文），讓全世界的人，包括特朗普，到臺北這個地方，臺灣這個地方，他最先想看的是，臺灣最好的地方在哪里？臺灣最好的就是信義開發(fā)區(qū)，101了，過去來講，101是臺灣的最重要的指標，它是全世界最高大的大樓。

101大樓信義計劃區(qū)是臺北地王

顏炳立：當然最近已經被杜拜超越過了，但是它曾經當過第一，那么其他的話，在臺北市，最好的路段里面的住家，就是屬信義開發(fā)區(qū)了，那么它的房價在今年能夠看到200萬每平，也可能在未來的一年內，我們看到它400萬。

也就在兩岸開放之后，它所展示的資金上的互動，還有首爾投資上的一個期待，那么這個價錢，可能很快的，直追到香港。

因為香港大概，我們講說，如果說談攤平來看的話，大概一平也就六、七百萬，而臺灣才是它的尾巴，基數大概兩成而已。

臺北外圍地產價格相當于香港新界

顏炳立：為什么這個開放之后，這些項目，我講，首要的城市，臺北市里面，是很好的，但是他們是以外的外圍，跌入到了，跌入到的價錢是像我們香港目前的，像新界了，元朗（音對）這個價錢。

曾?s漪：已經到了這樣一個價錢了？

顏炳立：對，但是這個價錢，是跟大陸比起來的話，它幾乎是已經占了所謂的大陸地鐵站，你看地鐵站，大概車程二、三十分鐘的價錢是一樣的。

因為大陸地方很大，所以其實在全市在拱它的時候，它依然會往上漲，而臺灣是一個小小地方，說臺灣的未來，在整個的資金進來之后，它的漲幅，我認為是超乎你想象的，也并不是所謂的，現在所謂的學子專家所批評的說，臺灣的房地產會完蛋，會怎么樣。

爆炸增長尚未呈現不應盲目低估

顏炳立：我是覺得說，沒有看到的東西，你不必要去低估它的。

未來升值熱點仍在臺北中心地段

顏炳立：而且不應該像，我記得投資大師叫杰姆羅杰斯，他那個時候說，不應該低估臺灣目前所面臨到的一個改變。

也就是臺灣目前來講，你房地產可以持有了，臺幣可以持有，還有股市可以大買，為什么？他自信，要引爆這個藍點。

當然不意味著臺灣的所有房價都會上漲，它是限制在臺北市的地段最好的，你地段要好，環(huán)境要好還有它的收益，肯定是要好的。

顏炳立：還有它的所謂的價格是應該相對抵擋，即使你高檔，還是有人追，因為它跟香港比起來，跟所謂的中國大陸，新加坡比起來，它還是相對抵擋，因為它過去是被冷落了，被壓抑了。

就像一個皮球，被壓抑久的話，彈上就很高了。

臺灣地產對外來投資者有何限制？

顏炳立：我覺得在現在目前大家在一個空間非常大了，即將開放的地方，所以我們發(fā)現最近的，我想陸資也好，或者是港資，甚至是外資。

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投資分階段應根據個人考量決定

顏炳立：那么陸續(xù)在涌向臺灣來看，而且我們這樣說，包括在香港的目前的地產商，他們其實在早一期里面，他們也在進行所謂的臺灣的房地產市場的一個勘察跟調研。

所以他們了解之后，他們會下去，就像我們20年前，我們到中國大陸內地去發(fā)展的時候，也是在看，有的人看的一次就下手了，有的人需要看三次才下手，有的人看要等到發(fā)展了三四年之后，他才下手，所以他有不同階段的這個承受度。

不過，有的時候，你看我先下去會不會有風險？但是我是覺得說，這個不會有風險，因為開放的東西是必然開放的。

臺開放勢在必得晚投資不如早下手

顏炳立：臺灣過去已經是一個8年的東西，是沒有打開，沒有開放的。那么現在是開放的時候，大家所期待的東西，這個開放現在可能要4年或者是8年之后，所以他回不了了，沒有回頭，你就去控管它，你不會回頭了。就像內地一樣，他們也不好回頭。

所以后來內地的加錢漲上來了，香港也是一個城鎖（諧音）城市，那么臺灣相對講的就是它是即將引爆的一個點。所以我們在這樣的情況下，所有的全世界的，假設正在關注臺灣這樣的一個小地方的話，其實一資金涌進的話，它幾乎沒有項目可以供應的。

那么假設今年我先到的，我買下來的話，再供應給后到的。那么這個成交，實際上是外面的人進來，大家成交，所以讓臺灣的房地產上去。

資金涌入推高寫字類及豪宅價格

顏炳立：包括過去20多年來，很多在外面打拼的臺商，甚至是華僑，對臺灣開始產生信心的時候，他回來，所以會造成在臺灣新的領導選舉之后，臺灣有兩個東西會大漲，一個是甲級寫字樓，一個是豪宅，就是比較高檔的豪宅的東西會往上漲。

那么這個東西都是后面有一個比較龐大的直徑在推動。那么一般的住家是沒有了，一般的是中產階級在買。

臺灣普民居價格上漲空間不大

顏炳立：可是臺灣的經濟能力，我們知道它沒有很大的漲幅，不像是內地10幾倍。

顏炳立：臺灣的人堅持，也沒有像香港是到了26000多塊，新加坡的30000塊，它是16000多塊。所以臺灣相對的話，只要今年靠著外界的力量來的話，好的地方會上來。

可是一般的是離開好地方的房子他不會動的，所以我覺得就是說，在這樣的情況下的話，全世界的錢是往最好的地方走，全世界的錢是往空間最大的地方去投資。那么我想投資無疑是要獲利的。那獲利也創(chuàng)造了該地區(qū)的，你們所說的經濟增長能力。這個我們在內地的發(fā)展也可以看得到。

投資臺灣的稅收貸款等技術問題？

曾?s漪：是，也就是說現在如果去臺灣投資房地產，據你們目前的了解，甲級寫字樓，豪宅會是漲幅比較快的？

顏炳立：是的。

曾?s漪：一般的住宅可能就是不如這兩種類別的投資機會？

顏炳立：是的，沒有錯。

曾?s漪：但是我們還是要關注，因為你們在最近在內地的推薦項目很清楚的，有人在問說那臺灣的稅務規(guī)定是怎么樣的？我去投資，那么征的是稅務多少？還有我能不能貸款？

另外，其實除了這些比較實際的問題之外，另外最現在眼前的問題就是，大陸的人到臺灣去投資，法令的限制是在臺灣，問題是在臺灣。

曾?s漪：那么在選前的時候，有業(yè)者建議就是政府應該要松綁，應該開放大陸居民到臺灣停留的時間可以從一個月到半個月，這個都是很大的問題。你們怎么看這些問題呢？

臺灣政府已表態(tài)只等大陸政策放開

顏炳立：我覺得最近的報道是說，現在問題是在內地，內地的政府，比如說臺灣的政府是希望，很希望他們過來。不能說好好好，好的話，要多久，這個這個球是在對方的，不在臺灣的。

過去來講，我們講這個另外的執(zhí)政的人，綠色執(zhí)政的時候，他也是希望說，我希望你開放，可是我希望是要看對方的回應嘛。

曾?s漪：你講的這個是觀光的部分？

顏炳立：是的，就是觀光一樣，或者是過來投資，那更不用提了，所以假如說現在是以香港來看的話，香港的居民只要拿到永久居留證，他可以在臺灣買房地產，過去已經有很多年是這樣的。

臺將逐步開放對外來投資者限制

顏炳立：那么內地的話，他買假如說能夠經過香港這個身份的話，他可以進來，臺灣政府現在已經不查，進來的時間了，但是內地的話，就是說，內地過來的東西，他要停留的時間他也要放寬，從幾天，放寬到可能是三四天，或者是九、十天。那么這樣持久的話就會比較有意義。

臺應放開對外來投資者貸款限制

顏炳立：可是他攏資的話，只有50%。我認為50%的話，就是一點用都沒有了，所以等于說你要準備得概率是50%嘛。所以我們認為說，這一步應該是在新的領導這種狀態(tài)下再開放了。

曾?s漪：你認為開放到多少呢？

顏炳立：因為開放可能是跟臺灣的老百姓是一樣的，7、8成的借款嘛，臺灣現在目前是亞洲里面借款率是最低的。借款的次數是比較多的，所以換句話，他的游資還是很多，可是這個內續(xù)的投資所造成的這個錢，還是房地產的貸款上面。

曾?s漪：你們建議，就是說大陸的投資客到臺灣去買房子，可以像臺灣的銀行貸款8成左右？

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更應對信譽好投資者提供更多貸款

顏炳立：是的，要看你的回底嘛，假設你的信用很好的話，當然是OK的了，你是很有名的公司的話，他連9成都借給你，因為資金總是要去這個比較穩(wěn)的地方。

所以假設對你還不了解的話，那么恐怕還有一個連帶保證的，比如說你是在透過香港的身份過來買的話，那我就會借給你7成，而且還會對你很擔心，因為對你并不了解，說你是剛落籍在臺灣的然后買，所以他可能會要求另外一個連帶保證人，來保護他的所謂的這個風險，他們的債權能夠被清償。

臺灣是否真的“前途有限后患無窮”？

曾?s漪：是，其實對于臺灣的房地產發(fā)展前景，最近在房地產商的到臺灣之后，李敖大師說了一句很經典，也讓大家印象深刻的話，說臺灣是前途有限，后患無窮。也許不值得去臺灣投資，你本身是怎么看的？

市場起決定作用臺處最佳投資位置

顏炳立：不是，大部分的看法就是語出驚人嘛，那么一張嘴就是很厲害的講出來，可是總歸這樣的一個市場力量，它并不是一個人他可以左右的，是整個市場的趨勢。趨勢才是市場最偉大的力量，不是一個人講的話，所以假設今天全世界，我剛剛提到的一個分析的，全世界的資金是往一個空間最大的地方走，我說當大陸的資金沒有管道去疏散的時候，它水一直流出來的時候，你要東西去接它嘛。

臺灣再整個的這個亞洲地帶的三角，這個地帶里面它扮演了一個非常重要的角色，臺灣剛好可以接收到這樣的一個，因為它調和之后，有溢流出來的這個水，怎么會是大師所講的話是這樣的呢？

臺灣或可承接大陸地產上升趨勢？

曾?s漪：你覺得目前兩岸直航創(chuàng)造的商機，也就是讓大陸房地產，發(fā)展到這個階段的溢出效應，溢到了臺灣。

曾?s漪：臺灣可以承接目前的房地產的發(fā)展的上升趨勢？

顏炳立：是，我覺得臺灣，有人擔心臺灣的泡沫化會有。

臺地產價漲不影響民居不擔心泡沫

顏炳立：那么泡沫化來自于什么？來自于所有的老百姓其都是認為，房地產是永遠會上漲的。不過我是覺得說我說過了，在所謂的，我里面說了講的東西，只有兩個東西，一個是豪宅，一個所謂的這個寫字樓的東西，因為這兩個東西，都是受外在的力量的推動，那么這個跟國民的所得水平是沒有什么關系的，跟你的所得，或者是口袋里的錢多寡是沒有關系的。

臺地產最終承接者將是回流臺商

而是看這個東西，是否能往上推，那么這個東西因為接受人是誰？你要看到，接受人其實很簡單，接受商開發(fā)出來的東西，接受人就是臺灣的回流臺商，這個是非常明顯的，他只是對臺灣有信心了，他要落地歸根的，他有需要，所以他要自己回來買。

還有就是外資的東西，資金到期，募集了很多的資金，然后在亞洲市場投資的時候，項目總是選。選的時候，臺灣是一個被低估的地方，所以我們知道說代表過去被低估是兩個東西，一個是房地產，一個就是臺幣嘛，說臺幣升值了嘛，那么房地產的東西很簡單，我收購不是代表所有的房地產，你不能講說，海邊、山上的都在漲，而是在空間最好的地方它才漲。

曾?s漪：所以，總而言之，就是說，這撥房地產的上漲，你們認為大陸資金起到的是推上去的作用，而承接的可能是回流的臺商，因為他們覺得值得投資，所以臺灣的房地產是不會有所謂的泡沫發(fā)生的？

僅臺北郊區(qū)地產將有少量泡沫

顏炳立：假設今天有人講說臺灣的房地產會泡沫化，有人有可能是在郊區(qū)的，那些的所謂臺北現在這個地方，土地還是很多的，交通建設基礎現在還不夠的地方，它很大量，它只是因為它價格很便宜，不過這樣的量，會引誘未來在整個實況下，它可能是最先受傷害的。

顏炳立：因為供給大過需求，會產生價格上的一個變動，修正。

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