本報(bào)特約記者 譚麗莎 成都報(bào)道

“囤房炒樓將引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)社會(huì)和諧不利?！睂?duì)房地產(chǎn)頗有研究的著名學(xué)者羊慧明如是說(shuō)。以下是羊慧明接受記者采訪時(shí)的對(duì)話實(shí)錄。

記者：近兩個(gè)月一線城市房?jī)r(jià)暴漲的同時(shí)，伴隨的卻是新房成交量環(huán)比全面下滑。對(duì)此，你怎么看？

羊慧明：房?jī)r(jià)越高，超過(guò)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和大多數(shù)居民的承受能力，真正能買(mǎi)得起房子的人就越少，也就是有效需求越小。上海4萬(wàn)-7萬(wàn)/平米的豪宅不斷推出，就是年收入10萬(wàn)左右的中產(chǎn)階層也少有人能問(wèn)津。都是富人、炒家在炒，最終賣(mài)給誰(shuí)呢？?jī)r(jià)漲量跌，是泡沫將破的變盤(pán)信號(hào)。

這幾天我專門(mén)到成都的幾個(gè)高檔樓盤(pán)去觀察，發(fā)現(xiàn)大多冷冷清清，偶爾有看客去問(wèn)價(jià)，經(jīng)了解都是手頭有房子打算買(mǎi)來(lái)炒的人。內(nèi)地樓市已經(jīng)出現(xiàn)這樣一個(gè)尷尬現(xiàn)象：許多沒(méi)房子的人買(mǎi)不起也租不起房，所以房?jī)r(jià)暴漲租金卻在下跌，有房子的人幾套幾十套上百套買(mǎi)來(lái)囤在那里不裝修不住人不使用，就等著漲價(jià)炒賣(mài)。成都的銀都花園、綠楊?是上世紀(jì)90年代建的小區(qū)，十幾年了都還有沒(méi)裝修沒(méi)使用的清水房在炒賣(mài)。

中國(guó)今天的樓市已經(jīng)變成一個(gè)類似期貨市場(chǎng)的游戲場(chǎng)——正在脫離真實(shí)的民生需求狀況，被人為哄抬炒高，成為懸在空中的樓閣。以京、滬、深、杭等一線城市為例，住宅地價(jià)已是美國(guó)大城市地價(jià)的幾十倍，房?jī)r(jià)也已“超美趕英”，可漲勢(shì)還在加速，“地王”不斷刷新地價(jià)記錄，北京樓價(jià)漲得“連開(kāi)發(fā)商都害怕”。

記者：現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)有泡沫了嗎？

羊慧明：歐美的投資性購(gòu)房要理性得多，制約機(jī)制也成熟一些。投資性購(gòu)房一般不超過(guò)當(dāng)期銷(xiāo)售量的15%，人家賣(mài)的都是精裝房，投資者買(mǎi)到房子后馬上會(huì)入住或出租，實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值。而且租金收入足以支付按揭貸款，10年左右的租金收入就能收回購(gòu)房投資，這才是正常的。而中國(guó)一線城市投資性購(gòu)房比例超過(guò)40%，房?jī)r(jià)租金比超過(guò)50倍甚至100倍， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)正常樓市的警戒線。內(nèi)地的炒家，買(mǎi)了幾套幾十套上百套清水房，扔在那里不裝修不出租不住人就拿來(lái)炒。必須要說(shuō)的是，在我們這樣一個(gè)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體，住房作為一種民生必需品，大量囤房哄抬房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常不利。

記者：房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康會(huì)有什么后果？

羊慧明：縱容囤房炒樓哄抬房?jī)r(jià)將動(dòng)搖房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基石，并對(duì)社會(huì)造成諸多危害。

首先是引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。囤房炒樓的人，多半也是用銀行貸款。比如溫州人，他們炒樓的錢(qián)哪里來(lái)？除了部分自有資金，主要也是銀行貸款。一個(gè)溫州人手里有幾套房子，抵給銀行就能貸出上千萬(wàn)元，然后到全國(guó)各地炒房。炒家采取連環(huán)抵押，套出大量貸款炒樓。炒房子就像炒股票，炒期貨，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，越漲越買(mǎi)。這種瘋市的特性就是只能漲，不能跌，而且漲則必須大漲，才會(huì)跟風(fēng)者眾，才撐得住漲勢(shì)。一旦漲不動(dòng)了，乃至預(yù)期漲幅小了，買(mǎi)家立馬收手，賣(mài)盤(pán)蜂擁而出，從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移到炒家手里的龐大庫(kù)存“堰塞湖”瞬間崩潰，房?jī)r(jià)立馬開(kāi)始暴跌，但此時(shí)，沒(méi)有人敢買(mǎi)了，房?jī)r(jià)便一落千丈，而且交易量馬上掉入冰點(diǎn)。

2008年以深圳為代表的一線城市樓市就已經(jīng)上演了如此驚險(xiǎn)的一幕。本來(lái)京、滬、深樓市上輪調(diào)整是好事，但剛開(kāi)始調(diào)整就來(lái)了金融危機(jī)，于是越來(lái)越多的人認(rèn)同“房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)”，加上銀行猛放貸，利率調(diào)至低點(diǎn)，二套房貸暗中放松，未充分調(diào)整的京、滬樓市一下子轉(zhuǎn)冷為熱，樓市暴漲程度超過(guò)2007年，主要是炒家大舉入市。雖然平民買(mǎi)不起房，但富人的余錢(qián)多的是，在“通脹預(yù)期”、“人民幣將大幅度貶值”等言論蠱惑下，熱錢(qián)大舉流入房市，加上利益集團(tuán)炒作哄抬，房?jī)r(jià)瘋漲，泡沫再次急劇吹大，危險(xiǎn)程度已經(jīng)超過(guò)2007年。

二是哄抬炒高地價(jià)房?jī)r(jià)，只能制造房地產(chǎn)市場(chǎng)短暫的虛火，不利于中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)瘋漲和房子供不應(yīng)求的恐慌，逼得本不打算現(xiàn)在購(gòu)房的人提前下手搶房，不過(guò)是透支明天的需求。高房?jī)r(jià)高物業(yè)成本及相應(yīng)的高人力成本將削弱一些城市的競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)會(huì)搬走，居民會(huì)賣(mài)掉高價(jià)房子搬到房?jī)r(jià)低得多環(huán)境氣候更好的小城鎮(zhèn)居住，出城潮將出現(xiàn)，就像美國(guó)人逃離紐約、芝加哥等大城市一樣。這就是倫敦、東京、巴黎等高房?jī)r(jià)都市衰退的原因。

中國(guó)如不抑制炒房，問(wèn)題將比世界上這些衰老的經(jīng)濟(jì)體更嚴(yán)重。一些城市房地產(chǎn)占其經(jīng)濟(jì)總量的30%甚至50%，就靠虛高的房?jī)r(jià)支撐，這是非常危險(xiǎn)的。

三是人為炒高房?jī)r(jià)將影響社會(huì)和諧。一邊是普通大眾買(mǎi)不起租不起房子，一邊是富人還在瘋狂炒高房?jī)r(jià)牟取暴利。中國(guó)式的炒房正在制造越來(lái)越大的貧富懸殊。

記者：那你認(rèn)為政府應(yīng)該采取什么有效措施來(lái)抑制炒房呢？

羊慧明：首先要通過(guò)金融手段鼓勵(lì)自主性需求抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)首套住房降低首付比例和利率七折優(yōu)惠，購(gòu)買(mǎi)二套以上住房首付必須四成利率上浮10%的政策是明智的，在炒房風(fēng)盛行的時(shí)候應(yīng)該進(jìn)一步從嚴(yán)，特別是對(duì)一些熱點(diǎn)城市，二套房貸的門(mén)檻應(yīng)更高，首付甚至可提高至五成、六成，利率上浮20%。

二是盡快推出物業(yè)稅。在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體，因?yàn)橛羞f進(jìn)物業(yè)稅，即越是市價(jià)高的房子物業(yè)稅比率越高，就決不會(huì)有人買(mǎi)幾十上百套房子空在那里不住人也不出租。中國(guó)也應(yīng)該借鑒相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行遞進(jìn)物業(yè)稅，對(duì)一戶居民自住的首套房可免征物業(yè)稅或只繳納售價(jià)0.1%/年的最低物業(yè)稅；對(duì)第二套以上普通住房收取與國(guó)際上差不多的物業(yè)稅，即年稅率0.5%-1%左右；對(duì)高檔豪宅分級(jí)收取3%、5%以上的高額物業(yè)稅，其標(biāo)準(zhǔn)各個(gè)城市可不一樣。比如北京，300萬(wàn)至500萬(wàn)元的豪宅每年收取3%的物業(yè)稅，501萬(wàn)至1000萬(wàn)元的房子收取4%的物業(yè)稅，1000萬(wàn)元以上的房子收取6%的物業(yè)稅。

三是對(duì)買(mǎi)了空著3年以上的房子征收空置稅。年稅率可在3%左右。