⊙記者 涂艷 ○編輯 金蘋蘋

關于房貸優(yōu)惠政策即將在明年初取消的猜測近日不脛而走，究竟是一套房的硬性優(yōu)惠政策將被取消？還是二套房操作中的“隱形”優(yōu)惠即將被“嚴打”？房奴和準房奴們對此非常關注。

2008年10月27日起，為了克服金融危機的影響，保證經濟的平穩(wěn)發(fā)展，央行決定開始將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。至此，首套房貸“兩成首付、七折利率優(yōu)惠”的政策確立。

優(yōu)惠與否導致利息相差巨大

最近一個月，上海、北京等地二手房集中拋售的趕末班車現象非常明顯，對于明年或將取消的首套房優(yōu)惠，還未辦理貸款的“準房奴”會受到多大的影響？

記者算了筆賬：如果一套房產貸款總額100萬、貸款20年，按照等額本金還款法計算，之前的7折利率(4.158%)要求貸款人總共支付41.7萬元的利息；而換做只下浮15%(5.049%)計算，貸款人需要支付50.7萬元利息，前后差距為9萬左右。而如果按照等額本息還款法，政策調整前后每月需要還款分別為6143元和6626元，貸款人負擔每月會加重483元。

“雖然還未接到類似房貸利率優(yōu)惠取消的通知，但是預計首套房貸的優(yōu)惠不會這么快變化。但也不排除政突變的可能性?！蹦彻煞葜沏y行個人貸款中心總經理分析。

另外，對于既不屬于改善型住房，也不屬于首套普通自住房的二套房，央行和銀監(jiān)會一直要求銀行嚴格執(zhí)行首付至少4成、利率上浮10%的政策。但在一年多的執(zhí)行過程中，該政策一直被各家銀行擱置，而取而代之的是靈活多變的優(yōu)惠。但如果優(yōu)惠政策最終有變，此前的二套房貸政策將被嚴格執(zhí)行。

事實上，之前不少銀行會根據客戶資質和房產情況實行二套房貸的相關優(yōu)惠，雖說利率表面上要上浮10%，但事實上貸款利率下浮30%、或者29%的“擦邊球”經常出現，有的銀行甚至可以通過房貸產品以3年期利率作為貸款基準利率下浮，甚至比首套房貸還優(yōu)惠?！?008年政策剛下發(fā)的時候，很多銀行都沒有什么放貸的動力，但隨著競爭的加劇和2009年信貸政策的持續(xù)寬松，后來幾乎每家銀行都對二套房貸有了相應的優(yōu)惠政策?！痹搨€貸中心總經理告訴記者。

而如果仍以一套貸款總額為100萬元、年限20年、等額本金還款的個案為例，二套房貸政策被嚴格執(zhí)行后，實際需要支付的利息共計65.6萬元，和原先按照5年期基準利率打7折后的利息支出相差達23.9萬元。而如果按照3年期利率打7折計算，原先的優(yōu)質客戶利息支出頓時從原先的38萬元變成了65.6萬元，之間近28萬元的利息差距可謂驚人。

公積金貸款或更受青睞

對于已經貸款購房的“老房奴”來說，業(yè)內人士表示，房貸優(yōu)惠政策的變化對其影響不大?！叭绻彿咳撕灥氖歉永史抠J，那么只有銀行的基準利率發(fā)生變化才會導致借款人的利息支出有變。” Bankrate【銀率】資深房貸分析師張?zhí)m斌表示。也就是說，對于已經貸款買房的人來說，房貸優(yōu)惠政策在未來發(fā)生變化并不會對其產生直接影響，更沒有因為利率下浮的優(yōu)惠不再而提前還貸的必要。

另外，張?zhí)m斌還提醒購房者，按照往年的經驗，每年的四季度房貸政策都會進行相應的變動。這就需要購房者在辦理貸款之前，最好向貸款機構確認貸款政策執(zhí)行的標準，盡量避免后期貸款辦理過程中產生不必要的麻煩。

而對于尚未辦理貸款的購房者來說，如果時間恰好在優(yōu)惠取消之后，該如何最大限度地節(jié)省利息呢？張?zhí)m斌表示：“公積金貸款利率比較穩(wěn)定且較低，在如今政策不明朗之際，建議借款人多利用公積金貸款。如果公積金貸款金額不能夠滿足貸款金額的需要，不妨采用組合貸款的形式辦理貸款?！?/p>

而相較于商業(yè)貸款更為優(yōu)惠的是，公積金貸款不論首套房或二套房、甚至三套房的，只要您首次利用公積金貸款，利率都是按照3.87%，首付2成計算(以上海地區(qū)為例)，這樣以前文的例子做比較，對比享受7折優(yōu)惠的貸款利率計算，借款人每月還能省下近200元。

另外，目前市場上各家銀行推出了多種房貸產品，根據還款方式、還款時間、利率的差異等各有特色。

銀行個貸中心專家建議，除了等額本金和等額本息還款法兩種較為傳統(tǒng)的還款方式外，借款人也應根據自身情況量體裁衣選擇產品。例如有頻繁提前還款需求的人群可以選擇隨借隨還，對前期壓力較大并有提前還款意愿的客戶可以選擇氣球貸。而對于還款周期和自身資金變動較不明確的客戶，光大的隨心還、工行的個人貸款自由行等產品會比較合適。