在全世界聞“房地產”色變之時，1998年的住房制度改革告訴我們，以保障性住宅建設為核心的房地產業(yè)，很可能是我們走出經濟低谷的最大機會

中國經濟高速成長之所以被稱之為“奇跡”，很大程度上是因為我們并不能真正解釋其發(fā)生和持續(xù)的原因。未來政策的制定，依賴于歷史路徑的解釋。惟有合理地理解過去，才能正確地選擇未來。在30年的改革實踐中，1998年住房制度改革扮演了一個關鍵性的角色。正是這項改革，大規(guī)模盤活了傳統(tǒng)經濟積累下的存量資產，成功地拯救了亞洲金融風暴中的中國經濟，觸發(fā)了改革開放以來持續(xù)時間最長的一輪經濟增長。對1998年房改宏觀經濟分析，不僅有助于解釋過去30年中國經濟增長的原因，而且有助于對今后改革路徑的選擇，對應對當前席卷全球的金融風暴，更是具有直接的借鑒意義。

1998：房地產“井噴”

一直以來，房地產業(yè)大多數(shù)時間都是宏觀經濟發(fā)展的函數(shù)。中國的房地產業(yè)的起伏，大體上和國民經濟發(fā)展的起伏是一致的，即經濟增長較快，房地產發(fā)展也較快；反之，經濟低迷，房地產業(yè)隨之下滑。從統(tǒng)計中我們可以看出，1989、1990兩年，受治理整頓等因素影響，中國經濟沉到谷底，房地產業(yè)更是前所未有地呈現(xiàn)負增長，商品房開工面積從1988年的6000多萬平方米，猛跌到3000多萬平方米。1992年鄧小平南方講話發(fā)表以后，經濟重新啟動，房地產業(yè)迅速恢復，當年商品房開工面積就從上一年的6000多萬平方米，一舉增加到1億多平方米，并在1994年爬上1.8億多平方米的頂峰。此后，宏觀調控開始，經濟增長趨緩，房地產開工面積也逐漸下降，并在1996、1997年再次達到谷底。

1997年底，亞洲金融風暴爆發(fā)，宏觀經濟指標全面惡化。1998年年均GDP增長首次低于1991年的8%，隨后一路下滑，維持在7%附近。中國的房地產業(yè)卻一反常態(tài)，從1998年開始突然脫離宏觀經濟曲線，出現(xiàn)了無法解釋的快速上升。統(tǒng)計中可以清楚地看到這個分水嶺：全國住宅當年開工面積在1996、1997年跌到1億平方米多一點，但在1998年有一個急劇的跳升，達到1.6億平方米，猛增將近6000萬平方米，當年就超過了1994年經濟高潮時1.3億平方米的頂峰。隨后一路攀升，連續(xù)幾年高速增長，1999年達到1.8億平方米，2000年突破2億平方米，達到創(chuàng)紀錄的2.3億平方米的2001年房地產投資的增長更是達到1994年以來的最高點——將近30%。由于無法解釋這樣反常規(guī)的增長，以至于國家發(fā)改委得出結論，認為“這樣快的增長速度與整個宏觀經濟處于調整型增長的態(tài)勢是背離的，是不健康的”。

那么，是什么原因導致了這次脫離經濟運行曲線的超常規(guī)增長？我們的答案是：制度?；仡?998年所有的經濟變量，只有住宅分配貨幣化這一項，能夠解釋這次房地產高潮的啟動。1998年的住宅改革，單位以很低的價格，將住宅的產權轉讓給個人，這就使很多人一夜之間財產倍增。房改將幾十年積累下來的財富在短時間內猛烈地釋放出來，整個社會的實際財富在短短的幾年，成千上萬億地劇增。換句話說，這次房地產高潮不是經濟增長帶動的，而是相反，這一輪經濟增長是房地產市場“爆炸”帶來的。

很少人真正意識到這一制度改革對整個國民經濟革命性的影響。大部分經濟學家根本就沒有將這種制度改進的巨大影響，考慮到經濟分析中去。

沉睡的財富

2000年前后，國內外經濟界爭論的一個熱門話題，就是1998年以來國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性，其中以匹茲堡大學的拉斯基(ThomasG.Rawski)在2001年12月發(fā)表的研究最有影響。他提出的證據(jù)之一就是1998年中國的GDP在世界上一枝獨秀，保持高增長，但是能源的消費卻沒有上去，1998年電力消費彈性系數(shù)為0.36，這比1997年的系數(shù)0.55低很多。拉斯基的這個統(tǒng)計表明1997年以后的經濟統(tǒng)計，出現(xiàn)了不符合經濟發(fā)展規(guī)律的重大反常，他的結論很簡單：1998年前后的中國統(tǒng)計結果是“假報浮夸風”的產品。

但如果拉斯基的研究是正確的，又會和我們的實際感覺相沖突。按照拉斯基(2002年)的估算，“在不改變GDP構成的情況下，1997-1998年的實際增長率最多是2.2%”，“而不是官方公布的7.8%，而且2.2%是一個上限，實際上可能更低，甚至是一個負數(shù)”。如果拉斯基的判斷成立，那么我們在1998年的經濟感受就會比1989、1990年還痛苦，因為那時的經濟還分別有4.3%和3.9%的正增長。而且按照拉斯基同樣的推論，1998年以后至2000年，中國的真實經濟依然是低增長。

但事實卻是，生活在1998年的中國人，并沒有感到經濟低增長必然導致的社會動蕩和生活痛苦。比較1989年的社會情況，人們通過親身感受就可以直觀地得出結論，1998年及其以后的經濟如果增長得沒有統(tǒng)計顯示的那樣快的話，至少也比1989、1990年時強得多。否則，我們就無法解釋：居民儲蓄率何以連年大幅度上升？國家的稅收為什么能持續(xù)增長？為什么進出口大量增加？為什么外國直接投資(FDI)迅速增加？為什么中國貨幣面臨的不是貶值壓力而是升值壓力？因此，1998年絕不可能是像拉斯基估計的那樣，經濟只是增長2.2%甚至是負增長。無論統(tǒng)計局的數(shù)字是怎么得出來的，有一點必須承認，那就是這個結果，比拉斯基的判斷更接近我們的真實感受。

那么問題到底出在哪里？回顧1998年時宏觀經濟的所有領域——投資、出口、消費——幾乎所有方面，都與拉斯基描述的趨勢一致，而惟有房地產一項與國家統(tǒng)計局描述的趨勢一致。顯然，問題就出在這里。在我們看來，拉斯基之所以會得出1998年統(tǒng)計失真的結論，乃是因為拉斯基沒有考慮到住宅改革因素對經濟的影響。拉斯基假設生產規(guī)模的擴大是導致GDP增加的惟一原因，而1998年財富增加，并不是由于生產的提高，而是由于制度的改變，釋放出來的是幾十年積累的“庫存”，其效果相當于把國家?guī)资陙砬吩S多人的工資，在一夜之間以實物的形式發(fā)給大家。由于這些財富卷入的勞動和生產是已經付出的，因此并不會帶來就業(yè)和能源消耗的立即增加。

1995年，我國公有住宅已達30億平方米，這些公房大多位于城市的老區(qū)，具有很高的市場價值，即使僅僅按每平方米1000元計，這部分財產價值也可以高達3萬億元。單位將產權轉給個人時，每個人根據(jù)工齡不同，實際只按折舊支付很低的價格。如果其平均轉讓價格是市場的1/5的話，就有80%的交易沒有進入正式的統(tǒng)計。

1998年房地產實收資本額中，國家資本金一塊是841.90億元，比1997年的244.30億元和1999年的302.45億元多出約500億至600億元，這部分收入應該主要是房改上繳。如果按5倍的差異來估算其市場的真實價值，僅1998年一年就有大約2500億至3000億元的交易沒有進入正式的統(tǒng)計。考慮到1998年到2002年五年中，GDP增加的總額才不過2萬多億元，1998年到2003年，積極的財政政策通過長期國債投入經濟總盤子也不過6600億元，1998年當年的統(tǒng)計中，這筆“漏掉”的財富應當是相當驚人的。

按照這個推論，如果我們用最終產品法(finalgoodsapproach)——GDP等于投資、進口、消費和政府支出之和——來估算GDP的話，就會發(fā)現(xiàn)，政府的實際支出應當大大高于賬面支出。與此相對應，在用收入法(incomeapproach)估算的GDP中，則應該有一個顯著的增加。事實上，在拉斯基自己的計算中，用產出指標校核的增長率和用收入指標校核的增長率，有一個顯著的差異——前者大約是-2.5%至2%之間，后者考慮通縮后為5.8%。但拉斯基放棄了后者，因為這實際上暗示了1998年存在著一個在常規(guī)經濟下不可能的現(xiàn)象——社會總產出中存在一個無須經過投資就可以獲得的收入，因此，他認為前者和其他數(shù)據(jù)/現(xiàn)象符合得更好。

但在考慮了制度因素后的分析框架里，這筆“意外之財”就不僅不是無法解釋的，而且是我們所預期的。按照拉斯基基于產出(outcomeside)估算的2.2%的增長率上限，1998年的GDP增加值應該是1638億元；按照他以收入法估算的5.8%的增長率，增加值應當是4319億元。如果我們認為這兩個數(shù)字都是準確的話，這之間的差額2681億元中的很大一部分，大約就是1998年住房制度改革釋放到市場上的增量社會財富——這個結果接近我們的猜測。因此，有理由認為在考慮了房改因素后，拉斯基用收入法計算的GDP增長——大約6%——應當更接近1998年的實際。